Vấn đề thị trường bất động sản (BĐS) luôn gây “đau đầu” cho các nhà chính sách, các nhà quản lý bởi sự chênh lệch giữa quan hệ cung – cầu, mà ở đây là giữa nguồn cung – giá trị và nhu cầu thực.

Nhiều căn hộ bị “bỏ trống” nhưng cũng nhiều người muốn mua nhà lại không có đủ điều kiện kinh tế để được mua. Giải pháp thì nhiều mà thực hiện không được bao nhiêu, sự “lệch pha” giữa cung cầu vẫn tồn tại.

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Văn Đực, PGĐ Cty TNHH địa ốc Đất Lành, cho rằng: Sở dĩ dẫn đến tình trạng tồn kho như hiện nay bởi thị trường trước đây phát triển theo xu hướng “ảo”, không có định hướng chiến lược rõ ràng. Thị trường chỉ tập trung vào phân khúc nhà ở diện tích lớn, giá cao trong khi các nhà đầu tư lại mua đi bán lại để kiếm lời chứ không quá quan tâm đến nhu cầu của đa số người dân. Sau vài năm phát triển như vậy, số lượng căn hộ đã tăng lên, giá trị “ảo” không còn nữa, thị trường dần trở lại với giá trị thực, các sản phẩm “đắt tiền” bắt đầu bị bội thực, khó giao dịch. Doanh nghiệp (DN) gặp khó khăn và dần dần bị phá sản.

Quả thật, với khoảng vài trăm nghìn căn hộ tồn kho như hiện nay thì các DN BĐS đang “đứng ngồi không yên”, tồn kho vẫn chưa được giải phóng cho dù hàng loạt chính sách, gói hỗ trợ đã được các cơ quan chức năng đưa ra, nhằm tạo điều kiện cho người dân có khó khăn về nhà ở. Nhưng dường như, các giải pháp vẫn chưa đạt được hiệu quả như mong đợi.

Mặt khác, giá nhà ở xã hội đã được tính toán lại, để sát với mức tối đa chi phí xây dựng, giảm bớt lợi nhuận của các DN nhưng nó vẫn khá “xa vời” với người dân. Hiện tại, Bộ Xây dựng đang hoàn thiện về chính sách hỗ trợ và phát triển các căn hộ cho thuê, nhằm giúp người dân lao động có thể ổn định được chỗ ở. Một số dự án đang được triển khai thí điểm và sẽ sớm đưa vào hoạt động trong năm nay.

Một số chuyên gia nhận định, Bộ Xây dựng nên khuyến khích và phát triển chính sách về nhà ở cho thuê. Đây không phải là mô hình mới trên thế giới nhưng ở nước ta thì vẫn còn khá “lạ”. Cho nên, chính sách đưa ra cần phải nghiên cứu kỹ đối tượng, mức giá cho thuê, nhu cầu sinh hoạt,... để có hướng đi đúng và phù hợp với bối cảnh hiện nay, tránh trường hợp cứ xây ồ ạt rồi lại không thể cho thuê được vì không đúng nhu cầu thực của người dân.

Còn theo ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Bộ đang có chính sách phát triển và hỗ trợ nhà ở cho thuê. Mức giá thuê sẽ cố gắng dao động trong khoảng 2 triệu đồng/tháng đối với căn hộ có diện tích khoảng 40 m2. Chứ với tình hình giá đất, giá vật liệu hiện nay thì không thể nào “làm ra” được những căn hỗ có giá thấp, khoảng 100 triệu đồng/căn hộ bởi Nhà nước, Chính phủ chỉ có thể hỗ trợ tối đa các chính sách liên quan tới đất đai, thuế, tín dụng,...

Nhìn lại những năm qua, đúng là các DN BĐS chủ yếu mới chỉ tập trung vào việc xây dựng nhà ở thương mại để bán, thu lợi nhuận nhanh chứ không hề quan tâm đến việc phát triển nhà ở cho thuê, mô hình được nhiều nước tiên tiến trên thế giới thực hiện. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở của người dân đặc biệt là thuê nhà luôn lớn và có xu hướng tăng lên hàng năm.

Phân tích về vấn đề này, ông Lê Anh Sơn, GĐ Cty Đại Cát, cho biết, các DN BĐS không “mặn mà” với việc xây nhà cho thuê bởi một số nguyên nhân sau:

Thứ nhất, việc đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê đòi hỏi DN kinh doanh BĐS phải có nguồn vốn khổng lồ và ổn định để có thể duy trì hoạt động trong một thời gian dài.

Thứ hai, lãi suất cho vay tại các ngân hàng đối với dự án nhà ở cho thuê không có nhiều sự ưu đãi. DN vẫn phải trả lãi suất cao theo lãi thị trường, trong khi đó thời gian thu hồi vốn đối với nhà ở cho thuê lại khá dài. DN không dám “mạo hiểm” vay tiền để “đổ” vào những dự án có hiệu quả đầu tư thấp kiểu này.

Thứ ba, quan niệm về nhà ở của người dân vẫn chưa thực sự được “thông thoáng”, chưa nhiều người sẵn sàng thuê nhà dài hạn để ở mà họ mới chỉ coi đó là sự “tạm bợ”. Điều này khiến cho các DN kinh doanh BĐS phải cân nhắc vì lượng khách hàng dễ bị “lay động”, không phải nhóm đối tượng ổn định lâu dài. Nếu cân đối không hợp lý, DN còn có khả năng rơi vào cảnh thiếu khách hàng và thừa căn hộ cho thuê.

Thứ tư, cơ chế về quản lý chung cư, căn hộ cũng như xử lý các tranh chấp phát sinh xảy ra trong trường hợp cho thuê và thanh toán tiền thuê vẫn chưa được rõ ràng và cụ thể, chưa có nhiều văn bản quy phạm pháp luật cho các vấn đề này. Đồng thời, chi phí để vận hành và đảm bảo lợi nhuận cho các DN BĐS hiện vẫn là vấn đề tranh cãi ở nhiều khu chung cư trong địa bàn Hà Nội. Căn hộ của người dân đã như vậy thì vấn đề này sẽ lại càng phức tạp hơn nếu như đó là căn hộ cho thuê.

Thứ năm, các ràng buộc về việc thuê và trả tiền thuê hàng tháng, hàng năm không hề ổn định bởi nước ta chưa thể kiểm soát được vấn đề lương và thu nhập. Người dân thu nhập bao nhiêu một tháng, DN có thể thu tiền thông qua tài khoản lương hay không vẫn là một bài toán khó. Lý do, các nước trên thế giới không quá khó khăn để thực hiện điều này bởi vì họ đều trả lương qua tài khoản, thông tin khá là công khai và minh bạch. Hơn nữa, ngân hàng cũng đóng vai trò quan trọng giúp các DN thu tiền thuê nhà, tiền điện, tiền nước,... của người thuê nhà.

Theo thống kê, nhà ở cho thuê hiện nay chỉ chiếm hơn 6% tổng số hộ dân có sở hữu nhà ở. Trong đó, Hà Nội chiếm 14%, TP HCM chiếm 19%, các đô thị loại 1 chiếm khoảng 5% và các đô thị còn lại chiếm gần 4%. Đa phần những khu nhà ở cho thuê đều được đầu tư và xây dựng từ nguồn vốn của Nhà nước.

Mặt khác, mức giá cho thuê căn hộ ở nước ta đang khá cao, nếu tính trung bình một căn hộ khoảng 50m2 thì giá cho thuê cũng phải khoảng từ 6 triệu đồng/căn hộ trở lên. Với mức giá đó thì người có thu nhập trung bình trở xuống không đủ khả năng thuê và duy trì trong một thời gian dài. Cho nên, Bộ Xây dựng cần nghiên cứu và đề xuất những chính sách hỗ trợ đầu tư mang tính thực tế hơn như giãn nợ, hỗ trợ lãi suất, giảm tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế,....

Có thể thấy, chúng ta đang còn gặp rất nhiều khó khăn trong việc triển khai thí điểm nhà ở cho thuê. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về khuyến khích, hỗ trợ phát triển nhà ở cho thuê dài hạn vẫn đang còn nhiều điều bất cập. Các chính sách hỗ trợ DN kinh doanh BĐS đối với việc chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở cho thuê vẫn chưa thực sự rõ ràng. Chính những điều này đã khiến cho các DN “chậm rãi” và không quá “mặn mà” với chính sách này.   

Theo GS.TSKH Phạm Ngọc Đăng, nguyên hiệu trưởng ĐH Xây dựng, trong hơn 10 năm qua, thị trường BĐS mới chỉ tập trung ở phân khúc nhà ở thương mại cao cấp chứ không hề đề cập đến nhà ở cho thuê. Ngay trong dự thảo chương trình "Phát triển nhà ở TP Hà Nội giai đoạn 2012-2020 và định hướng đến năm 2030", vấn đề nhà ở cho thuê đối với đối tượng là công nhân của các khu công nghiệp, sinh viên các trường ĐH và nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn chưa thực sự được quan tâm. Hiện tại, xã hội đang có sự phân cấp, khoảng cách chênh lệch về diện tích nhà ở giữa người giàu và người nghèo tại Hà Nội đang ngày càng lớn.