Theo nhiều văn phòng nhà đất, thời gian gần đây lượng khách ngoại tỉnh về Hà Nội để tìm mua nhà gia tăng. Đáng chú ý, khách hàng đều chỉ tìm mua nhà tại những dự án đã hoàn thiện hạ tầng và đã bàn giao nhà.

Dự án đã hoàn thành: Lợi thế về giá đất, giá xây thô

Sau hơn 2 năm giảm giá mạnh, giá bất động sản Hà Nội hiện đang ở mức rất thấp và đây là cơ hội tốt cho người mua nhà để ở thực. Trong khi giới đầu tư vẫn khoanh tay đứng nhìn thị trường rớt giá thì nhiều người dân ở các tỉnh có tiềm lực tài chính lại lựa chọn thời điểm này để mua nhà. Theo nhiều văn phòng nhà đất, hầu hết khách hàng đều chỉ hỏi mua nhà tại những dự án đã xây dựng xong và có nhà để ở.

Anh Nguyễn Minh Chính (Nam Định) cho biết, anh đang tìm mua nhà cho các con lên Hà Nội học. Với số tiền 4 tỷ đồng, anh đã mất gần 1 tháng để đi tìm mua một căn nhà phù hợp với điều kiện của gia đình. Cuối cùng, anh đã lựa chọn mua căn nhà liền kề diện tích hơn 80 m2 với giá 47 triệu đồng/m2 tại khu đô thị mới Văn Phú (Hà Đông). Khu đô thị này đã được hoàn thành từ năm 2011 và hiện đang có rất nhiều hộ gia đình đã chuyển về sinh sống tại đây

“Sau một thời gian tìm hiểu thị trường, tôi thấy rằng mua nhà tại thời điểm này là rất hợp lý bởi nếu như trước đây để mua căn nhà liền kề Văn Phú khách hàng phải trả khoảng 5,2- hơn 6 tỷ đồng thì nay giá đã giảm 30-40%. Hơn nữa, giá xây thô của các dự án đã hoàn thành chỉ bằng 50% so với giá hiện tại. Điều này kéo giá nhà thấp hơn so với dự án đang xây dựng. Đặc biệt, với những dự án đã được kết nối hạ tầng, đầy đủ tiện ích như trường học, công viên như đô thị Văn Phú, người mua có thể vào ở luôn. ” anh Chính cho biết.

Ông Nguyễn Văn Cương – Giám đốc công ty bất động sản Cương Trang (Văn Phú, Hà Đông) cho biết, thời gian gần đây, rất nhiều khách hàng là người ngoại tỉnh về mua nhà tại các dự án đô thị mới Hà Nội. Trong đó, chủ yếu là những người mua nhà để ở vì vậy họ tìm mua những dự án đã có sẵn nhà với giá tiền khoảng 3,4- 4 tỷ đồng. Lý do khiến nhiều khách hàng lựa chọn những dự án đã xây dựng xong là do giá đất và giá xây thô thấp. Hiện nay, khu đô thị mới Văn Phú, một m2 nhà liền kề thuộc vị trí đường to 17,5 m2 khoảng 50-52 triệu đồng/m2 đã bao gồm tiền xây thô (giá xây thô hợp đồng khoảng 800 triệu đồng/căn nhà liền kề rộng hơn 80m2). Trong khi đó, đơn giá xây thô hiện tại đang được các chủ đầu tư tính 1,2-1,4 tỷ đồng/căn.

Ông Cương cho biết thêm, chợ đất Hà Đông thời điểm này chỉ có những dự án đã xong nhà như dự án An Hưng, dự án Văn Khê, Văn Phú là còn có giao dịch. Còn các dự án vẫn đang trong giai đoạn triển khai giải phóng mặt bằng hầu như không có khách hỏi mua mặc dù giá đất các dự án đã xuống rất thấp do lo ngại chủ đầu tư không đủ năng lực để triển khai trong lúc này.

Giá đã chạm đáy?

Trong khi nhu cầu mua nhà để ở của người dân còn rất lớn thì qua khảo sát thực tế cho thấy, tại Hà Nội mặc dù số lượng dự án nhiều nhưng những khu đô thị đã hoàn thiện lại rất ít. Đơn cử, quận Hà Đông có gần 60 dự án nhưng số dự án đã hoàn thành và có dân về ở chỉ có khu đô Văn Phú, Văn Khê, Văn Quán,... Số dự án còn lại như Dương Nội, Geleximco, Park city,...vẫn trong cảnh hoang tàn mặc dù đã khởi công từ nhiều năm nay.

Theo thống kê giới chuyên nghiên cứu thị trường, thời gian vừa qua giá bất động sản đã giảm 30%-40%, một mức giảm hiếm thấy từ trước đến nay. Tuy nhiên, để chứng minh được đâu là mức giá đáy cần phải có sự so sánh.

Tại quận Hà Đông, nếu căn cứ biểu giá tính thuế đối với dự án, tiền sử dụng đất được tính cho 1m2 đất kinh doanh trên trục đường Lê Văn Lương đã có dự án được xác định là 40 triệu đồng (mức giá trên bao gồm tiền đền bù giải phóng mặt bằng và các chi phí khác). Nếu bán bán ở mức giá 50 triệu đồng thì chủ đầu tư mới có cơ hội hòa vốn. Trong khi hiện ở khu vực này giá giao dich trên thị trường tự do mua đi bán lại cũng chỉ đang ở mức dưới 50 triệu đồng/m2.

Tượng tự, giá mỗi m2 chung cư tại khu vực này hiện đang được cơ quan thuế quận Hà Đông áp ở mức giá tính thuế là 16 triệu đồng/m2 kinh doanh. Trong khi theo tính toán một số chủ đầu tư khu vực này giá thành xây dựng chưa bao gồm tiền đất đã ở mức 17 triệu đồng. Điều đó, có nghĩa là bán ở mức 17 triệu đồng/m2 là chủ đầu tư lỗ vốn. Như vậy, nếu căn cứ giá bán nhà, đất trong khu vực có thể thấy giá chào bán đất dự án xung quanh khu vực hiện đã rất hợp lý.