Một quy định mới bảo vệ quyền lợi của người mua nhà sẽ có hiệu lực vào 1/7/2015.

Đặt cọc mua nhà: không cẩn thận bị lừa như chơi

Gần đây, những người đặt cọc mua nhà tại Dự án B5 Cầu Diễn đã không khỏi bức xúc khi biết mình bị lừa, số tiền bị lừa lên tới hàng trăm tỉ đồng. Số tiền mà nhiều người mua nhà đã phải chắt chiu để cố gắng mua được căn nhà, bởi có "an cư mới lạc nghiệp".

Cụ thể, vào ngày 1-8-2008, bà Châu Thị Thu Nga, đại biểu Quốc hội, Chủ tịch HĐQT Housing Group và ông Tuẫn Nguyễn Văn Tuẫn, nguyên Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty TNHH MTV Xuất nhập khẩu và Đầu tư xây dựng phát triển Hà Nội (HAIC) đã ký hợp đồng hợp tác đầu tư về việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình mang tên Khu chung cư và Biệt thự nhà vườn tại khu đất B5 Cầu Diễn. Tuy nhiên, dù các khu nhà chung cư B5 Cầu Diễn chưa được UBND TP Hà Nội phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, cấp giấy phép xây dựng nhưng từ năm 2008 đến nay, Housing Group tự lập mô hình, ký hiệu, vị trí, diện tích các căn hộ rồi rao bán.

Trong thời gian từ tháng 6-2008 đến tháng 4-2013, Housing Group đã huy động vốn của người mua dưới hình thức hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, thỏa thuận góp vốn, thỏa thuận vay vốn có tính lãi suất và kèm theo điều kiện bán căn hộ (có vị trí, diện tích căn hộ cụ thể trong hợp đồng), thu tiền huy động vốn khách hàng (chỉ viết biên lai thu tiền). Housing Group đã ký tổng cộng 752 hợp đồng góp vốn và thu 377 tỉ đồng của nhà đầu tư. Số tiền thu được bà Nga đã chỉ đạo sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau chứ không đầu tư vào dự án B5 Cầu Diễn.

Cũng trong thời gian này, HAIC đã ký hợp đồng góp vốn của hơn 200 khách hàng mua nhà tại dự án B5 Cầu Diễn. Cũng như bà Nga, ông Tuẫn không dùng số tiền trên vào dự án mà sử dụng cho việc khác. Đến nay, những khách hàng góp vốn không được giao căn hộ vì dự án chưa thực hiện. Nhiều người đòi lại tiền nhưng Housing Group và HAIC không có khả năng chi trả nên họ gửi đơn tố cáo đến cơ quan chức năng.

Những vụ lừa đảo như thế này có thể nói là không hiếm trên thị trường bất động sản những năm gần đây và trong đa số các vụ việc, người mua nhà là bên nhận "trái đắng".

Luật mới để bảo vệ người mua nhà

Luật Kinh doanh bất động sản 2014, sẽ có hiệu lực từ ngày 1 – 7 – 2015, bổ sung quy định doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bảo lãnh sản phẩm hình thành trong tương lai.

Về điều luật mới này, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng, cho biết: “Quy định mới của Luật Kinh doanh BĐS chủ đầu tư muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh của ngân hàng. Ngân hàng sẽ bảo lãnh trách nhiệm tài chính của chủ đầu tư đối với người mua nhà. Nếu chủ đầu tư không thể bàn giao theo đúng cam kết thì phía ngân hàng sẽ trả lại tiền gốc cho người dân. Đây là một trong yếu tố tạo niềm tin cho khách hàng và khách hàng không phải băn khoăn việc mình góp tiền cho chủ đầu tư và mất hẳn. Quy định mới này cũng sẽ tạo điều kiện để người dân quay trở lại thị trường, giúp cho chủ đầu tư có tiền để triển khai dự án.”

Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai trước khi được bán, cho thuê mua phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ. Danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh do Ngân hàng Nhà nước công bố. Trách nhiệm bảo lãnh phải được cụ thể bằng hợp đồng giữa chủ đầu tư và ngân hàng thương mại. Ngoài ra, chủ đầu tư bắt buộc phải gửi bản sao hợp đồng này cho khách hàng khi ký hợp đồng mua, thuê mua. Trường hợp chủ đầu tư không giao nhà đúng tiến độ, khách hàng có quyền yêu cầu ngân hàng bảo lãnh hoàn trả số tiền ứng trước và các khoản khác quy định trong hợp đồng.

Rõ ràng, đây là một quy định khá thiết thực nhằm bảo vệ người tiêu dùng. Bởi thực tế cho thấy, người góp tiền mua nhà ở bằng hợp đồng trên giấy rất dễ gặp rủi ro, vì chủ đầu tư là người nắm đằng chuôi. Nhiều khách hàng sau khi đóng tiền để mua căn hộ “trên giấy” – hình thành trong tương lai, cũng là lúc rơi vào giai đoạn sống trong những ngày tháng thót tim, hồi hộp và luôn “cầu trời khấn phật” cho dự án diễn ra thuận lợi đúng tiến độ như lời quảng cáo, hứa hẹn của chủ đầu tư. Và thực tế cũng cho thấy có chủ đầu tư lao vào thị trường với tâm lý “tay không bắt giặc”, mặc dù đã thu tiền của khách hàng, nhưng chậm triển khai, không bàn giao nhà theo đúng cam kết, thậm chí dự án “đắp chiếu”, khiến nhiều nạn nhân ngậm quả đắng, trắng tay vì nộp tiền nhưng… mua phải “vịt trời”, khi chủ đầu tư không có năng lực tài chính để hoàn lại tiền mà người mua đã đóng.

Còn nhiều băn khoăn

Vấn đề đáng nói hiện nay là, dù chỉ còn 3 tháng nữa, luật sẽ có hiệu lực nhưng cả Ngân hàng, doanh nghiệp và người mua nhà đều chưa biết mức phí bảo lãnh đó sẽ được tính toán cụ thể như thế nào và là bao nhiêu.

Theo đại diện 1 dự án bất động sản đang chuẩn bị bán nhà ra thị trường cho biết, ông đã liên hệ ngân hàng để tính toán về mức phí này nhưng mới chỉ được trả lời là sẽ dao động ở mức từ 1-2% tổng mức đầu tư của cả dự án. Theo tính toán, nếu phí bảo lãnh là 2% thì mỗi 1 m2 căn hộ như tại dự án của ông sẽ tăng thêm khoảng 600.000 m2. Số tiền vài trăm nghìn trội thêm cho 1m2 rõ ràng không phải là chi phí nhỏ đối với người mua nhà. Vậy vấn đề đặt ra là, mức phí này như thế nào thì hợp lý. Nếu quá thấp, đương nhiên Ngân hàng sẽ không mặn mà nhưng nếu quá cao sẽ đội giá nhà lên, khi đó người mua nhà lại phải gánh thêm một khoản phí không đáng có bởi tất cả chi phí sẽ được doanh nghiệp đưa vào giá thành mà người mua phải trả. Chưa nói tới việc nếu phí bảo lãnh quá cao sẽ dẫn tới những hệ luỵ xấu, gây bất ổn cho thị trường.

Cũng có ý kiến đưa ra nên chăng phân loại những nhà đầu tư buộc phải có bảo lãnh hoặc người mua nhà có quyền lựa chọn có cần bảo lãnh hay là không. Trong đó, các doanh nghiệp nhất định cần bảo lãnh có thể gồm các doanh nghiệp đã có tiền lệ xấu về chậm giao nhà, không có uy tín, những doanh nghiệp mới trên thị trường, và những doanh nghiệp sau một thời gian hoạt động nhưng không tạo dựng được lòng tin với khách hàng.

Chỉ còn 3 tháng nữa, quy định này sẽ có hiệu lực các doanh nghiệp cho biết họ đang rất mong chờ thông tư hướng dẫn của Bộ xây dựng để tính toán phương án kinh doanh của mình. Bộ Xây dựng cũng cần phải tính đếm phương án để phí bảo lãnh không làm độn thêm giá, gây bất ổn cho thị trường.