Người thu nhập thấp vẫn chưa thể “với tới” những ngôi nhà, mặc dù, đây được xem là thời điểm giá nhà đã “bớt ảo”. TP Hồ Chí Minh, với nhiều chính sách hỗ trợ, nhưng cũng chỉ mới giải quyết được một phần nhỏ nhu cầu nhà cho đối tượng này.

Nhiều nỗ lực…

Từ năm 2003, Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Chỉ thị số 07/2003/CT-UB quy định một số chính sách về nhà ở cho người thu nhập thấp. Một số các quy định về chính sách thuế, hỗ trợ vốn, thủ tục đầu tư… được ban hành nhằm hỗ trợ các dự án đầu tư xây dựng nhà cho người thu nhập thấp. Thành phố cũng có quy định một số dự án đầu tư phải dành từ 10% quỹ đất xây dựng nhà ở hoặc 20% quỹ nhà bán để đưa vào quỹ nhà đất phục vụ chương trình xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp.

Trong khoảng 10 năm trở lại đây, Quỹ phát triển nhà ở TP Hồ Chí Minh đã giải ngân khoảng trên 600 tỷ đồng, cho gần 2.000 người có thu nhập thấp. Hỗ trợ vốn vay cho hàng loạt những dự án nhà cho người thu nhập thấp như chung cư tái định cư Ngô Gia Tự, Nguyễn Kim, 109 Nguyễn Biểu, 481 bến Ba Đình, chung cư tái định cư 241/1/25C Nguyễn Văn Luông, nhà ở xã hội An Sương… với tổng vốn đã giải ngân gần 330 tỷ đồng. Năm 2013 Quỹ đã giải ngân được 164 tỷ đồng và ước tính trong năm 2014 giải ngân được khoảng 172 tỷ đồng. Tuy nhiên, những đầu tư này vẫn còn rất nhỏ so với nhu cầu thực tế, vì theo tính toán của Viện nghiên cứu và phát triển TP Hồ Chí Minh, thành phố hiện có trên 100.000 người có thu nhập thấp cần có chỗ ở

Bà Đào Thị Hương Lan, Giám đốc Sở Tài chính TP Hồ Chí Minh, Chủ tịch Hội đồng quản lý Quỹ phát triển nhà ở TP HCM cho biết: Nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp rất lớn, nhưng nguồn cung chưa phát triển tương xứng. Thành phố đang đặt mục tiêu, trung bình mỗi năm phải xây dựng được khoảng 675.000 m2 sàn nhà ở và đến năm 2015, phải xây dựng được 17.500 căn hộ, tương ứng với khoảng 1,3 triệu m2 diện tích sàn nhà để phục vụ cho người thu nhập thấp có nhu cầu nhà ở mua hoặc thuê.

Ngoài ra, Thành phố cũng có kế hoạch xây mới khoảng 800.000 m2 nhà ở cho công nhân, đủ đáp ứng cho khoảng 93.000 người lao động. “Để tạo điều kiện cho người thu nhập thấp tiếp cận vốn vay tạo dựng nhà ở được nhiều hơn, chúng tôi cũng đang đề xuất tăng mức cho vay và tiếp tục hạ lãi suất cho vay nhằm tạo điều kiện cho người nghèo có thể tiếp cận nguồn vốn này”, bà Lan cho biết.

Vẫn nhiều bất cập

Thị trường bất động sản đóng băng, cùng với nhiều chính sách ưu đãi xây dựng nhà ở xã hội, khiến nhiều doanh nghiệp chuyển các dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội và đổ vốn đầu tư vào phân khúc này. Tuy nhiên chỉ sau một thời gian ngắn “đổ xô” vào dự án nhà ở xã hội, các doanh nghiệp cũng đã “tháo chạy” hoặc xin chuyển các dự án nhà ở xã hội trở lại dự án nhà ở thương mại.

Ở thời điểm Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ được ban hành, cùng với gói tín dụng ưu đãi tập trung vào phân khúc nhà giá thấp, nhà ở xã hội trở thành tâm điểm chú ý của nhà đầu tư. Những quy định sau đó của Chính phủ như cho phép chẻ nhỏ, chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội… đã tạo ra những tín hiệu khả quan cho phân khúc này. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, nhiều chuyên gia cho rằng nguồn cung nhà ở xã hội phù hợp với nhu cầu thực tế vẫn không có, trong khi thủ tục xác nhận để mua nhà các dự án nhà ở xã hội lại nhiêu khê, khiến phân khúc nhà ở xã hội gần như rơi vào bế tắc.

Ngày 21/8/2014, Chính phủ ban hành Nghị quyết 61/NQ-CP cho phép người mua có thể vay gói tín dụng 30.000 tỷ, với điều kiện giá trị căn nhà không vượt quá 1,05 tỷ đồng, thời gian vay được nới rộng ra từ 10 lên 15 năm. Chính việc nới rộng các điều kiện này đã giúp các dự án nhà ở thương mại cũng có điều kiện để tiếp cận gói 30.000 tỷ đồng. Nhiều nhà đầu tư trước đó tìm mọi cách chuyển các dự án nhà ở thương mại thành dự án nhà ở xã hội, nay nhanh chóng xin chuyển trở lại thành dự án nhà ở thương mại, do các dự án nhà ở xã hội thực sự không còn lợi thế, trong khi thủ tục lại rườm rà.

Khi phân khúc nhà ở xã hội không còn hấp dẫn các nhà đầu tư nữa, thì người thu nhập thấp cũng chỉ còn trông chờ vào những chính sách ưu đãi từ các dự án nhà ở xã hội của Nhà nước. Tuy nhiên, ngay cả các dự án của Nhà nước, xây dựng trên đất công với nhiều ưu đãi cho cán bộ công chức nghèo, thì người nghèo thực sự vẫn chưa với tới, và phần lớn những căn hộ này rơi vào tay những người có tiền, nhưng không có nhu cầu nhà.

Chỉ cần thông qua “cò” hoặc một số trang rao vặt cũng có thể thấy, hàng loạt căn hộ của các dự án nhà ở xã hội của thành phố được rao bán hoặc cho thuê công khai. Mặc dù, theo quy định của UBND thành phố, người thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được tự ý bán hoặc chuyển quyền thuê cho người khác mà không được sự đồng ý bằng văn bản của Sở Xây dựng, trường hợp vi phạm sẽ bị thu hồi. Chung cư Tô Hiến Thành là một ví dụ. Dự án này được xây dựng trên đất công, nguồn vốn của Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn và được đưa vào sử dụng từ đầu tháng 8/2013. Đối tượng được mua, thuê nhà của dự án này là cán bộ, công chức của thành phố thuộc diện được thuê, mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên nhiều người sau khi mua được nhà ở xã hội đã... bỏ trống hoặc cho thuê kiếm lời. Có khá nhiều căn hộ thuộc diện nhà ở xã hội diện tích từ 55 - 60 m2 được rao cho thuê với giá từ 6 - 7 triệu đồng/tháng.

Theo ông Lê Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng): Chính sách nhà ở xã hội, hiện vẫn tồn tại nhiều quy định chưa phù hợp. Quá trình triển khai thực hiện còn máy móc, thủ tục tiếp cận vốn vay để mua nhà khó khăn, trong khi chất lượng dịch vụ lại chưa tốt.

Tiến sĩ Trần Anh Tuấn, Trưởng phòng Nghiên cứu tổng hợp - Viện Nghiên cứu phát triển TP Hồ Chí Minh:

Đại đa số người thu nhập thấp không đủ điều kiện để tiếp cận các chương trình nhà xã hội của thành phố. Quy định đối tượng được vay vốn chủ yếu làm việc trong khu vực chính thức và phải có hộ khẩu tại thành phố để thuận lợi cho công tác quản lý. Tuy nhiên, đa số người thu nhập thấp lại không thuộc diện này nên họ không đủ điều kiện để nhận được những khoản hỗ trợ của Nhà nước. Mặt khác, thời hạn hỗ trợ cho vay thực tế chỉ 15 năm khiến phần lớn người có thu nhập thấp không có khả năng đảm bảo và đủ điều kiện vay vì không có khả năng trả lãi suất.

Vì vậy, muốn giải bài toán nhà ở cho người có thu nhập thấp, thì Nhà nước cần phải có chính sách cả về phía nhà đầu tư nhà xã hội lẫn phía người thu nhập thấp. Cụ thể Nhà nước cần bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Chuẩn mực xây dựng cho nhà ở xã hội cũng phải tương đương như nhà ở thương mại, không khống chế tầng cao đối với nhà ở cho người thu nhập thấp. Cần bố trí những khoản tín dụng dài hạn cho các dự án xây dựng nhà ở xã hội, mở rộng đối tượng được hưởng chính sách được vay vốn để mua nhà xã hội. Gia tăng thời gian được hỗ trợ đến 25 năm. Tuy nhiên, giai đoạn từ 15 - 25 năm thì nên xem xét lại điều kiện kinh tế cụ thể của người được hỗ trợ.

TS Nguyễn Thị Bích Loan, Đại học Tôn Đức Thắng: Xây dựng Quỹ tiết kiệm nhà ở

Quỹ tiết kiệm nhà ở đang được tính đến như một trong những giải pháp ưu việt nhằm tạo ra kênh dẫn vốn hiệu quả, lâu dài cho phát triển nhà ở. Phương thức hoạt động của Quỹ là huy động tiền tiết kiệm hàng tháng của những người cần nhà ở cộng với một phần tiền thu được từ đầu tư đất đai đô thị và thị trường bất động sản. Quỹ này dành cho người thu nhập thấp vay để mua nhà và thế chấp bằng chính căn nhà mua được, sau đó người vay trả dần trong nhiều năm. Chẳng hạn như ở Singapore, Chính phủ lập Quỹ tiết kiệm Trung ương (CPF). Các tổ chức tuyển dụng lao động có nghĩa vụ đóng 13% và người lao động đóng 20% tổng số lương hàng tháng vào quỹ như một khoản tiết kiệm theo lãi suất ngân hàng để sử dụng mua nhà. Người dân có quyền dùng số tiền trên để mua nhà, thanh toán viện phí, chi phí học lên cao và được trả lãi. Những người dân đóng góp vào CPF được Chính phủ hỗ trợ mua nhà giá rẻ hơn hai lần và những người này có thể bán những căn hộ của mình theo giá thị trường.