Trải qua gần 20 năm phát triển, thị trường nhà đất Việt Nam đã bắt đầu “chập chững” những bước đi đầu tiên sau rất nhiều vấp nga. Thế kiềng 3 chân giữa DN BĐS - nhà băng - người mua nhà được hình thành, vận động theo gậy điều hướng chính sách vĩ mô. Lý thuyết là vậy, thực tế lại sinh động khó lường.

Từ 2011 - thời điểm bản lề chuyển thị trường từ “sốt nóng” sang “chết lâm sàng”, nhiều u nhọt trong hệ thống tài chính - BĐS bị phanh phui sau hàng loạt hậu quả xấu giáng xuống nền kinh tế.

Doanh nghiệp “sợ”?

Hơn 2 năm qua, ngành BĐS nói riêng và các ngành liên quan trực tiếp như ngân hàng, tiền tệ, tư pháp, quản lý hành chính đón nhận rất nhiều bộ thủ tục, chính sách điều hành, công cụ quản lý từ cơ quan vĩ mô.

Thống kê chưa đầy đủ, lượng giấy tờ, văn bản, thông tư từ Bộ Xây dựng được xem là đồ sộ nhất. Trước hết phải kể tới Nghị quyết 02 của Chính phủ mang tính “kim chỉ nam” mà Bộ Xây dựng là cơ quan thực thi chủ chốt.

Sau đó ít lâu, là Ngân hàng Nhà nước “xắn tay” vào công cuộc hỗ trợ, phục dựng thị trường thông qua gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. Tới thời điểm này, cộng thêm những Nghị định, Thông tư “bồi khuyết” cho hệ thống pháp luật xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở sửa đổi chính thức được bấm nút đã tạo nên khung pháp lý mới - kèm theo kỳ vọng của nhà quản lý lẫn người dân.

Chỉ xét người mua nhà, cụ thể là cần nhà và dự định mua sản phẩm BĐS ở các dự án chung cư cao tầng đang thi công (hẹn bàn giao - PV), “điểm cộng” của chính sách được quy về yêu cầu chủ đầu tư dự án phải được tổ chức tài chính - tín dụng bảo lãnh việc bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.

Nội dung đó thể hiện trong Luật Kinh doanh BĐS phần nào thắp lên kỳ vọng rằng quyền lợi người mua nhà sẽ được bảo vệ, góp phần lành mạnh hóa thị trường.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng khẳng định “chắc nịch”: “Bảo lãnh là quy định cần thiết để góp phần giảm nguồn cung ảo, cũng như những dự án trên thực tế khó hoàn thành hoặc chậm tiến độ kéo dài.”

Đồng thời, theo Thứ trưởng Nam, “hiện tồn kho BĐS còn nên không khuyến khích bán nhà hình thành trong tương lai. Như thế còn lại những doanh nghiệp tiềm lực tài chính lớn không đi vay ngân hàng, những DN tiềm lực không tốt sẽ hạn chế phát triển”.

Thị trường hiện hữu, số lượng DN BĐS “không đi vay ngân hàng” để xây dựng - kinh doanh dự án nhà đất có lẽ đếm chưa đầy… 2 bàn tay. Như Thứ trưởng Nam cho biết, đa số DN BĐS chỉ có vốn chủ sở hữu khoảng từ 15 - 20% tổng mức đầu tư dự án, còn lại là đi vay ngân hàng.

Giả sử như điều luật này áp dụng ngay trong năm 2015, viễn cảnh hàng loạt đơn vị địa ốc xin… phá sản hoặc cấp tốc bán dự án cho các “ông lớn” trong làng BĐS rất dễ xảy ra.

Ai bảo vệ người mua nhà?

Cuối tháng 11, khi điều khoản cho phép ngân hàng bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai của DN được “lên khuôn” trong Luật Kinh doanh BĐS, nhiều chuyên gia tài chính lẫn đại diện lãnh đạo ngân hàng đã phân tích về tính nguyên tắc lẫn thực tế áp dụng của chính sách này.

Ý kiến của Ts. Lê Bá Chí Nhân phần nào lột tả phần “chìm” của nội dung liên quan. Cụ thể, vị này nhìn nhận: “Việc ngân hàng tài trợ thì bản chất cũng chỉ là cho vay kèm điều kiện và phải nhắm tới chuyện phải thu hồi vốn. Nếu cho rằng ngân hàng tài trợ đủ tiền cho dự án xây dựng mà không cần biết dự án có bán được hay không là chuyện không tưởng”.

Thậm chí, Ts. Nhân còn khuyên khách hàng - người mua cần tham vấn các chuyên gia về hợp đồng ký kết ba bên giữa ngân hàng - chu đầu tư - khách hàng để tránh mắc bẫy quảng cáo truyền thông.

Rõ hơn nữa, một đại diện của Ngân hàng TMCP Quốc dân (NCB) cũng phân tích theo hướng “ngân hàng luôn nắm đằng chuôi” trong mỗi ký kết với DN.

Điển hình, theo lãnh đạo nhà băng này, ngân hàng bảo lãnh dự án BĐS cũng giống như cho dự án đó mượn tiền để xây dựng… Lúc cho vay, ngân hàng đã cầm cố các sổ đỏ, dự án. Trường hợp DN không có khả năng xây dựng và không thể bàn giao, trả nợ cho ngân hàng được thì ngân hàng sẽ bán hoặc bàn giao dự án cho một chủ đầu tư mới vào vay để tiếp tục xây dựng.

Tóm lại, dự án phải khả thi, đang hoạt động đúng tiến độ, phải có đầu ra và DN phải có tài sản đưa cho ngân hàng thì mới mong được bảo lãnh. Đó là lời của “người” nhà băng khẳng định.

Xét tới cùng của chính sách này, điểm tựa cho việc bảo đảm quyền lợi người mua nhà vẫn… chưa có gì mới. Điều kiện cần và đủ để bảo lãnh dự án, theo ngân hàng, xen lẫn giữa định tính và định lượng.

“Có đầu ra”, tạm hiệu là có khách hàng. Xác định được dự án có khách hàng hay không, chỉ chủ đầu tư nắm rõ nhất. Với những dự án đang dang dở, “ngân hàng không thể tiếp nhận để tổ chức thi công và bàn giao cho người mua vì như vậy là sai chức năng” (theo lãnh đạo NCB).

Vậy, cửa lách cho DN đang thi công cầm chừng chờ vốn, sẽ là cố gắng chứng minh tài sản để đưa vào ngân hàng, cộng thêm một số hợp đồng góp vốn đã ký với khách hàng và ung dung khoác lên tấm áo “được ngân hàng bảo lãnh bán hàng” .

Sau đó, tiếp tục tìm kiếm nguồn tiền mới từ những “Thượng đế” chỉ tin vào bề nổi thông tin. Tới khi “vỡ trận”, ngân hàng tuyên bố bán dự án cho một DN khác, người mua nhà tiếp tục điệp khúc chờ bàn giao.