Với sự tiếp sức đúng lúc của gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, cộng với các ưu đãi sẵn có về hành lang pháp lý, dường như nhà ở xã hội (NƠXH) ngày càng nâng cao cạnh tranh với nhà ở thương mại (NƠTM) không chỉ về giá cả mà còn về đối tượng mua bán.

Thêm cơ hội sở hữu nhà

Tới lúc này, nhiều dự án NƠTM đã hạ giá xuống mức 12 - 14 triệu đ/m2 - tương đương với giá NƠXH. Năm 2012, căn hộ dự án Đại Thanh đã giảm về mức 10 triệu đ/m2 trong khi nhiều dự án NƠXH trên địa bàn Thủ đô lúc đó giá vẫn khoảng 12 - 14 triệu đ/m2 như Đặng Xá, Kiến Hưng… Mới đây nhất, khu NƠXH tại Tây Nam Linh Đàm do TCty HUD xây dựng được chào bán với mức 12 triệu đ/m2. Điều này không khỏi làm nảy sinh câu hỏi lớn về giá thành NƠXH bởi dạng nhà này đã được hưởng rất nhiều ưu đãi hơn hẳn NƠTM. Theo TS Phạm Sỹ Liêm, xây dựng NƠXH dù được hưởng nhiều đặc thù ưu đãi mà DN đó vẫn cần đến lợi nhuận. Nhà nước cần và DN chủ động đóng góp nên DN tính lãi vào giá bán là chuyện đương nhiên dù rằng giá đó có thể cao hơn NƠTM. Giá NƠTM xuất phát từ quan hệ cung - cầu cạnh tranh, còn giá NƠXH lại xuất phát từ giá thành nên mới có tình trạng này.

Không chỉ cạnh tranh về mức giá, so với NƠTM, để mua được một căn NƠXH khách hàng còn phải trải qua một quá trình thẩm định khắt khe và những ràng buộc khi sở hữu nhà. Ông Trần Hoàng Minh - Phó giám đốc Kinh doanh một DN phát triển NƠXH tại Hà Nội cho rằng: Tuy rằng điều kiện để mua NƠXH đã được nới lỏng hơn rất nhiều nhưng về mặt ràng buộc thì vẫn còn những điều khoản gây tranh cãi kéo dài. Điển hình là việc sau 5 hay 10 năm mới được chuyển đổi từ NƠTM sang NƠXH. Người mua sẽ phải cân nhắc giữa việc mua NƠTM thì tính thanh khoản sẽ không có trong 5 - 10 năm, với việc mua NƠXH có thể đắt hơn 1 - 2 triệu đồng nhưng thanh khoản được ngay khi có nhu cầu muốn bán. Tuy nhiên, theo ý kiến của một số chuyên gia, khi được hưởng nhiều ưu đãi trong thời gian tới, đặc biệt về thuế cũng như gói 30.000 tỷ đồng, giá thành NƠXH có thể trở nên cạnh tranh hơn.

Khác với tình trạng khan hiếm như trước đây, phân khúc căn hộ thương mại giá rẻ trên thị trường với giá dưới 15 triệu đ/m2 rất dồi dào, kể cả tại TP.HCM lẫn Hà Nội. Vì vậy, chắc chắn thời gian tới NƠXH và NƠTM sẽ đứng trước sự cạnh tranh lớn. Đứng về phía người mua, sự cạnh tranh mạnh mẽ về giá cả, tiện ích giữa hai loại hình nhà này sẽ mang lại cơ hội được mua nhà với giá cả phù hợp, chất lượng đảm bảo nhất.

Căn hộ diện tích nhỏ dự báo sôi động thị trường

Một trong những nguyên nhân khiến giá NƠXH hiện còn cao so với khả năng chi trả của người thu nhập thấp, là diện tích căn hộ. Còn nhớ, trước khi thị trường BĐS đóng băng, Cty TNHH Địa ốc Đất Lành tại TP.HCM đã nhiều lần kiến nghị xin duyệt căn hộ diện tích dưới 30m2 để đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp, những gia đình trẻ, người mới đi làm. Song Bộ Xây dựng không chấp thuận với lý do căn hộ diện tích nhỏ vi phạm Luật Nhà ở ban hành năm 2005: Theo đó, NƠTM phải có diện tích 45m2 trở lên, NƠXH cũng phải có diện tích tối thiểu 30m2. Ngoài ra, một số lý do khác đưa ra là nhà ở dưới 30m2 sẽ làm mất mỹ quan đô thị, sẽ làm xuất hiện nhiều khu nhà ổ chuột, ảnh hưởng tới kiến trúc và gia tăng áp lực lên kết cấu hạ tầng. Vừa qua, Bộ Xây dựng cũng mới trình Thủ tướng một Nghị định cho phép xây dựng nhà ở 45m2 chứ chưa cho làm 20 - 30m2 đối với NƠTM. Theo ông Nguyễn Hải Hùng - Giám đốc Cty CP Đầu tư & Phát triển Bắc Sơn, với diện tích 35m2 và mức giá khoảng 10 triệu đ/m2 thì tổng cộng một căn hộ sẽ có giá khoảng 350 triệu đồng - hoàn toàn phù hợp với toàn bộ nhu cầu của người dân lao động. Trước đây, quy định diện tích NƠXH cao (60 - 80m2) là để giảm mật độ dân số và giảm sức ép lên cơ sở hạ tầng, dẫn tới giá thành sản phẩm tăng lên gấp đôi.

Đầu năm 2013, Bộ Xây dựng đã có Thông tư 02 về việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ NƠTM: Cho phép DN được chia nhỏ căn hộ tại các dự án nhà ở đang xây. Diện tích chia nhỏ tối thiểu là 45m2 trở lên. Tuy nhiên, trước chủ trương xây căn hộ nhỏ để tăng tính thanh khoản cho thị trường, nhiều ý kiến lo ngại về sức ép lên hạ tầng đô thị. Về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Hà cho biết việc điều chỉnh cơ cấu diện tích căn hộ sẽ có những quy định khác nhau ở từng địa phương. "Chúng tôi dự kiến sẽ trình Quốc hội tiêu chuẩn, quy chuẩn về vấn đề kỹ thuật. Việc này nên giao cho Chính phủ quy định cho từng thời kỳ sao cho phù hợp, thậm chí từng địa phương. Có thể quy định Hà Nội khác, TP.HCM khác, Hà Giang, Tuyên Quang, Tây Nguyên khác… Tiêu chuẩn diện tích có thể khác nhau chứ không thể đồng nhất trên cả nước được" - ông Hà nhấn mạnh.

Để căn hộ nhỏ được sớm triển khai một cách bài bản, Bộ Xây dựng cho biết: Việc bỏ quy định về tiêu chuẩn thiết kế NƠXH sẽ không đợi đến lúc ban hành Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung; mà sẽ được điều chỉnh ngay trong Nghị định về quản lý, phát triển NƠXH.