Theo các chuyên gia, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, song chủ yếu do các cơ quan quản lý thiếu tầm nhìn về quy hoạch phát triển nhà ở, dẫn đến "lệch pha" khi quá chú trọng phát triển nhà ở thương mại, mà bỏ quên nhà ở xã hội. Vì thế, giải phóng bất động sản BĐS tồn kho đang được kỳ vọng là giải pháp hữu hiệu "giải cứu" thị trường BĐS không chỉ riêng của Hà Nội mà ở nhiều địa phương khác.

Tồn kho cao, làm sao "giải cứu"?

Theo tìm hiểu của PV, trong các cuộc họp nhằm giải cứu cho doanh nghiệp BĐS mà TP.Hà Nội đã thực hiện, chủ tịch UBND thành phố - Nguyễn Thế Thảo luôn đau đáu nỗi lo đối với ngành BĐS và xây dựng, bởi tồn kho hàng hóa chính là ở lĩnh vực này.

Trong thời gian qua, TP. Hà Nội đã tích cực rà soát tình hình tồn kho BĐS trên địa bàn. Theo đó, chung cư tồn kho (chưa bán hoặc đang huy động vốn) là 5.789 căn; nhà thấp tầng tồn kho 3.483 căn; nhà ở thu nhập thấp khoảng 330 căn (đang tiếp tục nhận đơn mua nhà); tồn diện tích văn phòng cho thuê 175.000 m2. Để giải quyết hàng tồn kho, thành phố đang chỉ đạo việc chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội và rà soát các dự án BĐS.

Đến nay, đã có 18 dự án đề nghị điều chỉnh chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, thành phố đã chấp thuận chuyển đổi 3 dự án nhà ở; đang xem xét chuyển đổi và điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án khác (khu nhà Trung Văn, Từ Liêm; Khu nhà ở cao tầng tại 143 Trần Phú, Hà Đông; Dự án tổ hợp chung cư AZ Thăng Long, Hà Nội).

Chuyển đổi nhà thương mại sang nhà ở xã hội đang được kỳ vọng là giải pháp giải phóng hàng BĐS tồn kho và giải cứu thị trường BĐS của TP.Hà Nội cũng như ở nhiều địa phương khác. Tuy nhiên, dư luận "nổi" lên tranh luận nên hay không nên "giải cứu" thị trường BĐS. Bởi trước đó không lâu, khi bàn về giải pháp giải cứu BĐS, chuyên gia kinh tế Trần Du Lịch cho rằng "càng can thiệp e rằng càng rối"!?.

Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực BĐS đã nhận định, cần ít nhất từ 5-10 năm nữa mới tiêu thụ hết lượng sản phẩm BĐS hiện có. Hàng tồn kho trên thị trường BĐS khó có thể giải quyết trong ngắn hạn. Kể cả các cơ quan quản lý thực hiện cải cách hành chính để đẩy nhanh quá trình chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội thì ít nhất cũng hơn hai năm nữa, thị trường mới chuyển dịch rõ ràng.

Ông Nguyễn Văn Đực, phó giám đốc công ty Địa ốc Đất Lành nhận định, việc cho phép doanh nghiệp chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội có ý nghĩa rất lớn, tuy nhiên, chưa thể giải quyết được bài toán hàng tồn kho BĐS hiện nay. Bởi lẽ, vấn đề then chốt của tồn kho bất BĐS là các căn diện tích lớn trên 70m2, giá bán trên 1 tỷ đồng/căn. Vì vậy, để giải bài toán hàng tồn kho, Chính phủ nên cho phép doanh nghiệp chia nhỏ căn hộ thành những căn có diện tích 30 - 40 m2 (thay vì quy định diện tích tối thiểu 45m2), giá bán 500 - 600 triệu đồng/căn, phù hợp với sức mua của người dân, như vậy doanh nghiệp sẽ bán được hàng mà không cần chuyển đổi sang nhà ở xã hội, mở rộng mô hình nhà ở xã hội theo phương thức thương mại với tên gọi nhà bình dân.

Theo TS. Phạm Sỹ Liêm - phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, phải điều tra kỹ xem, người nội thành thực sự có muốn mua nhà ở khu vực này không. Về bản chất thị trường BĐS là một thị trường mang tính địa phương. Có nghĩa, mọi hàng hoá khác sản xuất nơi này có thể đem đi bán nơi khác còn BĐS thì không. TP. Hà Nội chủ trương chuyển đổi nhằm điều tiết tầm vĩ mô nguồn cung thị trường, còn bản thân những nhà đầu tư phải cần cân nhắc kỹ. Ví dụ như dự án ở Hoài Đức tôi nhắc ở trên, dù có chuyển đổi cũng không giải quyết được vấn đề gì, làm bừa kết quả sẽ biến một hàng ế cũ thành một hàng ế mới. Khi đó nhà đầu tư sẽ là người thua lỗ, gánh chịu thiệt hại đầu tiên, còn thành phố cấp phép thì họ cấp chứ chắc họ không mua.

TS. Liêm nhấn mạnh: "Khi cấp phép, thành phố cũng cần đưa ra các tiêu chí hoặc có ý kiến phản biện, phải hỏi họ căn cứ vào đâu mà chuyển đổi. Để các chủ dự án phải hiểu được rằng, không phải có chủ trương chuyển đổi thì đổ xô đi chuyển đổi mà phải thực sự trả lời được câu hỏi, liệu người ta vay tiền có mua dự án của anh không. Trên thực tế, nhiều dự án ở cách quá xa trung tâm, khi đối tượng mua nhà lại là người có thu nhập thấp. Người nghèo, đi lại xa, tốn nhiều chi phí thì chắc chắn họ sẽ không mua. Việc ở cũng chỉ là một phần, việc học tập của con cái, chợ búa, nước sạch sinh hoạt gần như ở những khu vực đó chưa thể đáp ứng càng khiến họ quay lưng với những dự án này".

Không phải cứ nhà thương mại là chuyển sang nhà xã hội

Theo các chuyên gia kinh tế, trước khi bàn chuyện giải cứu BĐS, cần chẩn bệnh cho đúng tình thế khó khăn của khu vực này, nếu không các đề xuất giải cứu chỉ là chuyện viển vông.

TS. Liêm nhận định, hiện nay có dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội là đúng đắn, nhưng có dự án nên chuyển đổi sang mục đích khác phù hợp hơn. TS. Liêm cho rằng: "Hiện nay nhiều dự án đã cấp phép từ trước nhưng không phù hợp nên chuyển sang mục đích sử dụng khác phù hợp với quy hoạch tổng thể của thành phố. Điều dễ dàng nhận thấy hiện nay Hà Nội đang thiếu đất để xây dựng bệnh viện, trường học, công viên... Những khu đất rộng đã hoàn tất giải phóng mặt bằng sẽ là một quỹ đất dồi dào để chúng ta hoàn thiện quy hoạch công trình của thành phố. Thực tế, chúng ta đang thiếu những khu công viên cây xanh, ở nhiều thành phố lớn trên thế giới, diện tích họ dành cho công viên cây xanh là rất lớn, quy hoạch rừng trong thành phố. Nhiều thành phố lớn như Thẩm Quyến của Trung Quốc họ cũng dành một quỹ đất lớn đến xây dựng trang trại sản xuất thực phẩm, rau sạch để phục vụ thành phố… Hà Nội hiện nay đang thiếu những khu trang trại hiện đại, quy mô lớn, sản xuất thực phẩm an toàn, những quỹ đất lớn đã giải phóng mặt bằng nằm ở ngoại ô là điều kiện lý tưởng để chúng ta thiết lập một hệ thống trang trại kiểu này".

"Theo quan điểm của tôi, cần có cái nhìn tổng thể trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Không nên cứng nhắc trong việc sử dụng đất để xây dựng nhà ở mà cần có biến chuyển linh hoạt. Nếu không thành phố vừa thiếu đất cho các công trình công cộng và quy hoạch bền vững nhưng lại lãng phí một lượng đất lớn vào các dự án BĐS thiếu khả thi" - vị chuyên gia này nhấn mạnh.

Trao đổi với PV, TS. Phạm Sỹ Liêm - phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, việc chủ trương chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội trong bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay là một chủ trương tốt nếu thực hiện nó một cách đúng đắn và có cân nhắc. "Sở dĩ tôi nhấn mạnh đến việc cân nhắc, bởi tôi nhận thấy rằng một số dự án được chuyển đổi hiện nay theo nhận định của tôi vẫn không thực sự hợp lý và tiềm ẩn hệ luỵ xấu trong tương lai. Bởi, xét cho cùng, việc chuyển đổi hay không chuyển đổi phải dựa trên nhu cầu thị trường. Muốn nắm rõ thị trường phải tiến hành điều tra, phải trả lời được câu hỏi,  người ta có  thực sự muốn mua nhà ở khu vực đó hay không đã, chứ không nên chuyển đổi theo phong trào. Tôi thấy rằng, có dự án  nhà chung cư nằm ở huyện Hoài Đức (cách trung tâm 30km) cũng được cấp phép chuyển đổi trong đợt này. Rõ ràng nếu xét nhu cầu người dân ở Hoài Đức thì họ thực sự  không có nhu cầu mua, bởi người dân ở đây đều có nhà riêng, họ không bức thiết về nhu cầu nhà ở. Trong khi đó, người có nhu cầu thực sự về nhà ở xã hội lại là những người đang sống ở nội thành", ông Liêm phân tích.