Rốt cuộc, những doanh nghiệp đang làm các dự án nhà ở xã hội lại là những người phải lo lắng nhiều hơn khi chính sách dành cho phân khúc nhà ở này đang được nới lỏng theo hướng có lợi cho các dự án nhà ở thương mại. Những bất cập xung quanh việc tiếp cận gói tín dụng 30.000 tỉ đồng đang được giải quyết, song sự điều chỉnh chính sách dường như đang đẩy nhà ở xã hội tụt lại phía sau cuộc đua giành gói tín dụng ưu đãi này khi thời hạn giải ngân đang cạn dần.

Hơn một năm trước, lúc Nghị quyết 02/NQ-CP được ban hành, nhà ở xã hội là tâm điểm của sự chú ý khi gói tín dụng ưu đãi dường như chỉ tập trung vào phân khúc nhà ở này, mặc dù nó cũng đề cập đến nhà ở thương mại. Những ràng buộc về diện tích (dưới 70 mét vuông) và giá bán (không vượt quá 15 triệu đồng/mét vuông) đã khiến nhiều doanh nghiệp không kỳ vọng gì nhiều, bởi nếu có những căn hộ như thế họ đã bán hết, có chăng là phải xin phép chẻ nhỏ diện tích căn hộ, mà điều này hiện nay vẫn nặng về lý thuyết hơn là chuyển đổi thực tế.
Cứ ngỡ thị trường bất động sản khó khăn là cơ hội tốt để phát triển nhà ở xã hội, nhưng xem ra phân khúc này vẫn còn lận đận.

Hàng loạt văn bản, thông tư nối tiếp nhau ra đời để đưa nghị quyết của Chính phủ đi vào cuộc sống nhưng vẫn không ăn thua; mà nguyên nhân là, theo ông Nguyễn Văn Dũng, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh tại TPHCM, nguồn cung nhà ở phù hợp với điều kiện đặt ra không có, thủ tục xác nhận hồ sơ mua nhà tại địa phương nhiêu khê, và thiếu cả sự quyết liệt của các địa phương.

Đến giờ, mọi con mắt lại đổ dồn vào những điều chỉnh trong Nghị quyết 61/NQ-CP của Chính phủ ban hành ngày 21-8 vừa qua. Theo đó, người mua có thể vay gói tín dụng này với điều kiện giá trị căn nhà không vượt quá 1,05 tỉ đồng.

Sau những ồn ào ban đầu, nhà ở xã hội đang lắng xuống nhường chỗ cho những dự án nhà ở thương mại nổi lên. Và nếu thông tư hướng dẫn nghị quyết mới gỡ bỏ đi ràng buộc về diện tích và giá bán thì kể như phân khúc nhà ở xã hội không còn chút lợi thế nào trước nhà ở thương mại. Sự linh hoạt về phương thức bán hàng và nhất là nguồn cung có sẵn đã đặt các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại vào vị trí thuận lợi trên đường đua tiếp cận gói vay này.

Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long cho biết họ đang có khoảng 100 căn hộ Ehome thỏa điều kiện vay gói vay này. Mới đây, công ty này còn chủ động mời Vietcombank tổ chức hội thảo tư vấn cách thức tiếp cận gói 30.000 tỉ đồng. Chưa biết hiệu quả ra sao, nhưng nhìn hội trường Thống Nhất chật kín khách hàng và nhân viên tư vấn cũng đủ thấy sự quan tâm của người mua nhà tới gói vay này, điều mà các dự án nhà ở xã hội chưa làm được.

Những người trong cuộc tính toán, nếu tiếp cận gói vay này với lãi suất 5-6%/năm, người mua nhà sẽ tiết kiệm được khoảng 150-200 triệu đồng/căn, một khoản tiền không nhỏ đối với người làm công ăn lương. Công ty Nam Long cho biết, sau khi 300 khách hàng đã được giải ngân, công ty này dự kiến sẽ tung thêm sản phẩm mới phù hợp với gói vay ra thị trường vào tháng tới. Không chỉ có Nam Long, một số dự án có căn hộ nằm trong mức giá này cũng không đứng ngoài cuộc. Chẳng hạn, Công ty cổ phần Tổ chức Nhà quốc gia (N.H.O) cũng đang xây dựng chuỗi dự án First Home với các căn hộ có giá bán phù hợp với gói tín dụng ưu đãi này.

Như vậy, thời gian đầu lúc gói tín dụng giải ngân ì ạch, Bộ Xây dựng cũng đã từng lên tiếng rằng, chẳng có gì gấp gáp giải ngân cho nhanh số tiền này, bởi mục tiêu của gói tín dụng này không chỉ giúp giải quyết hàng tồn kho mà còn thực hiện an sinh xã hội, giúp những người thu nhập thấp có cơ hội mua nhà ở. Nhưng nay, mọi việc đang thay đổi, ít nhất là chính sách đang được nới ra để nhiều người dân có thể tiếp cận gói vay này. Chỉ có điều người mua đang hướng đến những dự án thương mại, thay vì nhà ở xã hội, một phần là vì mua bán, chuyển nhượng lại sau này linh hoạt hơn.

Hơn nữa, Ngân hàng Nhà nước có vẻ như cũng rất tích cực trong vấn đề an sinh xã hội khi chủ động tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn để đẩy nhanh tiến độ giải ngân. Vị phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TPHCM cho biết tốc độ giải ngân gói cho vay mua nhà đã cải thiện trong bảy tháng đầu năm nay, với khoảng 992 khách hàng đã ký hợp đồng với tổng số tín dụng cam kết khoảng 1.188 tỉ đồng. Sắp tới, một số ngân hàng thương mại cổ phần nữa sẽ tham gia chương trình cho vay để đẩy nhanh tốc độ giải ngân của gói tín dụng, vốn chỉ có hiệu lực trong vòng 36 tháng kể từ ngày bắt đầu giải ngân 1-6-2013.

Cứ ngỡ thị trường bất động sản khó khăn là cơ hội tốt để phát triển nhà ở xã hội, nhưng xem ra phân khúc này vẫn còn lận đận. Hầu hết các doanh nghiệp có dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội đều gặp khó khăn về tài chính, mắc nợ xấu nên ngân hàng không dám cho vay. Phân khúc nhà ở xã hội khó có thể phát triển nếu không có một chiến lược dài hơi, với nguồn tài chính và nhất là sự tham gia tích cực từ các chính quyền địa phương. Những giải pháp tình thế sẽ chẳng giải quyết được vấn đề, ngược lại nó còn góp phần đẩy nhà ở xã hội ra rìa cuộc chơi.