Các nhà đầu tư từ các quốc gia châu Á đang hình thành một làn sóng đầu tư mới vào thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam.

Tìm kiếm quỹ đất

Kể từ khi Việt Nam mở cửa cho đầu tư nước ngoài (năm 1986) đến nay, có thể nhận thấy ba làn sóng đầu tư "ngoại" vào thị trường BĐS. Thập niên 1990, dòng tiền đến từ các quốc gia châu Á như Nhật Bản, Singapore... chủ yếu đầu tư vào phân khúc khách sạn, căn hộ dịch vụ.

Cho đến năm 2000, các nhà đầu tư (NĐT) phương Tây (các nhà phát triển, quỹ đầu tư) bắt đầu quan tâm và đặt nền tảng đầu tư thông qua việc hợp tác với các doanh nghiệp nội phát triển dự án. Khủng hoảng kinh tế bắt đầu từ 2008 đến nay, theo đánh giá của các chuyên gia BĐS, các nhà tư vấn đầu tư, dòng vốn châu Á bắt đầu quay trở lại thị trường Việt Nam nhưng đó là những tên tuổi mới, thâm nhập thị trường một cách âm thầm, sau đó phát triển quỹ đất đủ lớn để chi phối thị trường về mặt dài hạn, đặc biệt là khu vực nhà ở.

Điển hình như mới đây, Công ty CP Tổ chức Nhà Quốc gia (N.H.O, liên doanh giữa Công ty CP TAG (Singapore) và Công ty TNHH NIBC Investment - Hàn Quốc) đã bất ngờ công bố đầu tư 14 dự án nhà ở, thương mại với tổng quỹ đất 230ha (tổng mức đầu tư lên đến 20.612 tỷ đồng) tại Việt Nam, cụ thể ở những đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội, Bình Dương, Huế...

Trong số các dự án này, có những dự án N.H.O mua lại, có những dự án hợp tác phát triển với chủ đầu tư trong nước. Theo chia sẻ của ông Kim Kyoo Chul, thành viên Ban điều hành N.H.O, một trong những mục tiêu quan trọng của Công ty là phát triển thương hiệu nhà ở First Home dành cho người thu nhập trung bình.

Ông Kim tiết lộ, căn hộ First Home tại TP.HCM sẽ có giá thấp hơn thị trường khoảng 20%, chẳng hạn như căn hộ thuộc dự án First Home đầu tiên ở Thạnh Lộc, Q.12 đang chào giá 386 triệu/căn (tương ứng 9 triệu/m2, chưa bao gồm VAT).

Thực tế, không phải đến thời điểm này mà từ năm 2012 - 2013, N.H.O đã bước vào thị trường và tích cực tìm kiếm quỹ đất, phát triển một vài dự án, trong đó có khu đô thị 50 ha ở Quãng Ngãi (đưa giai đoạn 1 vào sử dụng trong năm 2014) và 14 dự án này, theo ông Kim, mới chỉ là bước đầu (giai đoạn 2014 - 2017) của N.H.O tại thị trường Việt Nam nhằm cung cấp 100.000 căn hộ.

Khi được hỏi, với tổng vốn đầu tư khoảng 1 tỷ USD, N.H.O sẽ chuẩn bị như thế nào, tuy không chia sẻ cụ thể nhưng ông Kim cho biết, nguồn vốn sẽ được hỗ trợ tối đa bởi các quỹ đầu tư tài chính từ đến từ Hàn Quốc và Singapore.

Mới đây, tại đại hội cổ đông thường niên 2014, một nhà phát triển dự án căn hộ khác là Công ty CP Đầu tư Nam Long cũng đã tuyên bố, bên cạnh mục tiêu phát triển dòng căn hộ EHome (chuỗi 10 dự án, hiện đang triển khai đến EHome 5 The Bridgeview), trong khi tìm hiểu kinh nghiệm phát triển khu đô thị mới (township) nằm gần các thânh phố lớn tại Thái Lan và Philippines, Nam Long đã chọn được đối tác để cùng phát triển thêm quỹ đất ở Việt Nam, cụ thể là một tập đoàn đến từ Thái Lan và đối tác còn lại là Tập đoàn Ayala, Philippines (Ayala Corporation).

Theo đó, họ sẽ mua lại quỹ đất thông qua con đường M&A, chiếm cổ phần chi phối tại các công ty và kết hợp với các ngân hàng có tài sản xấu (dự án bất động sản).

Ayala Corporation về cơ bản không phải là cái tên xa lạ với thị trường Việt Nam vì trước đó, như Báo Doanh Nhân Sài Gòn đã đưa tin, Ayala là một trong những tập đoàn tư nhân lớn và lâu đời nhất Philippines, với tài sản lên đến trên 8,5 tỷ USD. Tập đoàn này chuyên hoạt động trong các lĩnh vực bất động sản, cung cấp nước sạch, tài chính ngân hàng và viễn thông.

Hiện, Ayala đang đầu tư vào Công ty CP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII) thông qua AG Holdings và vào tháng 7/2012, Ayala Land (thuộc Ayala Corporation) đã góp vốn cùng với Openasia thành lập Ayala Land Openasia Holding Pte., Ltd để đầu tư vào các dự án bất động sản tại Việt Nam. Theo chia sẻ của lãnh đạo Ayala Corporation với báo chí, trước mắt, Myanmar và Việt Nam là hai thị trường mà Tập đoàn muốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS.

Theo tiết lộ từ đại diện của một quỹ đầu tư đến từ Hàn Quốc, sau khi đến thị trường Việt Nam tìm hiểu từ năm 2012, quỹ này đã mua lại một dự án đất nền ở quận 2 và đang đầu tư vào các chung cư cũ tại các quận trung tâm TP.HCM, trước tiên là khu vực quận 3.

Lợi thế của đôi bên

Nói về dòng vốn đầu tư mới, ông Võ Tấn Thành, Phó tổng giám đốc (phụ trách đầu tư) Công ty CP Bất động sản Phát Đạt (PDR), trong vòng 2 năm qua, có khá nhiều NĐT ngoại, đặc biệt là khu vực châu Á đến tìm kiếm các cơ hội hợp tác với Công ty.

Theo ông Thành, sắp tới, các doanh nghiệp "nội" có quỹ đất lớn, vị trí đắc địa sẽ càng chiếm lợi thế vì các cơ quan quản lý nhà nước đang chủ trương không cấp thêm dự án, đồng thời, từ tháng 6/2014, việc đền bù phải được HĐND TP.HCM chấp thuận sẽ là trở ngại cho công tác giải phóng mặt bằng của các chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính.

Hơn nữa, hiện nay, Luật Kinh doanh Bất động sản chưa "nới" thủ tục cho NĐT ngoại khi mua lại dự án của đối tác trong nước (NĐT nước ngoài phải làm thủ tục dự án lại từ đầu) càng tạo ưu thế cho doanh nghiệp BĐS trong nước.

Đứng về phía NĐT nước ngoài, ông Kim Kyoo Chul, N.H.O, cho rằng, Việt Nam có "dân số vàng", chủ yếu trong độ tuổi lao động nên nhu cầu về nhà ở là rất lớn.

Trong khi đó, vấn đề hiện tại của thị trường BĐS Việt Nam là nguồn cung căn hộ có diện tích lớn và giá cao vẫn còn chiếm tỷ lệ cao nên phát triển căn hộ bình dân là "ngách" cho các NĐT ngoại với tiềm lực về vốn, công nghệ, vật liệu mới nhằm tiết giảm giá thành, bước chân vào thị trường. Song, ông Kim cũng nhìn nhận, dù có không ít dự án chào mời hợp tác nhưng thị trường vẫn chưa cung cấp nhiều dự án đủ tốt để các NĐT bỏ tiền vào.