Thị trường bất động sản có dấu hiệu ấm lên, các văn phòng môi giới bất động sản cũng đang mọc lên như nấm sau mưa. Tuy nhiên, có nhiều ý kiến lo ngại khi Luật kinh doanh bất động sản 2014 chính thức có hiệu lực, các văn phòng môi giới thành lập dưới “vỏ bọc” DN bất động sản sẽ đối diện với nhiều hệ lụy.

Năm 2006, Luật Kinh doanh bất động sản ra đời, trong đó quy định các giao dịch bất động sản phải qua sàn, khiến lượng sàn giao dịch tăng mạnh. Đến đầu năm 2013, cả nước có hơn 1.000 sàn giao dịch bất động sản hoạt động, trong đó, riêng Hà Nội đã có gần 500 sàn giao dịch có đăng ký.

Thế nhưng, với việc thị trường bất động sản gặp khó khăn, lượng sàn giao dịch bất động sản không hoạt động hoặc giải thể cũng tăng nhanh. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, từ năm 2010 đến năm 2014, có khoảng 50% sàn bất động sản không hoạt động, đóng cửa, giải thể...

Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục, nhất là sự bùng nổ thanh khoản của phân khúc căn hộ vào cuối năm 2014, khiến lượng sàn giao dịch, các văn phòng môi giới mới được thành lập đang có xu hướng tăng trở lại.

Khảo sát của ĐTCK tại một số khu vực như quận Hà Đông, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Đông Anh… số văn phòng môi giới mới thành lập thời gian gần đây xuất hiện với số lượng khá lớn. Tại huyện Đông Anh, chỉ riêng đoạn đường chân cầu Nhật Tân dài khoảng 300 m, đã có 5 - 6 trung tâm môi giới mới thành lập. Trong khi dọc tuyến đường Tố Hữu (đường Lê Văn Lương kéo dài cũ) tại quận Hà Đông, hàng chục văn phòng môi giới mới xuất hiện thời gian gần đây.

Trao đổi với ĐTCK, ông Nguyễn Mạnh Hà, Giám đốc Sàn Phú Quý Land cho biết, tại Hà Nội thời gian qua xuất hiện rất nhiều trung tâm môi giới bất động sản. Tuy nhiên, khó có số liệu thống kê cụ thể, bởi nhiều trung tâm, văn phòng môi giới mới thành lập chưa hẳn đã kịp đăng ký thành lập chức năng sàn giao dịch.

Còn theo số liệu của Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 2 tháng đầu năm 2015, các DN bất động sản đăng ký giấy phép kinh doanh đã tăng tới 89% so với cùng kỳ năm 2014.  Tuy nhiên, số vốn đăng ký trung bình lại giảm, chỉ đạt 5 - 6 tỷ đồng.

Theo ông Phạm Trung Hà, Giám đốc Kinh doanh Công ty Xây dựng địa ốc Tân Hồng Hà, số vốn đăng ký thấp như vậy cho thấy, những đơn vị này phần lớn tập trung hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ, môi giới, hoặc là nhà đầu tư thứ cấp quy mô nhỏ, chứ không thể đủ lực để làm chủ đầu tư một dự án.

Việc nở rộ DN bất động sản với quy mô nhỏ cho thấy sự sôi động nhất định của thị trường. Tuy nhiên, theo ông Hà, các DN này chắc chắn sẽ chịu nhiều xáo trộn một khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực vào ngày 1/7 tới đây, bởi kinh doanh bất động sản là lĩnh hoạt động kinh doanh có điều kiện về vốn pháp định.

Về hiện tượng hàng loạt DN bất động sản mới thành lập với vốn đăng ký chỉ từ 5 - 6 tỷ đồng, ông Lê Ngọc Quỳnh, Giám đốc Sàn giao dịch Nhà đất 24h cũng nhận định, quy mô của các đơn vị này chỉ phù hợp với hoạt động dịch vụ, môi giới, chứ không phải là chủ đầu tư dự án.

Theo ông Quỳnh, việc xuất hiện nhiều đơn vị môi giới mới hiện nay cũng là điều dễ hiểu. Bởi thị trường bất động sản khó khăn trước đó khiến nhiều DN kinh doanh dịch vụ môi giới phải giải thể, dừng hoạt động. Hiện thị trường đã tương đối sôi động, các nhà đầu tư cá nhân muốn thành lập DN để trở lại thị trường để tăng thêm vị thế trong hoạt động môi giới, trong khi một số DN tạm dừng hoạt động cũng thành lập pháp nhân mới, thay thế thương hiệu cũ khiến số lượng DN bất động sản mới thành lập tăng mạnh.

Việc có nhiều DN bất động sản mới thành lập phản ánh xu hướng hồi phục của thị trường. Thế nhưng, việc các đơn vị này có vốn đăng ký rất thấp, theo ông Quỳnh, có thể dẫn tới một số hệ luy, một khi Luật Kinh doanh bất động sản mới, với quy định DN hoạt động trong bất cứ lĩnh vực nào có liên quan đến bất động sản phải có vốn pháp định không dưới 20 tỷ đồng có hiệu lực. Bởi theo ông Quỳnh, ngay Sàn Nhà đất 24h đang hoạt động khá quy củ và có nền tảng từ khá lâu, nhưng cũng chỉ có mức vốn tương đương 5 - 6 tỷ đồng. Nếu phải nâng vốn pháp định lên 20 tỷ đồng, các đơn vị đang tồn tại còn gặp khó khăn, thì các DN mới thành lập còn khó khăn hơn nhiều.

Tại Hội thảo lấy ý kiến DN hoàn thiện Nghị định hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản mới đây, một số chuyên gia và DN cho rằng, chỉ nên áp dụng vốn pháp định 20 tỷ với DN đầu tư, phát triển dự án. Trong khi các DN kinh doanh dịch vụ, mức vốn 5 - 6 tỷ đồng là có thể đảm bảo điều kiện kinh doanh.

Mặt khác, nếu áp dụng cứng nhắc quy định về vốn pháp định, sẽ làm hạn chế cơ hội kinh doanh của nhiều DN nhỏ. Trong khi đó, việc buộc phải có mức vốn pháp định lớn, lại có thể làm nảy sinh các tiêu cực, như việc DN sẽ tìm cách chạy chọt để nâng mức vốn nhằm đáp ứng theo yêu cầu của Luật, chứ thực chất, tiềm lực thực sự của DN vẫn không hề tăng thêm.