Giải pháp căn cơ nhất để có thể cứu những dự án “chết” không phải chỉ hạ giá như hiện nay, chủ đầu tư dập khuôn áp dụng, mà phải xác định được dự án xây dựng sai chỗ nào. Mục tiêu hoạt động đã đúng chưa. Khi giải quyết được câu hỏi này, các dự án sẽ lập tức đắt hàng.

Giá không còn là quyết định

Đầu tháng 10/2014, một khu chung cư tại khu vực Mã Lò, Bình Tân, TP. Hồ Chí Minh được chủ đầu tư rao bán với giá 70 tỷ đồng, chỉ hơn một nửa so với giá gốc 130 tỷ đồng. Đến giữa tháng 10, chính chủ đầu tư này tiếp tục hạ giá chào bán xuống 60 tỷ đồng, còn nay chỉ mong thu về 50 tỷ đồng… Không đến nỗi bán “tất tay” như trên, nhiều chủ đầu tư các dự án tại TP. Hồ Chí Minh cũng đang cố gắng “bán tống bán tháo” phần lớn BĐS với giá giảm 30%, thậm chí 60%.

Đơn cử, giá căn hộ tại dự án Green Building, quận 9 đã giảm đến 60%, chỉ còn khoảng 10,5-11 triệu đồng/m2, thay vì 24 triệu/m2 rao bán lúc mới hoàn thành. Tương tự, sau 5 năm ế ẩm, giá căn hộ tại dự án Vạn Hưng Phát Apartment trên đường Tạ Quang Bửu, quận 8 hiện chỉ còn 1,2 tỷ đồng, thay vì 2,6 tỷ đồng…

Bên cạnh giảm mạnh giá bán, chủ đầu tư cũng đưa ra các giải pháp hỗ trợ tinh tế hơn. Chẳng hạn, ngoài chính sách mua trả chậm, hỗ trợ lãi suất thì nay người mua nhà còn được hưởng chính sách tín dụng dự phòng, bảo lãnh thanh toán... Ví dụ, thu nhập của người mua bị hụt một cách bất thường, NH sẽ đứng ra bảo lãnh. Hay người mua không tin chủ đầu tư thì nộp tiền vào NH. Chính NH sẽ theo sát chủ đầu tư, chỉ giải ngân khi tiến độ “chạy”. Sự liên kết giữa các bên đang rất tốt, mục đích cuối cùng là để hỗ trợ người mua nhà.

Giá BĐS giảm mạnh đang kích thích nhu cầu mua để ở. Theo thống kê riêng của sàn BĐS Thiên Ân, nếu như trước đây người mua ở thật sự chỉ dưới 50%, nay tỷ lệ này đã tăng lên 70%. Tuy nhiên, nguồn cung quá lớn khiến cầu cải thiện cũng không đủ đáp ứng. Nhiều dự án hạ giá rất thấp song vẫn “trơ” với thị trường.

Từ đây, một số chuyên gia cho rằng, với người có nhu cầu mua ở thực sự, giá cả hiện nay không còn là yếu tố quyết định. Quan trọng là chủ đầu tư có đủ uy tín cũng như thiết lập được “môi trường sống” cho người mua hay không.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển nhận định, người mua nhà không đơn thuần chỉ là giải quyết vấn đề chỗ ở, mà còn muốn được tận hưởng cuộc sống đích thực trong chính ngôi nhà của mình. Mặt khác, khi quyết định thay đổi chỗ ở là thay đổi các mối quan hệ, các vấn đề tương quan, ràng buộc, nên người mua nhà luôn quan tâm đến việc họ phải đi lại như thế nào, con cái học hành, sinh hoạt hàng ngày ra sao… Dự án nào xóa bỏ được những băn khoăn đó của khách hàng tức là thay đổi sẽ thành công.

Lỗi ở chủ đầu tư?

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Tập đoàn CEN lý giải, nhu cầu người mua không bao giờ bão hòa, nhà nhỏ đổi to, nhà cũ đổi mới… Theo tính toán, từ nay đến năm 2020, lượng tiêu thụ nhà ở toàn thị trường ước tính lên tới gần 100.000 đơn vị sản phẩm. Mỗi năm thị trường phải có 100 triệu m2 nhà ở. Với nhu cầu lớn như vậy mà nhiều dự án được cho là tốt vẫn không bán được, lỗi chắc chắn nằm ở chủ đầu tư.

“Giải pháp căn cơ nhất để có thể cứu những dự án “chết” không phải chỉ hạ giá như hiện nay, chủ đầu tư dập khuôn áp dụng, mà phải xác định được dự án xây dựng sai chỗ nào. Mục tiêu hoạt động đã đúng chưa. Khi giải quyết được câu hỏi này, các dự án sẽ lập tức đắt hàng”, ông Hưng nói. Đơn cử, những dự án nêu trên đều có chung vấn đề là thiếu môi trường sống, do chỉ là chỗ ở mà không có tiện ích cơ bản. Về nguyên tắc, khi thiệt thòi về cuộc sống, chủ đầu tư sẽ phải bù lại về giá.

Khu đô thị Tân Tây Đô (Hà Nội) là điển hình. Cách đây 1 năm, dự án mở bán nhưng người dân về ở rất ít, khoảng 100 căn hộ “ế toàn tập”. Sau đó, chủ đầu tư đã phải kết hợp với một công ty tư vấn để định vị lại chiến lược, đầu tư thêm 70 tỷ đồng xây dựng tiện ích không thu tiền sử dụng, cho nhận nhà trước trả tiền sau. Ngoài ra, với đối tượng an cư chưa nhận được nhà, chủ đầu tư bố trí chỗ ở miễn phí tại block liền kề trong thời gian chờ để nhận nhà... Trong vòng một năm sau đó, 100 căn hộ đã bán xong và cư dân về ở rất đông.

Ngược lại, nhiều chủ đầu tư đến nay vẫn cố hữu không muốn thay đổi nên dự án bán không được, lỗ chồng lỗ. Ví dụ, một dự án nằm ở quận Thủ Đức (TP. Hồ Chí Minh) được tư vấn, nếu nhà đầu tư sẵn sàng chịu lỗ khoảng 50-70 tỷ đồng đầu tư thêm tiện ích thì dự án sẽ bán hết. Tuy nhiên, yếu tố đặc thù của công ty này là không được quyền lỗ, nếu lỗ là người điều hành mất chức. Do vậy, DN thà chịu không bán được hàng và “chôn chân” với dự án.

Về vấn đề này, ông Đỗ Hoàng Dương, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Quốc tế Năm sao chia sẻ, để có thể kéo người dân về ở thực sự thì chủ đầu tư phải thay đổi tư duy mang lại không gian sống cho người mua nhà, chứ không chỉ cung cấp chỗ ở.

Đơn cử, dự án Thành phố sinh thái Năm sao đang đi vào giai đoạn khởi công. Theo ông Dương, ưu thế về giá rẻ (5,8-7 triệu đồng/m2) chưa chắc đã kéo người dân về ở, nên công ty quyết định tập trung đầu tư chủ yếu vào tiện ích để phục vụ cư dân. Chẳng hạn, trong giai đoạn 1 DN tự chi 20 tỷ đồng để xây khu vui chơi, cơ sở hạ tầng… Tiện ích sẽ được chủ đầu tư hoàn thiện xong hết, sau đó mới bán đất để kéo người dân về sống.