Tài chính hạn chế khiến nhiều người lao động ở TP. Hồ Chí Minh tìm đến các căn hộ xây dựng không phép. Hệ lụy từ thực trạng này là việc các căn nhà không phép mọc lên tràn lan, kéo theo những tranh chấp, những thủ đoạn kinh doanh vi phạm pháp luật, gây khó khăn cho việc quản lý đồng thời làm nhiễu loạn thị trường nhà đất ở nhiều địa phương, gây thiệt hại cho người dân có nhu cầu chính đáng.

Nhà không phép mọc như nấm

Dạo quanh các khu vực thuộc địa bàn huyện Bình Chánh, Gò Vấp (TP. Hồ Chí Minh), phường Trảng Dài, Hóa An (Biên Hòa, Đồng Nai), huyện Dĩ An (Bình Dương), xuất hiện khá nhiều các biển quảng cáo bán nhà, căn hộ giá rẻ từ 500 triệu đồng, 300 triệu đồng, thậm chí 100 triệu đồng/căn. Tiếp cận một “cò nhà” tại khu vực phường Trảng Dài, TP. Biên Hòa (Đồng Nai), chúng tôi được giới thiệu xem căn nhà 85 m2, giá 265 triệu đồng, bao gồm một sân, 2 phòng ngủ, một bếp và phòng vệ sinh ở khu vực cách UBND phường Trảng Dài hơn 500m.

Ghi nhận khi đến xem căn nhà được giới thiệu ở trên cho thấy, tại khu vực này trong khoảng vài tháng trở lại đây mọc lên vài dãy “căn hộ” được xây dựng khép kín, theo kết cấu nhà cấp 4 liền kề. Mỗi căn có diện tích khoảng 85-100 m2, được rao bán với giá từ 265-295 triệu đồng/căn.

Anh Dương Đức Hiếu, một người dân sống ở khu vực này cho biết, hầu như tất cả các căn nhà đều được xây dựng trên nền đất nông nghiệp, chưa có sổ đỏ. Tuy nhiên, các chủ đất do “quan hệ tốt” với các cơ quan chức năng nên đã tự ý xây để bán cho những người có nhu cầu mua nhà ở lâu dài.

Với giá bán rẻ và những cam kết về giấy tờ chứng nhận chủ quyền nhà, nên trong thời gian qua nhiều căn hộ dạng này vẫn bán được. Đa số người mua nhà đều chấp nhận rủi ro, bỏ ra số tiền vài trăm triệu để sở hữu một căn nhà riêng vì cho rằng “mọi người xung quanh vẫn ở bình thường”.

Không chỉ ở khu vực phường Trảng Dài, tại các khu vực tiếp giáp với TP. Hồ Chí Minh như xã Hóa An (Biên Hòa), phường An Bình, Dĩ An (TX Dĩ An-Bình Dương), Lái Thiêu, Thuận Giao (TX. Thuận An-Bình Dương) các căn hộ không phép trong vài năm qua cũng mọc lên vô số.

Ông Trịnh Văn Long, cán bộ địa chính xã Hóa An cho biết, chỉ tính trong tháng 5/2013, đoàn kiểm tra của xã đã kết hợp với UBND TP. Biên Hòa tiến hành kiểm tra và xử phạt gần 60 trường hợp xây dựng nhà không phép trên đất nông nghiệp để bán. Ông Long cảnh báo người mua các căn nhà dạng này phải hết sức cẩn trọng vì một khi đoàn thanh tra phát hiện thì chủ đất sẽ bắt buộc phải tháo dỡ nhà đồng thời khôi phục lại hiện trạng đất ban đầu. Do đó tiền mua nhà có nguy cơ mất trắng nếu không có ràng buộc mua bán phù hợp pháp luật.

Trong khi đó, ông Bùi Thái Dũng - Đội trưởng Đội Thanh tra xây dựng TX. Dĩ An cho rằng, đa số các căn nhà được xây dựng trên đất nông nghiệp như ở trên được chủ đất xây theo kiểu “chớp nhoáng”. Ban ngày chủ đất tập trung vật liệu xây dựng, đêm đến tiến hành xây lén, chỉ trong một đêm là có thể hoàn thiện một căn nhà cấp 4.

Khi đoàn thanh tra phát hiện thì nhà đã được hoàn thiện xong, vì thế chỉ có thể phối hợp với chính quyền phường phong tỏa hiện trường, phối hợp với các ngành điện, nước ngừng cung cấp dịch vụ và cùng với ngành giao thông ngăn không cho phương tiện chuyên chở vật liệu cho việc xây dựng công trình.

Do lực lượng chức năng mỏng trong khi các trường hợp vi phạm quá nhiều vì thế khó có thể xử lý kịp thời. Nhiều trường hợp khi phát hiện thì chủ đất đã hoàn thiện hàng dãy căn hộ bán cho người có nhu cầu mua nhà ở.

Một tỷ khó mua nhà “xịn”

Thực tế cho thấy, hiện nay nhu cầu mua nhà với mức giá 500-700 triệu đồng/căn của người dân sống tại khu vực TP. Hồ Chí Minh là khá lớn và không ngừng tăng. Bà Nguyễn Thị Minh Tân - Luật sư hành nghề tư vấn, môi giới bất động sản tại quận Gò Vấp cho rằng, đối với các gia đình trẻ chưa có con, hoặc có một hai con, mức thu nhập của cả gia đình trung bình từ 10-20 triệu đồng/tháng, thường có nhu cầu mua nhà có diện tích sử dụng khoảng 60-90 m2 (diện tích đất khoảng 30 m2 đến 45 m2).

Hầu hết những người mua nhà thuộc nhóm này là công nhân, viên chức không có hộ khẩu thường trú tại TP. Hồ Chí Minh. Họ thường ưu tiên chọn mua nhà ở các khu vực không quá xa nơi làm như khu vực cuối quận Gò Vấp giáp ranh quận 12, hoặc các khu vực vùng ven cách trung tâm quận 1 khoảng 10-15 km với giá dưới 1 tỷ đồng.

Theo bà Tân, với số tiền 700-800 triệu đồng trở lên vẫn có nhiều căn nhà thích hợp để các bạn trẻ lựa chọn. Tuy nhiên, ở mức tiền này đa số các căn nhà rao bán tại khu vực TP. Hồ Chí Minh đều rơi vào trường hợp nằm trong hẻm nhỏ, dùng chung giấy chứng nhận sử dụng đất, hoặc bị vướng quy hoạch lộ giới không được công nhận khi xây dựng mới. Do đó, để hợp thức hóa giấy tờ hoặc để xây dựng, hoàn thiện căn nhà, người mua sẽ phải bỏ thêm vài chục triệu đồng nữa.

Chi phí phát sinh vượt quá khả năng tài chính, trong khi mức độ hài lòng của các căn nhà phố giá dưới 1 tỷ đồng thường rất thấp là lý do nhiều người mua nhà chấp nhận đi xa, mua các căn hộ giá rẻ ở khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận.

Trong khi đó, ở một lựa chọn khác là phân khúc căn hộ chung cư, ông Nguyễn Tuấn Anh - Giám đốc Công ty xây dựng Hải Anh (TP. Hồ Chí Minh) cho rằng, hiện nay hầu hết các hướng tăng lượng nhà ở giá rẻ đều vấp phải trục trặc. Cụ thể, đối với việc chuyển đổi các dự án chung cư thương mại sang nhà ở xã hội, nhà đầu tư thường vướng phải các quy định về hệ số căn hộ, tỷ lệ diện tích/đầu người… do đó đều rất thận trọng trong chuyển đổi. Còn phía người mua thì để tiếp cận được các ưu đãi khi mua thuê nhà tại các dự án nhà ở xã hội theo quy định hiện hành lại không dễ dàng gì.

Chẳng hạn, tại chung cư số 157/R8 đường Tô Hiến Thành (quận 10, TP. Hồ Chí Minh), danh sách 108 người được ưu tiên đủ điều kiện đăng ký nguyện vọng 1 mua đợt một hầu hết là cán bộ cấp phòng của các cơ quan quản lý Nhà nước trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh. Người dân thu nhập trung bình và thấp không dễ dàng có thể “chen chân” mua được.

Một hướng khác là phát triển dạng chung cư tư nhân. Theo quy định tại Thông tư số 16 ngày 1/9/2010 của Bộ Xây dựng thì nếu hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ hai tầng trở lên mà mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu 30m2, đồng thời đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở) thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Tuy nhiên, ông Tuấn Anh cũng cho rằng do chưa có những quy định cụ thể của Bộ Xây dựng (chẳng hạn: diện tích hẻm tối thiểu bao nhiêu thì được phép xây dựng, khuôn viên chung bắt buộc phải có những điều kiện gì về cây xanh, về hầm để xe, an toàn phòng chống cháy nổ…) nên ít người dân nào dám đầu tư xây dựng vì lo không “lấy” được giấy tờ chứng nhận cho người mua.

Như vậy, có thể thấy rằng, trong bối cảnh nhu cầu mua nhà ở giá thấp của người dân tại khu vực các thành phố lớn tăng mạnh thì những biện pháp tăng nguồn cung nhà giá rẻ chưa có nhiều hiệu quả. Hệ lụy từ thực trạng này là việc các căn nhà không phép mọc lên tràn lan, kéo theo những tranh chấp, những thủ đoạn kinh doanh vi phạm pháp luật, gây khó khăn cho việc quản lý đồng thời làm nhiễu loạn thị trường nhà đất ở nhiều địa phương, gây thiệt hại cho người dân có nhu cầu chính đáng. Thiết nghĩ, đây cũng là một thực tế cần được các bộ, ban, ngành quan tâm và có biện pháp xử lý kịp thời.