Nếu không có quy hoạch, kế hoạch, phân khúc nhà ở xã hội sẽ lại rơi vào tình trạng dư cung.

Mới đây, tại lễ động thổ dự án nhà ở xã hội, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) khẳng định, việc đẩy mạnh đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ góp phần điều chỉnh sự bất hợp lý về cung – cầu giữa các phân khúc nhà ở. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia bất động sản cảnh báo, nếu không xây dựng một quy hoạch và kế hoạch cụ thể, phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân, rất có thể, đến lúc nào đó, phân khúc nhà ở xã hội cũng lại rơi vào tình trạng dư cung giống phân khúc căn hộ thương mại cao cấp.

Rầm rộ khởi công

Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) phối hợp với CTCP BIC Việt Nam vừa tổ chức động thổ xây dựng Dự án Nhà ở xã hội Tây Nam Linh Đàm. Dự án có tổng mức đầu tư gần 710 tỷ đồng, dự kiến cung cấp 1.037 căn hộ có diện tích từ 32 – 76 m2. Với mức giá dự kiến 12 triệu đồng/m2, căn hộ dự án này sẽ có giá thấp nhất là dưới 400 triệu đồng.

Ông Hà cho biết, cuối tháng 5 và đầu tháng 6, cả nước có 6 dự án nhà ở xã hội được khởi công. Bên cạnh đó, đã có 50 chủ đầu tư dự án đề xuất điều chỉnh quy mô căn hộ hoặc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, với quy mô 31.000 căn hộ.

Theo kết quả khảo sát do Bộ Xây dựng vừa thực hiện, đến năm 2015, khu vực đô thị cả nước có khoảng 1.740.000 người có khó khăn về nhà ở (diện tích bình quân dưới 5 m2) và 1.715.000 công nhân có nhu cầu chỗ ở ổn định. Theo đó, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp, cần phải xây dựng thêm khoảng 700.000 căn hộ.

Để đáp ứng nhu cầu trên, một số địa phương trọng điểm có nhu cầu cao về nhà ở xã hội đã lập kế hoạch phát triển nhà ở xã hội cho giai đoạn 2012 - 2015 như: Hà Nội đưa ra chỉ tiêu phấn đấu đầu tư xây dựng tối thiểu khoảng 4.700.000 m2 sàn, tương đương với khoảng 100.000 căn hộ; TP. HCM phấn đấu đầu tư xây dựng tối thiểu khoảng 2.700.000 m2 sàn nhà ở xã hội (mỗi năm khoảng 675.000 m2 sàn) tương đương với khoảng 67.000 căn hộ.

Ông Hà cho biết, Bộ Xây dựng đã chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh triển khai xây dựng các dự án nhà ở xã hội để từng bước đáp ứng nhu cầu về nhà ở xã hội của nhân dân. Tính đến nay, toàn quốc đã có 157 dự án nhà ở xã hội được triển khai xây dựng, với quy mô 68.500 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 19.900 tỷ đồng.

Cảnh báo sớm

Theo các chuyên gia, câu chuyện phát triển nhà ở xã hội hoàn toàn không mới. Không phải đến khi thị trường bất động sản “đóng băng” như hiện nay thì Chính phủ mới yêu cầu đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, mà ngay từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực ngày 1/1/2006 đã quy định rất rõ về vấn đề này. Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở cũng quy định rõ: “UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện có trách nhiệm xác định và bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội khi lập, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao trên địa bàn”.

Tuy nhiên, theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đến thời điểm này, hầu như chưa có địa phương nào xây dựng được quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất để phát triển khu đô thị. Đi tiên phong trong lĩnh vực quy hoạch là Hà Nội với quy hoạch phát triển Thủ đô đến năm 2030 và tầm nhìn 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt thì cho đến thời điểm này, các phân khu chức năng cũng chưa quy hoạch xong. Vậy những dự án phát triển nhà ở xã hội được triển khai rầm rộ vào thời điểm này liệu có phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị hay không vẫn còn là một câu hỏi bỏ ngỏ.

Đồng tình với ý kiến trên, ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, tình trạng những khu đô thị “ma” hay những tòa nhà chung cư không được lấp đầy là một minh chứng cho sự phát triển thiếu cả quy hoạch và kế hoạch.

“Nếu nhà ở xã hội được xây tại Linh Đàm thì có thể bán hết ngay, nhưng nếu xây tại An Khánh hay xa hơn như Mê Linh, Sóc Sơn thì cần phải nghiên cứu thật kỹ. Bởi không phải cứ giá rẻ là có người mua ngay. Bài học về những căn hộ giá rẻ tại Đặng Xá, Kiến Hưng bán mãi không hết rất đáng để suy nghĩ”, ông Liêm cảnh báo và cho rằng kết quả khảo sát nhu cầu mua nhà ở xã hội chưa nói lên chính xác được sức hấp thụ của thị trường.

Nghịch lý của thị trường bất động sản hiện nay đã được ông Trần Như Trung, Phó giám đốc Savills Hà Nội chỉ ra rằng đang bội cả cung lẫn cầu. “Trong khi căn hộ giá cao không phù hợp với túi tiền người dân đang ùn ùn được tung ra thị trường nhưng không có người mua, thì những căn hộ giá rẻ, diện tích nhỏ, phù hợp với nhu cầu sử dụng của người dân lại rất khan hiếm. Đây là sự bất cập của chính sách phát triển nhà không có định hướng nhu cầu trong một thời gian dài”, ông Trung nói và cho rằng, nếu nhà ở xã hội được phát triển kiểu tự phát, phong trào như hiện nay thì nguy cơ nhãn tiền là phân khúc nhà ở xã hội sẽ lại “đóng băng”.