Thị trường BĐS mới có những dấu hiệu hồi phục nhưng những bất cập cũ và những nỗi lo mới đã nổi lên. Điều này khiến cho nhiều người cảnh báo: chưa sốt đã loạn của nhà đất.

Tồn kho chưa còn lớn

Số liệu mới nhất của Bộ Xây dựng, tồn kho bất động sản (BĐS) quý II giảm nhanh hơn so với quý trước. Tính đến cuối tháng 5, tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 83.519 tỉ đồng, giảm 45.029 tỉ đồng so với cùng kỳ, tương ứng giảm 35%.

Tồn kho lớn nhất là chung cư với 17.445 căn hộ, giá trị khoảng 26.512 tỉ đồng; tiếp đến là nhà thấp tầng tồn 13.862 căn, giá trị khoảng 23.620 tỉ đồng; đất nền tồn 8,9 triệu m2, tương đương 28.841 tỉ đồng. Tính chung cả nhà ở và căn hộ, cả nước tồn kho hơn 31.000 căn.

Cũng theo báo cáo của Bộ Xây dựng, 6 tháng đầu năm 2014, tại Hà Nội đã có khoảng 4.000 giao dịch thành công, tăng gấp hơn 2 lần so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch của TP HCM cũng tăng mạnh so với cùng kỳ, với đặc điểm chung là dồn vào các căn hộ có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, tổng giá trị dưới 1,5 tỉ đồng/căn.

Lãnh đạo Bộ Xây dựng lạc quan khi cho rằng, nhiều tín hiệu cho thấy BĐS đang ấm lên, không phải "thủng đáy" như nhiều người nói. Và chưa dùng tới tiền, chỉ bằng chính sách đã làm thị trường BĐS hồi phục.

Trong khi phía cơ quan quản lý lạc quan về thị DN vẫn cho rằng, BĐS vẫn còn nhiều khó khăn. Một chuyên gia BĐS tại TP.HCM cho rằng, trái với sự sôi động vẻ ngoài, thị trường vẫn còn nhiều khó khăn.

"Đừng vội nói BĐS đã ấm lên. Thực chất thị trường đang trong giai đoạn vượt qua cánh cửa khó khăn," vị chuyên gia này nhận định.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, thị trường BĐS 6 tháng đầu năm vẫn chưa thực sự khởi sắc. Hàng tồn kho vẫn là một thách thức đối với thị trường. Số liệu tồn kho giảm hơn 30% là con số không chính xác. Tồn kho theo số liệu và tồn kho thực tế chênh lệch nhau rất nhiều, đây là một tảng băng chìm rất lớn. Nếu không giải quyết được hàng tồn kho sẽ làm tăng nợ xấu, do phải trả lãi NH.

Theo ông Đực, tại TP.HCM hiện có khoảng 20-30 dự án đang sôi động trở lại, nhưng lại có đến hàng trăm dự án đang "bất động". Điều đáng nói, mỗi dự án sôi động chỉ có quy mô vừa và nhỏ, ở mức 200-300 tỉ đồng, trong khi mỗi dự án "bất động" lại trị giá hàng ngàn tỉ đồng.

Một chuyên gia kinh tế nhận định: "Để có đánh giá cần nhiều thông tin, nhưng không biết tìm ở đâu. Còn số liệu từ một vài dự án, vài căn hộ không thể nói được điều gì".

Những nỗi lo

Nửa đầu năm 2014, thị trường BĐS được đánh giá đã có những bước chuyển biến khi lượng giao dịch tăng trở lại. Nhưng ngay lập tức những "thói hư tật xấu" trước đây đã quay lại.

Nhiều chung cư tại Hà Nội còn có giá chênh hàng trăm triệu đồng/căn, bất kể loại nhà. Chỉ cần có thanh khoản cao là đầu cơ xuất hiện, lướt sóng nổi lên, người cần mua chẳng thể nào chạm được giá gốc.


Điều dễ thấy là những căn hộ có diện tích nhỏ nhiều người tìm mua, dân đầu cơ, đơn vị thứ cấp đua nhau đẩy giá chênh. Tiền chênh lên tới cả trăm triệu đồng cũng đã xuất hiện trở lại tại một số dự án. Lợi dụng thị trường vừa ấm lên, nhiều chủ đầu tư có dự án đang trong quá trình hoàn thiện, nhưng chưa bán hết hàng cũng tranh thủ tăng giá bán để tối đa hóa lợi nhuận.

Khảo sát tại một số sàn giao dịch lớn khu vực Hà Đông và Linh Đàm cho thấy, để mua được các căn hộ nhỏ người mua phải trả chênh thấp thì 20 - 70 triệu còn cao có khi lên lến 100 - 200 triệu. Thậm chí 300 triệu. Không chỉ tại các dự án giá thấp, tại một số dự án cao cấp cũng xuất hiện tiền chênh từ vài chục cho tới cả trăm triệu đồng.

Ông Trương Chí Kiên, Phó tổng giám đốc CTCP Him Lam Thủ đô cho rằng, thanh khoản tăng và xuất hiện mức giá chênh chỉ là cơn hưng phấn của thị trường, bởi nhiều dự án có giá chênh, nhưng vẫn còn hàng tồn, nhiều nhà đầu tư vẫn còn cắt lỗ. Việc kỳ vọng thị trường tiếp tục duy trì mức thanh khoản cao như hiện nay là rất khó.

Trong khi đó, nhiều chuyên gia đã bày tỏ những lo ngại mới. Thông tư liên tịch hướng dẫn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã được ban hành, nhưng rủi ro vẫn rình rập các hợp đồng tín dụng dạng này. Theo LS Trương Thanh Đức, thông tư này mới chỉ giải quyết vướng mắc về pháp lý, còn trên thực tế thì vẫn rất rủi ro không khác nhiều so với việc nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở trước đây.

Loại tài sản thế chấp này chỉ thực sự có ý nghĩa đối với phần công trình đã xây dựng xong, còn phần chờ hình thành trong tương lai thì có thể coi là số không. Nếu ngân hàng chỉ làm đúng quy định theo kiểu hợp thức hóa hồ sơ cho vay, mà không xác định giá trị thực tế có thể chuyển nhượng được của tài sản thế chấp, thì sẽ đồng nghĩa với việc chuyển rủi ro sang phía ngân hàng và nguy cơ nợ xấu tăng cao do rất khó xử lý được tài sản bảo đảm khi nợ đến hạn.

Bên cạnh đó, quy định cho phép phân lô bán nền cũng khiến nhiều người lo ngại nếu không quản lý quy hoạch và xây dựng tốt sẽ tái diễn tình trạng bán lúa non và nguy cơ các "khu đô thị ma" sẽ quay lại...

Trong một thi trường có nhiều khiếm khuyết và đã phải trả giá cho những khiếm khuyết đó thì cần nhiều thời gian và sự quyết liệt mới có thể phát triển ổn định. Một khi các khiếm khuyết chưa được khắc phục thì dấu hiệu sốt luôn đi kèm với nỗi lo 'rối loạn' như đã từng xảy ra và những dấu hiệu gần đây đã cảnh báo điều đó.