Nhà phố liên kế có thể được xây cao đến 10 tầng, theo dự thảo “Quy định về kiến trúc đối với nhà ở liên kế, nhà biệt thự và công trình dân dụng trong khu đô thị hiện hữu cải tạo tại TP.HCM”.

Quy định mới về kiến trúc đô thị của TP.HCM vừa được chính quyền TP.HCM hoàn thiện. Tuy nhiên, do có những khác biệt so với quy định chung của Chính phủ nên quy định này cần phải có sự phê duyệt của Thủ tướng trước khi ban hành.

30 m², xây nhà cao tầng

Theo dự thảo, số tầng và chiều cao của nhà ở liên kế phụ thuộc vào chiều rộng lộ giới đường. Cụ thể, nhà ở lộ giới đường nhỏ hơn 6 m chỉ được xây cao 3 tầng, trường hợp thuộc khu vực quận trung tâm thành phố (1, 3, 4, 5, 10, 11, Phú Nhuận, Bình Thạnh) và trung tâm cấp quận (xác định trong quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết hoặc do UBND thành phố, UBND quận, Sở Quy hoạch Kiến trúc xác định) thì được cộng thêm một tầng nhưng phải có khoảng lùi - nghĩa là chỉ giới xây dựng của tầng được tăng lùi cách chỉ giới xây dựng của tầng dưới tối thiểu 3,5 m.

Với nhà ở lộ giới lớn hơn 6 m nhưng nhỏ hơn 12 m thì được xây 4 tầng, nếu thuộc khu vực trung tâm được cộng thêm một tầng, và sẽ được cộng thêm một tầng nữa (có khoảng lùi) nếu công trình xây trên lô đất lớn (không thấy quy định diện tích cụ thể). Với nhà ở lộ giới lớn hơn 12 m nhưng nhỏ hơn 20 m cũng được xây 4 tầng nhưng được cộng thêm 3 tầng (một tầng có khoảng lùi) nếu nhà đó thuộc khu vực trung tâm, thuộc trục đường thương mại dịch vụ (đường trong các trung tâm cấp khu vực hay nối giữa các trung tâm cấp khu vực) và xây dựng trên lô đất lớn.

Còn với nhà ở lộ giới lớn hơn 20 m thì được xây đến năm tầng và được cộng thêm ba tầng nếu thuộc khu vực trung tâm, thuộc trục đường thương mại dịch vụ và xây trên lô đất lớn. Như vậy, nếu cộng cả tầng hầm và tầng lửng (dự thảo quy định cho phép) thì nhà liên kế được phép xây tối đa đến 10 tầng. Điều đáng nói là, theo dự thảo, lô đất có diện tích không nhỏ hơn 36 m² và chiều ngang không nhỏ hơn 3,3 m là lô đất đủ chuẩn áp dụng quy định này, thậm chí, “trong trường hợp đặc biệt và lô đất có hình tứ giác tương đối vuông vắn, diện tích tối thiểu của lô đất không nhỏ hơn 30 m_² " cũng được. Như vậy, quy định này chấp nhận đô thị TP.HCM có nhà cao tầng (trên 6 tầng) trên lô đất 30 m².

Không chỉ quy định về tầng cao nhà ở liên kế thoáng cho người dân mà quy định về mật độ xây dựng cũng vậy. Theo dự thảo, lô đất dưới 50 m² được xây với mật độ xây dựng tối đa 100%; lô đất 100 m² được xây 90%; 200 m² được xây 85%; 300 m² là 80%...

Vì sao và điều gì sẽ xảy ra?

Theo Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM, do nhà ở liên kế là hình thức nhà ở cơ bản phổ biến trong đô thị TP.HCM nên việc phân tích nhu cầu ở trung bình của người dân được tính toán trên cơ sở một lô đất nhà liên kế cơ bản 4x16 m. Dự thảo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (2007) quy định về sử dụng đất trong đơn vị ở nhà liên kế xác định chỉ tiêu cơ bản đối với diện tích 40-60 m_²/hộ là 10-15 m²/người và đối với 60-80 m²/hộ là 16-20 m²/người. Như vậy, với lô đất có diện tích trung bình 64 m², việc tính toán có thể được xem xét trên chỉ tiêu khoảng 10-15 m²/người.

Sở Quy hoạch Kiến trúc cho rằng, một căn nhà liên kế thường có 1-2 thế hệ gia đình ở, số nhân khẩu trung bình từ 4-6 người, tương ứng với chỉ tiêu đất ở khoảng 10-16 m²/người. “Với số nhân khẩu này, số phòng ở cần thiết, không kể các phòng phụ, phòng chung...) là khoảng 4-6 phòng. Trên cơ sở tính toán như trên, quy mô nhà ở liên kế cơ bản trên tất cả các khu vực trong thành phố được xác định trong khoảng 3-5 tầng”, một quan chức của sở này phân tích.

Thuy nhiên trên các trục đường thương mại, dịch vụ trong các trung tâm cấp khu vực hay nối giữa các trung tâm khu vực, các nhà liên kế thường có tầng trệt hoặc thêm một số tầng lầu sử dụng làm thương mại, dịch vụ, các diện tích ở (nếu có) được đưa lên các tầng lầu phía trên. Và giá đất trên các trục đường này thường luôn cao hơn các đường có chiều dài, chiều rộng tương tự và cao dần về phía trung tâm thành phố. Do đó, các nhà liên kế có chức năng ở kết hợp với thương mại, dịch vụ được ưu tiên tăng thêm một số tầng. Số tầng tăng thêm này nhằm bù diện tích ở cho các tầng phía dưới được sử dụng làm thương mại, dịch vụ. Tương tự, các lô đất có diện tích lớn cũng được xây thêm tầng vì nó phù hợp với chức năng thương mại, dịch vụ, theo Sở Quy hoạch Kiến trúc.

Thế nhưng Hội Kiến trúc sư TP.HCM đề nghị chính quyền TP.HCM xem lại việc tách nhà ở liên kế thành hai loại như trong dự thảo: (i) thuần để ở và (ii) ở kết hợp với thương mại dịch vụ - chỉ được xây dựng ở khu trung tâm. Theo tổ chức này, nếu tách như vậy, nghĩa là nhà liên kế có kết hợp thương mại dịch vụ được xây nhiều tầng hơn nhà liên kế thuần để ở. “Điều này có bình đẳng với nhu cầu làm ăn sinh sống của mọi người dân? Vì trong thực tế hiện nay, nhiều nơi không phải ở khu trung tâm thành phố và quận, huyện vẫn sử dụng một phần diện tích ở để buôn bán kiếm sống. Vì vậy họ phải được bình đẳng với mọi quy định về xây dựng”.

Thực ra, điều mà các chuyên gia đô thị lo ngại nhất ở dự thảo này là chủ trương tăng chiều cao ở các khu trung tâm sẽ khiến cho hạ tầng đô thị quá tải. Với mật độ xây dựng dày đặc và chiều cao các nhà liên kế được nâng lên, nghĩa là độ nén của đô thị tăng lên, thì hạ tầng đô thị sẽ khó mà “chống đỡ” được, nếu Nhà nước không đầu tư lớn. Hạ tầng đô thị đang là bài toán hóc búa... Kiến trúc sư Nguyễn Trường Lưu, Hội Kiến trúc sư TP.HCM, cho rằng người dân thành phố sẽ rất vui nếu quy định này được ban hành, thế nhưng kiến trúc của thành phố chưa chắc sẽ đẹp hơn. 

  

Theo Quang Chung - TBKTSG