Với những quyết định của các cơ quan quản lý thị trường khu vực TP HCM và diễn biến trên phân khúc thị trường căn hộ thời gian gần đây, sản phẩm nhà ở xã hội đang chiếm nhiều ưu thế so với nhà ở thương mại.

Mức giá ngang ngửa dành cho các đối tượng không hoàn toàn trùng nhau đang cho nhà ở xã hội rất nhiều lợi thế.

Ngang ngửa về giá

UBND TP HCM cho biết, sẽ lấy giá dự án nhà ở xã hội 157/R8 Tô Hiến Thành (Q 12) - khoảng 11 triệu đồng/m2 làm giá tối đa - cho các dự án chuyển đổi. 11 triệu đồng/m2 có thể nói đang là mức giá thông dụng của hầu hết các sản phẩm phân khúc căn hộ dạng S-home, tức với diện tích nhỏ dưới 70 m2, của các chủ đầu tư nhà ở thương mại, và có tiềm năng chuyển đổi sang nhà ở xã hội trên địa bàn.

Có thể dẫn ra rất nhiều dự án, sản phẩm trên địa bàn đang ở mức giá này. Chẳng hạn như sản phẩm E-home với các dòng 1,2,3,4 của Tập đoàn Nam Long phía Tây Sài Gòn, thì ngoài E-home 1, 2, 3 có mức giá bán 615 triệu đồng/ căn 2 phòng ngủ, dự kiến tới đây tập đoàn này sẽ tiếp tục tung ra sản phẩm E-home 4, với diện tích thấp nhất 40 m2 căn, giá 400 triệu đồng/ căn (chưa Vat). Tức với sản phẩm này người mua chỉ phải trả 10 triệu đồng/m2, ngang với mức giá nhà ở xã hội.

Tại đại hội đồng cổ đông thường niên 2013, Cty CP Phát triển nhà Thủ Đức (TDH) cũng đã công bố điều chỉnh thiết kế dự án Phúc Thịnh Đức (Q 9, TP HCM), chung cư TDH - Phước Long theo hướng căn hộ cho người có thu nhập trung bình. Dự kiến trong năm 2013 – 2014, Nhà Thủ Đức sẽ tung ra thị trường khoảng 1.000 căn hộ S-home có diện tích từ 40 - 60 m2 và giá bán khoảng 500 - 600 triệu đồng/căn. Nghĩa là mức giá sản phẩm này sẽ dao động trong khoảng 10 - 12,5 triệu đồng/ m2. Nếu có nhỉnh hơn giá tối đa của nhà ở xã hội thì cũng chỉ khoảng 1,5 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đối tượng mua sẽ không bị khuôn hẹp phải đáp ứng các tiêu chí để nộp hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội và xếp hàng chờ tới lượt được mua nhà. Thậm chí, danh sách người mua/sở hữu nhà sẽ không bị công bố như với đối tượng mua nhà ở xã hội và trong nhiều thời điểm, còn có thể được DN ưu đãi các chương trình khuyến mãi, giảm giá, tặng quà... Ngoài hai DN trên, TP HCM hiện tại có hàng chục dự án nhà ở thương mại cũng đang có mức giá chào bán, thuê mua chỉ khoảng 10 - 11 triệu đồng/m2, với căn hộ diện tích nhỏ. Điển hình là dự án Khang Gia tại quận Gò Vấp có giá bán trên 500 triệu đồng/căn (chưa bao gồm thuế GTGT) và theo nhiều chuyên gia môi giới địa ốc, nhiều khách hàng đang “tranh nhau được mua” còn chủ đầu tư thì đủng đỉnh chưa vội bán.

Nhìn chung, ngoài Khang Gia có vị trí khá gần trung tâm Q 1 TP HCM, các dự án nhà ở thương mại với mức giá hợp túi tiền người tiêu dùng như đã nêu, đều có vị trí cách xa trung tâm, nằm ở các vùng ven như Q 9, Bình Chánh Bình Tân, Tân Bình, Tân Phú… Các vị trí này khá tương đồng với vị trí mà các dự án nhà ở xã hội đã được TP HCM chính thức đưa ra trong đợt này là dự án chung cư Đông Hưng 2 (Q 12) có 8 căn hộ diện tích 66,40 m2/căn, cho thuê mua từ 56.490 - 68.771 đồng/m2/tháng... Do đó, việc sẽ có sự cạnh tranh về vị trí của các sản phẩm nhà ở thương mại với sản phẩm nhà ở xã hội sẽ gần như bị triệt tiêu.

Lợi thế tuyệt đối về ưu đãi

Thứ nhất, các chủ đầu tư nhà xã hội sẽ không phải nộp tiền thuế sử dụng đất trong khi các chủ đầu tư nhà ở thương mại vẫn phải hạch toán thuế phí như bình thường. Đổi lại, các chủ đầu tư nhà ở xã hội sẽ bị khống chế tỉ lệ lợi nhuận đạt được (khoảng 10%). Tuy nhiên, để lãi được 10% đối với nhà ở thương mại trong điều kiện thanh khoản thấp, giá thấp tận đáy như hiện tại, chủ đầu tư nhà ở thương mại đã thấy rất khó khăn.

Thứ hai, triển khai nhà ở xã hội sẽ có cơ hội được “bao tiêu” sản phẩm. Theo Sở Xây dựng TP HCM, hiện Sở đã tiếp nhận được 20 hồ sơ xin chuyển đổi nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội. Song song với 4 dự án nhà ở xã hội chính thức vừa đưa ra mà tổng nguồn cung chỉ hơn 600 căn, hồ sơ đăng ký thì vượt cả trăm căn thì nhu cầu mua nhà ở xã hội trên địa bàn vẫn còn rất lớn. Và đặc biệt, với đối tượng mua, mặc dù phải chấp nhận xếp hàng chờ xét duyệt, nhưng nếu đáp ứng các tiêu chí đề ra, cơ hội sở hữu nhà với lãi suất thấp 6% trong 3 năm (mà NHNN đã loại trừ đối tượng thuê mua nhà ở xã hội), nay sẽ được “đền bù” bằng kế hoạch hỗ trợ từ Quỹ Phát triển nhà ở TP cũng với lãi suất 6% mà cố định thời gian tới 10 năm.

Cũng xét trên địa bàn TP HCM, đang xuất hiện một đề xuất tiếp tục tăng lợi thế cho các dự án nhà ở xã hội mà nếu đề xuất này được thông qua thì chắc chắn danh sách dự án xin chuyển đổi mục đích nhà ở xã hội sẽ rất dài, là: phần diện tích 70 m2 trở xuống của một căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội sẽ được tính theo giá nhà ở xã hội, phần còn lại được tính thêm tiền sử dụng đất. Đồng nghĩa, các dự án có diện tích trên 70m2 cũng có thể là dự án nhà ở xã hội và chủ đầu tư dự án sẽ được lợi kép nhờ những lợi thế nói trên của nhà ở xã hội, đồng thời được lợi hơn nữa nhờ diện tích các căn hộ lớn hơn nhưng vẫn giữ đượcgiá thành hợp lý (do chỉ tính tiền đất m2 phụ trội), qua đó thu hút người mua ưu tiên lựa chọn hơn.