Mặc dù chưa hoàn thành nhưng các dự án đường sắt trên cao, tàu điện ngầm đang triển khai đã có tác động tích cực đến thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Các nhà đầu tư đã nhanh nhạy nắm bắt cơ hội này.

Càng gần khu vực tuyến tàu điện, giá càng cao

Theo khảo sát của công ty bất động sản (BĐS) CBRE, các dự án nằm trong khu vực tuyến tàu điện ngầm số 1 Bến Thành - Suối Tiên của TP Hồ Chí Minh chạy qua bao gồm các quận Bình Thạnh, quận 2, quận 9 và Thủ Đức hiện tại đang chào bán với mức giá cao hơn khoảng 2 - 5% so với các căn hộ có mức độ hoàn thiện và tiện ích tương tự ở các khu vực khác. Riêng tại quận 2, giá chào bán các dự án căn hộ cao cấp đã tăng từ mức trung bình 1.490 USD/m2 năm 2012 lên 1.650 USD (tăng 11% trong khi mức tăng toàn thành phố là 3%).

Theo ông Macrc Townsend, Tổng giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, về lý thuyết, một tòa nhà nằm gần trạm trung chuyển công cộng thường có giá thuê hoặc giá bán cao hơn so với những tòa nhà nằm xa hơn. “Điều này đã được kiểm chứng tại một số quốc gia với giá bán nhà tại nơi gần hệ thống giao thông công cộng cao hơn từ 6 - 45%”. Đại diện CBRE cho rằng, khi tuyến metro này đi vào hoạt động thì giá đất của khu vực cách ga tàu điện 10 phút đi bộ có thể tăng 10 - 20% so với giá đất ở các khu vực khác.

“Những dự án ở điểm nút của tàu điện ngầm chắc chắn có lợi thế nhiều hơn, mức độ thích thú của mọi người đổ dồn vào khu vực này sẽ cao hơn. Người dân cũng như các nhà đầu tư có thể tính tới chuyện mua, thậm chí, giá cao hơn nhiều các khu vực khác, họ cũng chấp nhận”. GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Không chỉ giá cao hơn mà những dự án gần các tuyến metro còn có lượng giao dịch sôi động hơn hẳn. Trong 3 năm qua, số căn hộ chào bán tăng mạnh tại các khu vực có tuyến tàu điện ngầm chạy qua. Số căn hộ bán được ở quận 2 tăng từ 329 căn năm 2012 lên 3.710 căn hiện tại. Tỷ lệ tăng trưởng trung bình nguồn cung căn hộ tại quận 2 là 36%, trong khi một số nơi không có dự án tàu điện đi qua như quận 4 tăng 24% hay quận 7 tăng 10%.

Tương tự, tại Hà Nội, các khu vực Từ Liêm, Cầu Giấy - nơi có tuyến metro Nhổn - Ga Hà Nội đi qua, nhiều dự án tầm cỡ đã và đang mọc lên với hi vọng đón đầu dự án tàu điện như Discovery Complex, Indochina Plaza Xuân Thủy... Nhiều nhà đầu tư sẵn sàng rót tiền xây dựng các dự án với kỳ vọng tăng giá BĐS vào một ngày không xa. Dọc tuyến đường sắt trên cao Hà Đông - Cát Linh, hàng loạt dự án từ trung cấp đến cao cấp nối tiếp như: Golden Land, Hồ Gươm Plaza, Royal City… Giá bán các dự án này cũng tăng mạnh sau một thời gian dài sụt giảm trước 2013.

Tuy nhiên, theo ông Macrc Townsend, tác động của hệ thống tàu điện đối với giá nhà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố trung gian như quyền sử dụng và loại nhà ở, mức độ tin cậy của hệ thống giao thông công cộng, tiềm lực của thị trường nhà ở, bản chất của các dự án phát triển lân cận… Mặc dù vậy, với việc các tuyến metro được đẩy nhanh tiến độ và dự kiến sớm đi vào hoạt động, tâm lý chung của người dân và chủ đầu tư đều háo hức chờ đợi những thay đổi lớn mà nó mang lại đối với thị trường BĐS.

Thay đổi phong cách sống đô thị

Nhìn rộng hơn, các dự án metro không chỉ tác động đến giá nhà đất mà nó còn tác động tích cực đến nhu cầu vui chơi, hưởng thụ của người dân đô thị.

Các tuyến tàu điện giúp liên kết trung tâm thành phố với các khu vực ngoại thành. Ông Macrc Townsend đánh giá, nó sẽ giúp cải thiện khả năng tiếp cận của người dân với những khu vực làm việc, vui chơi giải trí và mua sắm mới. Kinh nghiệm từ các nước khác cho thấy, việc phát triển các trạm tàu điện giúp mang lại diện mạo mới cho khu vực ngoài trung tâm, các đơn vị bán lẻ và dự án văn phòng được dịch chuyển ra xa trung tâm.

Cụ thể, tại TP Hồ Chí Minh, tổng diện tích sàn các trung tâm thương mại dự kiến sẽ tăng 10% tại quận 2 trong vòng 3 năm tới, bao gồm các dự án như Estella Heights (37.290 m2), Vincom Megamall Thảo Điền (120.000 m2), Thảo Điền Pearl (20.400 m2)... Người dân sẽ đến mua sắm tại các khu vực này một cách dễ dàng thay vì chỉ tập trung tại quận 1.

Tại Hà Nội, trung tâm thương mại Discovery Complex đặt tại Ga số 7 của dự án đường sắt đô thị Nhổn - Ga Hà Nội kết nối khu vực phía Tây với trung tâm thành phố. Đại diện Tập đoàn Kinh Đô TCI, chủ đầu tư dự án lạc quan cho biết, Discovery Complex nằm trên trục quốc lộ 32, gần trung tâm Mỹ Đình sầm uất, hứa hẹn mang lại cuộc sống tiện lợi cho cộng đồng tương lai.

Bà Dương Thùy Dung, Trưởng phòng Nghiên cứu Thị trường & Tư vấn Phát triển của CBRE cho rằng, kết nối giao thông tốt hơn sẽ cho phép các hoạt động thương mại dịch chuyển ra khỏi khu trung tâm đông đúc. Điều này cũng giúp kiểm soát và quản lý chi phí thuê tốt hơn nhờ có thêm những địa điểm thay thế cách xa trung tâm. Mặt khác, tuyến tàu điện cũng sẽ giúp mở rộng khu vực khách mua sắm tiềm năng thông qua việc tiết kiệm chi phí đi lại cho khách, khuyến khích họ ra khu vực ngoài trung tâm thành phố để mua sắm.

“Đối với các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài, các vị trí cách xa trung tâm khoảng nửa tiếng lái xe đều không được coi là một cơ hội đầu tư hấp dẫn bởi khó có thể tiếp cận thành phố hoặc sân bay trong khoảng thời gian ngắn nhất. Tuy nhiên, sự ra đời của các tuyến metro sẽ cắt giảm ít nhất phân nửa thời gian di chuyển. Vì vậy, chúng ta có thể mong đợi sự phát triển các dự án phức hợp bao gồm chung cư, căn hộ, văn phòng, khách sạn, nhà hàng, cửa hàng bán lẻ và các điểm tham quan khác xoay quanh nhà ga tàu điện như hiện nay tại Hồng Kông, Bangkok hay Singapore”, bà Dung phân tích.