Chính sách về lãi suất của gói 30.000 tỉ đồng rất tuyệt vời. Nhưng nên chăng chỉ ràng buộc hai điều kiện: Là công dân Việt Nam; dành cho tất cả người mua nhà lần đầu.

Mới đây UBND tỉnh Bình Dương khánh thành gần 5.000 căn nhà ở xã hội (NƠXH) và tiếp tục khởi công 10.000 căn hộ mới để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho một bộ phận công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất. Trong khi NƠXH ở Bình Dương xây đến đâu bán đến đó thì gói 30.000 tỉ đồng của Chính phủ cho vay hỗ trợ nhà ở sau hai năm triển khai đến nay mới chỉ giải ngân chưa tới 20%.

Ông Nguyễn Vĩnh Trân, Giám đốc điều hành Quỹ Đầu tư bất động sản Jen Capital Vietnam Property Fun (Jen Capital Advisors), thừa nhận: “Đây là gói tín dụng tuyệt vời của Nhà nước, các chính sách về vốn ưu đãi dành cho người mua nhà rất tốt. Tuy nhiên, điểm bất cập ở đây là chúng ta đưa ra quá nhiều quy định, điều kiện để ràng buộc cái chúng ta đang muốn gỡ”.

Lối sống, độ tuổi mua nhà xã hội ở Bình Dương khá tương đồng

* Theo ông, tại sao NƠXH ở Bình Dương vừa tung ra đã hút khách hàng. Liệu tại TP.HCM và Hà Nội có làm được không, thưa ông?

+ Ông Nguyễn Vĩnh Trân, Giám đốc điều hành Quỹ Đầu tư bất động sản Jen Capital Advisors: Bình Dương làm được điều này vì đây là tỉnh tập hợp khá nhiều khu công nghiệp và nhu cầu nhà ở cho công nhân, người lao động ở đây rất cao vì phần lớn họ đều đến từ các tỉnh khác. Thứ hai, đất ở Bình Dương cũng rẻ hơn rất nhiều so với Hà Nội và TP.HCM. Nên Nhà nước cũng dễ dàng kiếm một miếng đất sạch để giao cho nhà đầu tư. Thứ ba, nhà được xây ở khu vực mà phần đông lứa tuổi, lối sống của mọi người ở khu vực này khá tương đồng nhau… Thứ tư, chủ đầu tư biết rõ lương bổng của họ, sự ổn định mang tính dây chuyền nên việc cho vay khá dễ dàng và diễn ra nhanh. Nếu gói 30.000 tỉ đồng nhiều khách hàng phải mất vài tuần, thậm chí cả tháng để xác minh thu nhập, giấy tờ thì ở đây ngân hàng chỉ mất 1-2 ngày để biết việc đó cũng như các giấy tờ khác.

Giống như ở Ấn Độ người ta thống kê được có tới 53% người có nhu cầu mua nhà ở lứa tuổi 20-40. Và có tới 60% người mua nhà lần đầu tiên và họ thường là cặp gia đình làm công nhân. Từ đó họ xác định để làm nhà xã hội sao cho phù hợp và thành công.

* Nhưng ở vùng ven TP như Củ Chi, Hóc Môn… vẫn còn đất giá rẻ và nhu cầu cho người lao động tại TP.HCM cũng rất nhiều?

+ Ở TP.HCM rõ ràng càng vào gần TP càng khó tìm đất và giá cả cũng đắt đỏ nên không ai có thể làm giá nhà 100-200 triệu đồng/căn hộ được. Lượng người cần nhà ở TP.HCM tuy nhiều nhưng lại là nơi tập hợp đủ các thành phần tầng lớp và lối sống không tương đồng. Họ cũng đến từ nhiều công ty khác nhau, không thành cụm như các khu công nghiệp.

Riêng ở Hà Nội giá đất rất đắt nhưng lưu thông chưa tốt lắm. Việc đi lại đến khu trung tâm khá khó khăn vì đường nhỏ. Cộng với việc thời tiết vào mùa đông lạnh nên việc phát triển dạng nhà xã hội ở xa khó và trở ngại.

Quá nhiều điều kiện

* Hiện nay rất nhiều dự án dạng nhà ở thương mại đáp ứng được điều kiện như dưới 15 triệu đồng/m2 và dưới 70 m2. Cùng với đó đến nay đã có 19 ngân hàng tham gia vào gói 30.000 tỉ đồng, vậy tại sao tiến độ giải ngân cho gói này vẫn chậm?

+ Tôi nghĩ rằng chính sách hỗ trợ của Nhà nước rất tốt nhưng chúng ta lại đưa ra quá nhiều ràng buộc, luật lệ. Chính điều này cản trở người mua cũng như không có nhiều doanh nghiệp tham gia.

Cụ thể như quy định với người mua nhà là phải sau năm năm mới được bán nhà. Trong khi năm năm ấy có thể công ty của họ phá sản hay họ mất việc hoặc phải về quê… thì làm sao đây khi tiền của họ bị kẹt cứng ở đó. Với doanh nghiệp tư nhân được vay gói này được ưu đãi lãi suất nhưng đi kèm với rất nhiều điều kiện và còn bị siết đầu ra (các quy định điều kiện với người mua nhà). Trong khi trong kinh doanh, đáng ra dự án đó họ có thể bán cho vài chục ngàn đối tượng quan tâm thì nay chỉ còn vài ngàn người thuộc đối tượng mua NƠXH. Nghĩa là đầu ra bị thu hẹp, đấy là chưa kể còn nhiều thủ tục khác. Thế nên họ thà chấp nhận cộng thêm vài phần trăm lãi suất vay bên ngoài cũng không đáng gì còn hơn được một ưu đãi thì cõng thêm vài ràng buộc. Cái này gọi là chúng ta đang mở một nút thì thắt lại hai nút.

Các doanh nghiệp cũng bị khống chế lợi nhuận không vượt quá 10% nhưng không chỉ vậy là xong. Với NƠXH sau khi thực hiện đều phải thanh tra, kiểm tra… Nói chung chương trình này chưa thực sự hấp dẫn lắm với doanh nghiệp.

* Ngoài những lý do trên, ông có cho rằng người ta vẫn e ngại NƠXH là chất lượng kém và vấn đề truyền thông chưa đủ mạnh?

+ Đúng vậy, tâm lý của người dân cứ nghĩ rằng NƠXH là nhà rẻ tiền, chất lượng không tốt. Nên khi còn làm việc ở Công ty Bất động sản Nam Long hay bây giờ tôi vẫn nghĩ nên thay vào đó là nhà ở vừa túi tiền. Vấn đề truyền thông về chất lượng cũng như nhu cầu nhà ở vừa túi tiền cũng là góp phần cho nhiều người tiếp cận việc mua nhà.

Chỉ nên giữ hai điều kiện

* Vậy theo ông, nên giữ quy định nào và bỏ quy định nào?

+ Sau hai năm chúng ta đã gỡ rất nhiều cái vướng nhưng nhìn chung gỡ một nút thì trói hai nút nên khó giải ngân. Nên đơn giản mọi thứ rằng ai cũng được mua NƠXH. Đối tượng mua nhà không cần quy định là công chức, viên chức hay thu nhập thấp. Chỉ cần là công dân của nước đó và là người mua nhà đầu tiên và dưới 1 tỉ đồng. Ở Philippines cũng vậy, bất cứ ai chưa có nhà đều có thể vay chính phủ 30.000-40.000 USD để mua nhà. Dù anh mua căn biệt thự 10 tỉ thì anh vẫn được vay tối đa là 40.000 USD chứ không cần là người thu nhập thấp. Và đương nhiên lãi suất khoản vay này cũng thấp và ổn định.

Với doanh nghiệp không nhất thiết phải áp quy định lợi nhuận khống chế 10% hay điều kiện bao nhiêu năm mới được bán nhà. Hãy để dân tự quyết định việc mua bán thế nào, ai có sản phẩm giá tốt thì dân sẽ mua.

* Nếu cho mọi công dân chưa có nhà được vay như vậy sẽ không tránh khỏi tình trạng trục lợi để vay vốn lãi suất rẻ đối với những người không thiếu tiền?

+ Tôi nghĩ rằng không nên vì để đề phòng lạm dụng số người này vay tiền mua nhà vì số phần trăm lợi dụng là nhỏ, ngay cả chiếm tới 30% cũng vậy. Mình phải nghĩ tới 70% người dân có nhu cầu mua nhà thực sự. Giống như ở bên Mỹ có những chương trình hỗ trợ nhà ở cho người thất nghiệp… Vẫn biết có những người lợi dụng chương trình này để lấy tiền nhà nước vì trong khi họ đi làm chui, vẫn lãnh lương nhưng vẫn được mướn nhà rẻ tiền. Và Mỹ họ vẫn chấp nhận số phần trăm đó bởi không có chính sách nào là tuyệt đối cả. Cái quan trọng là mình chấp nhận thực hiện chính sách đó vì đáp ứng phần lớn nhu cầu của người dân.

* Xin cám ơn ông.

Lãi suất mua nhà hiện nay quá ưu đãi

Một lần khi trao đổi với chuyên gia của Ấn Độ, họ hỏi về lãi suất ưu đãi cho NƠXH. Người ta nói rằng lãi suất 5%-6%/năm là rất tốt. Vì tại quốc gia này lãi suất vẫn ở mức 10% cho người mua nhà.

Tuy nhiên, để đưa ra chương trình họ đã có sự chuẩn bị từ trước chứ không phải làm đi đến đâu xây đến đó. Cụ thể để đáp ứng nhu cầu người lao động tự do mua nhà hoặc bất cứ ai mua nhà. Trước ba năm quyết định mua nhà, khách hàng phải mở một tài khoản ở ngân hàng, mỗi tháng chỉ bỏ ra một lượng tiền nhất định rồi là có thể mua nhà chứ không cần chứng minh thu nhập. Điều này không chỉ dạy người ta cách tiết kiệm tiền mà tiền lại được đi vào trong ngân hàng.

Việt Nam cũng có thể làm vậy, mỗi tháng chúng ta chỉ cần bỏ trong tài khoản khoảng 500.000 đồng, sau hai năm là được mua NƠXH. Cách này dòng tiền vừa chảy vào ngân hàng và lâu dài dạy người dân cách tiết kiệm tiền. Trong khi có nhu cầu mua nhà mới bắt đầu chuẩn bị các thủ tục đi xác minh, chuẩn bị đủ thứ…

Ở nước ngoài có những chương trình mua nhà vừa túi tiền mà không phải mượn nhà băng. Chính công ty mà người mua nhà sẽ trả cho họ, chẳng hạn như họ ký kết với 2-3 chủ đầu tư về dự án đó. Họ cũng ký cam kết với người lao động trong vòng bao nhiêu năm không được nghỉ việc. Từ đó họ tính toán mỗi tháng sẽ trừ một khoản lương của người này cho chủ đầu tư kia một cách tự động. Cũng có thể chính nhà đầu tư họ hỗ trợ người mua nhà về mặt lãi suất, được tính luôn vào tiền phải trả hằng tháng cho người mua nhà mà khách hàng không phải vay ngân hàng nữa. Ở Việt Nam có lẽ chưa có công ty nào dám làm như vậy.

Ông NGUYỄN VĨNH TRÂN, Giám đốc điều hành Quỹ Đầu tư bất động sản Jen CapitalAdvisors
 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM:

Nên có những diện tích căn hộ nhà xã hội 25 m2

Đầu tháng 4, Hiệp hội Bất động sản đã gửi văn bản góp ý dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NƠXH), theo đó tán thành với tiêu chuẩn thiết kế căn hộ NƠXH có diện tích tối thiểu là 25 m2 sàn, bởi vì loại căn hộ này đáp ứng được nhu cầu của đông đảo “hộ gia đình hạt nhân” (vợ, chồng và 1-2 con) hoặc hộ chỉ có hai người, hộ độc thân... Riêng dự thảo nghị định đưa ra tiêu chuẩn thiết kế căn hộ NƠXH có diện tích đến 90 m2 sàn (khoảng ba phòng ngủ) trong giai đoạn hiện nay là chưa phù hợp vì đất nước còn nghèo, ngân sách nhà nước eo hẹp và mục tiêu phát triển NƠXH là nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cơ bản, tối thiểu, phổ biến của đông đảo người thu nhập thấp đô thị chứ không nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở tối đa của một số ít trường hợp hộ đông nhân khẩu đặc thù.

Như vậy căn hộ nhỏ thì được Nhà nước hỗ trợ nhỏ, căn hộ vừa thì được hỗ trợ vừa, căn hộ lớn thì được hỗ trợ lớn. Từ nhận định trên, hiệp hội đề nghị tiêu chuẩn thiết kế mỗi căn hộ tối đa không quá 70 m2 như đã quy định với đề xuất bổ sung thêm dung sai cộng (+) 10% diện tích căn hộ do UBND cấp tỉnh xem xét quyết định cho phù hợp với thực tế từng dự án trên địa bàn. Hiệp hội cũng đề nghị mức cho vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua-bán hoặc hợp đồng cho thuê mua NƠXH để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống quy phạm pháp luật và phù hợp với khả năng tài chính của đông đảo người thu nhập thấp đô thị. Riêng về việc hồ sơ chứng minh đối tượng, điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH là có quy định: “Trong trường hợp cần thiết thì Sở Xây dựng có thể liên hệ với cục thuế địa phương để xác minh thuế thu nhập của người làm đơn đề nghị mua, thuê, thuê mua NƠXH…”. Hiệp hội đề nghị bỏ quy định này vì có thể làm tăng thêm thủ tục hành chính, tạo điều kiện nhũng nhiễu và trái với quy định người xin vay “tự khai về mức thu nhập của bản thân (theo mục khai về mức thu nhập) và tự chịu trách nhiệm về mức thu nhập tự khai”.

Ông LÊ CHÍ HIẾU, Chủ tịch HĐQT Thuduc House, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM:

Miễn lãi suất hai năm đầu tiên

Chính sách của 30.000 tỉ đồng hỗ trợ mua nhà rất tốt, tuy nhiên các dự án Thuduc House không có diện tích phù hợp để tham gia vào gói 30.000 tỉ đồng. Sắp tới chúng tôi sẽ nghiên cứu để làm các dự án nhà ở với diện tích nhỏ phù hợp với tiêu chí gói 30.000 tỉ đồng để đa dạng hóa sản phẩm của mình. Khi đó chúng tôi sẽ liên kết với các ngân hàng đang tham gia giải ngân gói tín dụng này.

Hiện nay Thuduc House cũng đã liên kết với tám ngân hàng để tham gia các hoạt động hỗ trợ khách hàng mua nhà thương mại thông thường. Tuy nhiên, hầu hết các dự án Thuduc House đã chọn hình thức miễn lãi suất cho khách hàng 2-4 năm đầu tiên để giúp khách hàng không phải thiệt thòi. Nghĩa là những năm đầu, nhà đầu tư là chúng tôi sẽ chịu lãi suất thay cho người mua nhà.

Trong xu hướng bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi, những chuyển biến tích cực như lạm phát thấp tạo điều kiện để chính sách tiền tệ được nới lỏng, bất động sản cũng tiếp tục tăng trưởng, đặc biệt các thương vụ mua bán sáp nhập kể từ đầu năm đến nay cũng gia tăng…

Ông NGUYỄN DUY MINH, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Thanh Yến:

Mỗi tháng trả quá số tiền 5 triệu đồng là rất khó

Trước hết phải khẳng định chính sách về nhà ở xã hội rất tốt như lãi suất ưu đãi cũng như trong việc hạch toán lợi nhuận của công ty góp phần trong việc giúp ngân hàng giải ngân nhanh hơn. Tuy nhiên, giải ngân gói hỗ trợ mua nhà 30.000 tỉ đồng vẫn còn chậm vì gặp vướng ở nhiều khâu như quy định người thu nhập thấp là không vượt qua 9 triệu đồng/tháng. Với bài toán lãi suất, vay bao nhiêu để gốc và lãi không được vượt quá số tiền 5 triệu đồng/tháng là điều rất khó. Vì ngân hàng khi giải ngân họ phải tính toán khả năng trả nợ của khách hàng, chính vì thế với quy định này khách hàng khó có đủ năng lực để trả khoản vay.

Hiện nay các dự án thương mại đáp ứng đủ điều kiện để người mua vay gói 30.000 tỉ đồng thường là các dự án cũ từ trước, được mua lại. Đó là lý do vì sao hoạt động mua bán doanh nghiệp thời gian qua khá sôi động. Còn việc triển khai thêm các dự án về nhà ở xã hội khác thì không nhiều. Vì nếu doanh nghiệp chọn vị trí ở các khu vực xa của TP.HCM là nơi đồng không mông quạnh thì thà người ta mua đất xây nhà chứ không ở căn hộ. Nếu chọn gần hơn một chút thì cũng phụ thuộc nhiều vào số lượng dân cư ở đó, quy hoạch…

_____________________________________

Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 25-2-2015, tổng số tiền đã cam kết cho vay từ gói 30.000 tỉ đồng là 10.796 tỉ đồng (đạt gần 36%), giải ngân được 6.187 tỉ đồng (đạt 20,6%).

Trong khi đó tại TP.HCM, để tạo quỹ nhà ở xã hội UBND TP.HCM đã chấp thuận chủ trương đầu tư 45 dự án nhà ở xã hội với quy mô 43.045 căn hộ.