Khác với những năm trước khi bất động sản thường “ấm” vào cuối năm thì năm nay vẫn “lạnh” dù được nhận định là giá đã “chạm đáy”. Theo các chuyên gia, tâm lý đợi giá vẫn tiếp tục giảm thêm, cơ chế… là một trong những nguyên nhân làm thị trường vẫn còn đuối trong nửa đầu những năm 2014.

Giá vẫn trên đà giảm

Sáng 7/1, tại hội nghị tổng kết ngành xây dựng 2013, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, giá nhà ở đã giảm nhiều so với thời điểm sốt giá giai đoạn 2008 - 2010, hầu hết các dự án đã giảm từ 10 - 30%, nhiều dự án giảm tới 50%, trở về giá tương đương thời điểm 2006. Lượng giao dịch cũng tăng dần về cuối năm: Tại thị trường Hà Nội năm 2013 có khoảng 6.450 giao dịch tại các dự án, trong đó quý 1/2013 có 800 giao dịch, quý 2 có 1.050 giao dịch, quý 3 có 1.600 giao dịch và quý 4 có khoảng 3.000 giao dịch. Tại thị trường TP HCM trong năm 2013 có khoảng 9.360 giao dịch, trong đó quý 1/2013 có 1.300 giao dịch, quý 2/2013 có 1.590 giao dịch, quý 3/2013 có 2.800 giao dịch và quý 4/2013 có 3.670 giao dịch.

Đặc biệt, tồn kho bất động sản có xu hướng giảm dần khi kết thúc năm 2013. Tổng giá trị tồn kho khoảng 94.458 tỷ đồng, giảm 26,5% so với quý 1/2013, tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ vừa và nhỏ. Tuy nhiên, lượng bất động sản tồn kho vẫn còn khá lớn, trong đó tồn kho căn hộ chung cư là 20.012 căn, trị giá khoảng 29.230 tỷ đồng, tồn kho nhà thấp tầng 13.585 căn, tương đương 24.140 tỷ đồng, tồn kho đất nền 10,800 triệu m2, tương đương 34.890 tỷ đồng, đất nền thương mại 2,002 triệu m2, tương đương 6.199 tỷ đồng. Hà Nội tồn kho 6.580 căn chung cư và thấp tầng, giá trị 12.900 tỷ đồng. TP HCM tồn kho 7.830 căn chung cư, 0,26 triệu m2 đất nền trị giá khoảng 17.480 tỷ đồng.

Kết quả khảo sát của các công ty nghiên cứu bất động sản như Savills, CBRE, thị trường liên tục giảm giá, đặc biệt từ đầu năm 2011 đến nay, trung bình mỗi năm giảm khoảng 10% so với năm trước. Tuy nhiên, tính thanh khoản của hầu hết các dự án, đặc biệt là căn hộ chung cư và biệt thự, nhà liền kề vẫn rất thấp.

Rẻ vẫn chênh, “đáy” không… thực

Theo các chuyên gia, giá bất động sản đã “chạm đáy” nhưng người có nhu cầu thực vẫn có tâm lý đợi giá giảm thêm. Anh Nguyễn Hoàng Bảy, xóm Trại, xã Phú Diễn, huyện Từ Liêm (Hà Nội) cho biết: “Tôi có nhu cầu mua căn hộ nhưng vẫn còn muốn chờ lãi suất và giá nhà giảm thêm, vì giá nhà nói đã giảm sâu nhưng thực tế vẫn rất cao. Trước đây tăng quá cao bây giờ giảm liên tục cũng là thường. Và nếu giảm về giá trị thực như các chuyên gia bất động sản phân tích thì nó vẫn phải giảm thêm nữa”.

Còn người trong nghề như anh Đào Văn Phúc, chuyên nhận thi công các công trình xây dựng ở Cầu Tó, quận Hà Đông, Hà Nội thì than rằng: “Nhà tôi chật như nêm, vợ chồng tôi từ lâu muốn mua căn hộ để chuyển ra ở riêng nhưng giá nhà giảm rồi vẫn thấy quá cao, chưa về giá thực. Theo tính toán của tôi, tổng chi phí xây dựng 1m2 cho tòa nhà dưới 6 tầng là 4,5 triệu. Nhưng xây nhà chung cư thì chỉ khoảng 4 triệu đồng/m2 vì nhiều tầng, chi phí phần móng nặng tiền nhất sẽ được chia cho nhiều tầng, kéo giá thành xây dựng giảm xuống. Như vậy, giá đất (thường xa trung tâm), chi phí làm giấy tờ, chi phí “lopbby”… thì trung bình mỗi mét vuông xây dựng cộng thêm 3 triệu đồng/m2 cho khu chung cư trên 10 tầng thì giá bán hiện nay ở các khu chung cư được cho là thấp, dao động từ 12 - 15 triệu đồng/m2 vẫn là quá cao, cần tiếp tục giảm thêm”.

Tìm hiểu ý kiến chuyên gia về lĩnh vực bất động sản trong thời gian tới, hầu hết đều cho rằng thị trường thiếu bền vững, bất động sản rất khó phục hồi trong năm 2014 này. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM cho rằng: “Đã cuối năm âm lịch 2013, tiền cũng thường về túi người dân vào dịp này nhưng thị trường hiện nay vẫn rất mờ mịt. Hàng loạt dự án phải dừng triển khai vì thiếu vốn. Lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp vẫn rất cao, thị trường vẫn mất cân đối cung - cầu”.

Căn hộ lớn vẫn khốn đốn

Ông Nguyễn Huy Tưởng, Trung tâm địa ốc Tưởng Phát, Hà Nội nhận định: “Giao dịch bất động sản đầu năm 2014 vẫn chưa sáng sủa chủ yếu là do cung khập khiễng với cầu. Thực tế là Hà Nội tồn kho 6.580 căn chung cư nhưng có đến 70% diện tích trên 70m2, trong khi phần lớn nhu cầu lại ở dưới diện tích này. Phải đến cuối năm 2014 thị trường mới sáng sủa hơn nhưng “sáng” đến mức nào còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó, quan trọng nhất là tháo gỡ chính sách. Hiện nay, nhiều doanh nghiệp muốn điều chỉnh diện tích phù hợp với nhu cầu theo chủ trương Nghị quyết 02 của Chính phủ, nhưng chưa được chính quyền chấp thuận với lý do gia tăng dân số cơ học”.

Tuy nhiên, cũng có chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản đang là kênh đầu tư tốt cho các nhà đầu tư, cũng như người có nhu cầu thực về nhà ở. TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam khẳng định, bất động sản đã giảm khá sâu và khó có thể giảm giá hơn trong thời gian tới. Vì vậy, thời điểm này là thích hợp nhất để người dân có thể lựa chọn được những sản phẩm nhà đất ưng ý, phù hợp với điều kiện của mình.

Còn Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam thì cho rằng, nhìn vào sự tiến triển tích cực ở những tháng cuối năm 2013, thì năm 2014 thị trường bất động sản sẽ bắt đầu hồi phục, ấm dần lên. Thị trường sẽ không còn các đợt sốt “nóng lạnh” bất thường.
Dẫu nhìn nhận về thị trường bất động sản vẫn còn có những quan điểm trái ngược nhau. Song, có thực tế là nếu mua để ở hay đầu tư thì thời điểm hiện tại khách hàng của thị trường này đều chọn lựa rất kỹ lưỡng về giá thành cũng như về tình trạng pháp lý an toàn. Đây là điều mà các chủ đầu tư bắt buộc phải chấp nhận nếu muốn tồn tại được.

Năm 2015 thị trường mới hồi phục?

TS. Nguyễn Minh Ngọc, Phó trưởng khoa Bất động sản (ĐH Kinh tế Quốc dân) cho rằng, phải tới cuối năm 2015, thị trường bất động sản mới có thể phục hồi vì hiện tại còn rất nhiều yếu tố phải tích cực hơn nữa đến từ cơ chế, chính sách của Nhà nước và sự quyết tâm của các doanh nghiệp.