Những lùm xùm xung quanh việc quản lý nhà chung cư tiếp tục được hâm nóng khi người dân và chủ đầu tư vênh nhau vì... lợi ích

Bỏ qua lợi ích người dân

Câu chuyện thêm một lần nữa khiến các cơ quan chức năng phải loay hoay khi hàng trăm cư dân đang sinh sống trong tòa nhà Lidaco - Vinaconex 7 (địa chỉ 19, Đại Từ, Hoàng Mai, Hà Nội) đang phải "khóc dở, mếu dở" vì những mâu thuẫn phát sinh trong nội bộ quản lý tòa nhà này.

Sự là cuối tháng 5/2013, ban quản trị tòa nhà Lidaco-  Vinaconex 7 tiến hành Hội nghị thường niên để bầu ra ban quản trị mới của tòa nhà. Thế nhưng, điều lấy làm lạ là sau khi được lập ra, ban quản trị mới đã có văn bản đề nghị UBND quận Hoàng Mai xem xét và công nhận những thành viên của ban này trong nhiệm kỳ 2012  - 2014, nhưng văn bản này không nhận được hồi âm từ phía cơ quan này.

Theo tìm hiểu của PV, sau khi người dân bầu ra ban quản trị mới, vì lợi ích chung, ban quản trị đã tìm được đơn vị có chất lượng dịch vụ tương đương hoặc tốt hơn nhưng với giá thành lại rẻ hơn nhiều (với mức giá 4.000đ/m2/tháng, trong khi của đơn vị cũ là 6.000 đồng/m2/tháng) để thay thế doanh nghiệp quản lý, vận hành và bảo trì tòa nhà cũ.

Những tưởng lợi ích của người dân được đáp ứng, nhưng thay vì ủng hộ, chủ đầu tư tòa nhà là Công ty CP xây dựng số 7 lập tức phản ứng dữ dội, lấy lý do ban quản trị này chưa được quận Hoàng Mai công nhận nên không có quyền hành để thay thế đơn vị cung cấp dịch vụ cũ. Mặc dù, trước đó, những dân cư của tòa nhà này đã vạch ra hàng loạt vi phạm trong việc cung ứng dịch vụ, xong tất cả đều bị bỏ ngoài tai.

Sự việc càng được đẩy lên cao trào khi doanh nghiệp quản lý vận hành cũ không chịu di dời bàn giao lại cho ban quản trị mới, trong khi ban quản trị mới đã thống nhất đơn phương chấm dứt hợp đồng với đơn vị này để chờ tòa án giải quyết. "Một cổ hai tròng", người dân tòa nhà Lidaco - Vinaconex 7 liên tục phải chịu cảnh bất an, trong khi lợi ích của họ được thể hiện thông qua ban quản trị đã bị bác bỏ.

"Tặng" dân... bất lợi

Gần đây liên tục xảy ra các vụ tranh chấp lớn ở các chung cư trên địa bàn như: Keangnam, Golden Westlake 151 Thụy Khuê (quận Tây Hồ), The Manor, 93 Lò Đúc... Cách đây không lâu, hàng trăm người dân sinh sống chung cư N05 - Đông Nam Trần Duy Hưng đã đồng loạt phản đối chủ đầu tư và đơn vị quản lý tòa nhà. Chính điều này UBND TP. Hà Nội cũng phải thừa nhận thời gian dài qua, mô hình quản lý nhà chung cư còn chưa rõ ràng, chồng chéo giữa quyền hạn và trách nhiệm của chủ đầu tư với Ban quản trị.

Lùm xùm suốt thời gian dài phải kể đến tòa nhà Keangnam, sau khi đi vào sử dụng đã vấp phải sự phản đối gay gắt từ phía khách hàng bởi mức phí dịch vụ cũng như chất lượng không đảm bảo. Liên tục các cuộc tranh chấp xảy ra, thậm chí phải nhờ các cơ quan chức năng can thiệp. Các hộ dân cho rằng, chủ đầu tư tự ý đưa ra các mức phí quá cao nên họ không chấp thuận. Mâu thuẫn tiếp tục được đẩy lên khi chủ đầu tư tự đứng ra tổ chức hội nghị chung cư, tại đây sẽ bầu ra ban đại diện tòa nhà. Tuy nhiên, hội nghị này không thành công như mong đợi vì các hộ dân đồng loạt phản đối. Họ cho rằng, chủ đầu tư đã ép họ tham dự và phía Keangnam không công khai, minh bạch khi tổ chức hội nghị...

Tại dự án chung cư 173 Xuân Thủy, sau thời gian không có ban quản trị, người dân phải tự thành lập một ban đại diện khách hàng để kiến nghị với chủ đầu tư cũng như đơn vị quản lý vận hành tòa nhà về những bất cập họ gặp phải. Thế nhưng, để ban đại diện này được công nhận một cách hợp pháp lại không hề dễ.

Theo đại diện của Sở Xây dựng Hà Nội, thiếu ban quản trị là tình trạng diễn ra tại nhiều chung cư hiện nay. Đơn cử, Hà Đông có 35 khu nhà cao tầng tại 19 khu chung cư và khu đô thị, còn tại Hoàng Mai có 16 khu chung cư các loại với 115 tòa nhà. Nhưng, Hoàng Mai mới có 4 chung cư thành lập được ban quản trị, tại Hà Đông con số này là 7.

Một trong những lý do được Sở Xây dựng đưa ra là do khiếu kiện trong tranh chấp quản lý, vận hành chung cư gia tăng, như chưa bổ sung, hoàn thiện kịp thời khung pháp lý điều chỉnh về vấn đề này, trong khi tốc độ các loại hình nhà ở phát triển ồ ạt, đa dạng; một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến việc thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm tới nghĩa vụ sau bán hàng... Mặt khác, sau thời gian hoạt động, các ban quản trị cũng bộc lộ nhiều yếu kém.

Dân thiệt?!

Trao đổi với PV, ông Phạm Sỹ Liêm, phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng: "Cần có hợp đồng quản lý tiền kỳ khi chưa tổ chức được hội nghị chung cư. Khi bán căn hộ phải có điều lệ quản lý tạm thời gắn với hợp đồng. Đặc biệt, phải nêu rõ các phần sở hữu chung, riêng, phần sở hữu của chủ đầu tư. Người mua phải xem xét kỹ và đã ký hợp đồng là phải cam kết thực hiện điều lệ tạm thời”.

Theo ông Liêm, một trong hai điều kiện, quá 50% căn hộ chung cư được bán hoặc được sử dụng thì chủ đầu tư có trách nhiệm cùng chính quyền tổ chức hội nghị chung cư. Qua đó, cần lập ra Ban quản lý với trách nhiệm được quy định rõ ràng, đề phòng việc lạm dụng quyền hạn. Không chỉ chủ đầu tư mà chính quyền cũng phải có trách nhiệm tại các chung cư. Bên cạnh đó cần có các mẫu hợp đồng, sổ tay chung cư để dân dễ hiểu.

Đứng trên góc độ pháp luật nhìn nhận, anh Cao Văn Hoài, Đoàn Luật sư Hà Nội cho biết: Điều 72, Luật Nhà ở 2005 quy định về các quyền và nghĩa vụ của ban quản trị nhà chung cư, trong đó quan trọng nhất là ban đại diện có toàn quyền lựa chọn và ký kết hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư trên cơ sở sự đồng thuận của cư dân trong tòa nhà.

Luật sư Hoài cũng nhận định: "Vấn đề nằm ở sự đối lập về vị thế giữa hai bên. Một bên là cư dân thiếu về cả kiến thức (nên đã vướng vào những điều khoản bất lợi ngay từ khi ký hợp đồng mua nhà) lẫn tổ chức (tiếng nói đơn lẻ không tạo nên nhiều sức ép). Một bên là nhà đầu tư có kinh nghiệm, kiến thức và động cơ để chiếm đoạt phần của chung hoặc dành phần quản lý để tìm kiếm lợi nhuận".

Cần có sự  đồng thuận

"Để khắc phục tình trạng này chính quyền nên có sự can thiệp và xử lý những chủ đầu tư cố tình không tuân thủ luật định và cố tình sai phạm để trục lợi. Bên cạnh đó, người mua chung cư cũng phải ý thức được quyền lợi và trách nhiệm của mình. Họ có thể thành lập ban quản lý và có thể thuê công ty để cung cấp các dịch vụ cho toàn bộ cư dân, nhưng toàn bộ hoạt động đều phải có sự đồng thuận của cư dân", luật sư Cao Văn Hoài, Đoàn Luật sư Hà Nội bày tỏ quan điểm.