Nhà ở cho thuê ổn định, giá thành hợp lý, thời gian thuê dài là mơ ước của ít nhất 1,7 triệu người dân đô thị đang gặp khó khăn về nhà ở. Tuy nhiên cho đến nay, loại hình nhà ở cho thuê gần như đang chấp nhận đi cuối trên thị trường BĐS khi số dự án được xây dựng có thể đếm trên đầu ngón tay.

Lượng ít, chất kém

Mặc dù ở các nước phát triển, nhà ở cho thuê là loại hình rất phổ biến. Tuy nhiên, ở Việt Nam, ngoài nhà ở cho thuê theo kiểu tự phát do dân làm, số lượng dự án đã thành hình hiện rất ít. Ngay tại Hà Nội đến nay mới có 3 dự án xây dựng nhà ở xã hội (NoXH) cho thuê, thuê mua (sử dụng quỹ đất 20%) là dự án CT19 Khu đô thị (KĐT) Việt Hưng (quận Long Biên) với quy mô 515 căn hộ; dự án cho thuê mua với quy mô 300 căn hộ cũng tại KĐT này và 300 căn hộ để cho thuê, 300 căn hộ để cho thuê mua tại KĐT Đặng Xá vừa được Viglacera khởi công tháng 5 vừa qua.

Ở TPHCM cũng chỉ có vài dự án đầu tư nhà ở cho thuê có thời hạn như Lê Thành Twin Towers, Lê Thành Tân Tạo… So với nhu cầu, số dự án ít ỏi này không khác gì muối bỏ bể và người dân cũng phải cạnh tranh rất lớn nếu muốn thuê.

Không chỉ ít, tình cảnh tại các căn hộ dùng để cho thuê này cũng khiến người dân không khỏi ngậm ngùi. Tại Việt Hưng, nhiều căn hộ ở khu chung cư cho thuê đã dễ dàng thấy vết rạn, thấm dột, hạ tầng cũng nhanh chóng xuống cấp. Khu đô thị Đặng Xá, chất lượng của loại hình nhà ở cho thuê cũng đang bị đặt câu hỏi sau những lùm xùm về việc căn hộ đã bán không được như ý khi thường xuyên xảy ra tình trạng ẩm mốc, thấm dột.

Đối với các dự án nhà ở thương mại (NoTM), điều kiện tài chính khá ngặt nghèo chủ đầu tư đưa ra như đóng trước 50-60 triệu đồng, số tiền còn lại được thanh toán trong 50 tháng, mỗi tháng 6 triệu đồng để thuê 1 căn hộ trong vòng 49 năm, cũng khiến nhiều người dân cảm thấy áp lực bởi đã ở nhà thuê, không phải ai cũng có đủ 6 triệu đồng để đóng tiền nhà mỗi tháng.

Vô vọng lấp đầy

Để khuyến khích việc xây nhà ở cho thuê, Nhà nước đã đưa ra nhiều cơ chế ưu đãi như miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, miễn thuế thu nhập doanh nghiệp, được vay vốn tín dụng ưu đãi, được UBND cấp tỉnh hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng, được sử dụng diện tích tầng 1 của nhà chung cư cho thuê để kinh doanh… Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng đã dành hẳn một chương để quy định về NoXH, trong đó đề ra nhiều chính sách khuyến khích loại hình NoXH cho thuê.

Tuy nhiên, nếu tính toán căn cơ, những ưu đãi này chưa đủ để thu hút doanh nghiệp. Thí dụ, Viglacera, doanh nghiệp hiếm hoi để dành 300 căn hộ tại dự án Đặng Xá III để cho thuê với đơn giá 25.000 đồng/m2/tháng (tương đương 1 triệu đồng/tháng). Như vậy 1 năm doanh nghiệp này chỉ thu được khoảng 3,6 tỷ đồng từ số căn hộ cho thuê và phải mất 30 năm để thu hồi vốn.

Theo ông Trần Xuân Hùng Phó Giám đốc Công ty Đầu tư và phát triển hạ tầng Viglacera, với mức thu này nếu chỉ làm riêng dự án nhà ở cho thuê không thể làm được. Bản thân Viglacera cũng phải tiến hành một dự án hỗn hợp gồm nhiều loại hình nhà ở để có thể bù trừ chi phí cho nhau.

Đây cũng chính là lý do để doanh nghiệp né tránh xây dựng nhà ở cho thuê, thậm chí ngay cả khi Nhà nước đã quy định phải dành 20% quỹ đất xây NoXH đối với dự án có diện tích từ 10ha. Kết quả kiểm tra của Bộ Xây dựng đầu năm 2014 cho thấy trong 12 dự án được kiểm tra việc sử dụng quỹ đất 20%, chỉ có 3 dự án tiến hành xây dựng NoXH, số diện tích đất còn lại đều được chuyển đổi mục đích.

Một số dự án khác có dành đất phần lớn nhà ở cho thuê cũng đang trong tình trạng chưa giải phóng mặt bằng. Đối với doanh nghiệp xây NoTM để cho thuê, có lẽ đây vẫn chưa phải là thời điểm thích hợp, bởi xây nhà ở cho thuê đòi hỏi phải có nguồn vốn tự có dồi dào và xây xong mới có thể tiến hành kinh doanh, thu hồi vốn lại quá lâu.

Theo một số chuyên gia BĐS, bên cạnh trông chờ vào sự nhiệt tình của doanh nghiệp, đã đến lúc Nhà nước tính đến phương án xây, cho thuê, thậm chí loại hình NoXH chỉ nên quy về một dạng duy nhất là cho thuê. Có vậy vừa đảm bảo được quỹ nhà, quỹ đất, vừa tăng nguồn cung, từ đó khuyến khích, thúc đẩy thị trường.

Tính đến thời điểm này, mới có 1 dự án cho thuê duy nhất do Nhà nước xây dựng là 512 căn hộ ở Việt Hưng. Tuy nhiên, một cung cách mạnh tay như nhiều nước có hệ thống nhà cho thuê phát triển, là Nhà nước bỏ tiền ra xây hàng loạt khu đô thị vẫn là câu hỏi ngỏ mà có lẽ khá lâu nữa mới có câu trả lời.