Căn hộ đã xây xong, mã căn hộ cũng đã được bốc thăm nhưng người dân vẫn chưa thể vào ở được vì chủ đầu tư chưa công bố giá bảo toàn vốn để người dân nộp tiền.

Đây là trường hợp của hàng chục hộ dân mua căn hộ tái định cư (TĐC) diện bảo toàn vốn tại chung cư C5, C6 đường Man Thiện, phường Phước Long A, quận 9, Tp. Hồ Chí Minh thuộc Dự án Công viên lịch sử văn hóa dân tộc do Công ty Phát triển Công nghệ cao Tp. Hồ Chí Minh làm chủ đầu tư.

Thủ tục pháp lý không đảm bảo

Để thực hiện việc chuyển nhượng căn hộ chung cư TĐC, người dân đã lập với nhau các thủ tục như hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ủy quyền, di chúc… Đơn cử như trường hợp ông Lê Văn Đồng đã đặt cọc 340 triệu đồng cho ông Đinh Thanh Bình để được nhận căn hộ TĐC T5-C5.03 chung cư C5. Trong các thủ tục giấy tờ, ông Bình cam kết, khi ông được cơ quan chức năng hoàn tất xong thủ tục cấp giấy chứng nhận chủ quyền căn hộ thì ông có trách nhiệm sang tên căn hộ cho ông Đồng mà không trì hoãn hoặc đòi thêm bất cứ điều kiện gì, giá căn hộ không thay đổi.

Mặc dù đến nay chưa xảy ra tình trạng tranh chấp pháp lý tại chung cư C5, C6 đường Man Thiện, quận 9 nhưng trong thời gian qua trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh đã xảy ra không ít vụ tranh chấp gay gắt giữa các đương sự khi tham gia chuyển nhượng căn hộ TĐC như việc bên chuyển nhượng tăng giá, đòi thêm chi phí hoặc bỏ đi không biết liên lạc ở đâu hay tài sản hình thành trong tương lai không như cam kết ban đầu… Thiệt hại và rủi ro vẫn thuộc về người mua.

Theo phân tích của một số chuyên gia trong lĩnh vực nhà đất, người được quyền mua căn hộ TĐC thường dùng hình thức ủy quyền để chuyển nhượng quyền mua căn hộ của mình. Vấn đề ở chỗ, ủy quyền không phải là hình thức mua bán nhà theo luật định; thông qua việc ủy quyền, người mua chỉ thay mặt người được quyền mua căn hộ liên hệ với chủ đầu tư để nộp tiền, xin cấp và nhận giấy chứng nhận... và không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Chủ quyền căn hộ sẽ được cấp cho người được quyền mua căn hộ TĐC, như vậy rủi ro vẫn thuộc về khách hàng.

Đợi đến bao giờ?

Hàng chục hộ dân mua căn hộ TĐC tại chung cư C5, C6 đường Man Thiện, quận 9 bức xúc vì dự án đã xong, họ đã đóng tiền cọc cho chủ hộ được bố trí TĐC cũng như muốn đóng hết tiền còn lại để được nhanh chóng nhận căn hộ nhưng đến nay mọi việc vẫn giẫm chân tại chỗ.

Trao đổi với phóng viên, đại diện Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng quận 9 cho biết: Giá bảo toàn vốn là do chủ đầu tư xây dựng đưa ra sau khi quyết toán toàn bộ dự án, có tính đến tất các chi phí, chia bình quân trên diện tích để đảm bảo lợi nhuận nhất định. Trên cơ sở đó, Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng quận 9 trình lên Sở Tài chính thành phố xem xét, phê duyệt. Tuy nhiên đến nay chủ đầu tư chưa quyết toán toàn bộ dự án nên không biết bao giờ mới đưa lên Ban Bồi thường để trình Sở Tài chính.

Ban Bồi thường đã họp 3 lần với người dân trước khi thống nhất cho phép người dân bốc thăm căn hộ theo diện bảo toàn vốn dù chưa có giá của nhà đầu tư, đồng thời khuyến cáo người dân đừng ham rẻ mà mua ngay, nhất là khi chưa có giá bảo toàn vốn. Việc bốc thăm theo quy trình này là nguyện vọng của người dân.

Luật sư Nguyễn Văn Cường, Đoàn luật sư Tp. Hồ Chí Minh cho rằng: Một số căn hộ chung cư TĐC theo quy định không được bán lại, chuyển nhượng. Khi đó giao dịch mua bán nếu có sẽ bị vô hiệu một khi xảy ra tranh chấp. Người dân không nên tham gia vào các giao dịch mua bán căn hộ đầy rủi ro, chưa đầy đủ pháp lý như trên; ngược lại khi đã tham gia thì phải đối mặt với nguy cơ tranh chấp (tăng giá bán), tài sản hình thành trong tương lai không được như thỏa thuận ban đầu... Đó là chưa tính đến các nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan xuất phát từ chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án.

Cũng theo luật sư Nguyễn Văn Cường, Bộ Luật Dân sự không cấm việc mua bán tài sản hình thành trong tương lai nhưng trên thực tế có nơi lại quy định không được mua bán căn hộ TĐC. Do đó, nên để đương sự tự định đoạt, thỏa thuận, tự do thực hiện giao dịch mua bán căn hộ TĐC vì có những người được TĐC không có nhu cầu ở tại căn hộ được bố trí với nhiều lý do như đã có chỗ ở, muốn về quê, người thân đau bệnh… đang cần tiền chi lo việc khác. Khi ấy, họ có thể dùng căn hộ TĐC vốn là tài sản được quyền sở hữu theo quy định của pháp luật để giao dịch, bán lại cho người có nhu cầu. Đó cũng là cách để dòng tiền lưu thông và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

Theo tìm hiểu của phóng viên, giá căn hộ TĐC có sự hỗ trợ của Nhà nước tại khu chung cư Man Thiện (trong đó có chung cư C5, C6) ở mức 2,9-3,1 triệu đồng/m2, tuy nhiên giá bán cho những hộ không thuộc diện TĐC lên đến 9 triệu đồng/m2. Hiện toàn bộ dự án chưa xong, chung cư C7, C8 đang triển khai. Tại đây hơn 80% căn hộ được bố trí cho những hộ thuộc diện TĐC, còn lại là các trường hợp không thuộc diện TĐC nhưng vẫn mua căn hộ theo diện bảo toàn vốn.