Đây là kiến nghị của Hiệp hội BĐS TPHCM đưa ra trong buổi làm việc UBND, Đoàn Đại biểu Quốc hội và Sở Xây dựng TPHCM về việc góp ý dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) mới đây. Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HH BĐS TPHCM - Luật Kinh doanh BĐS hiện hành đang ngày càng bộc lộ nhiều bất cập, có những chế định không còn phù hợp.

Có thể thấy, trong gần thập niên qua, thị trường BĐS đã phát triển quá nóng kiểu “bong bóng” mà đỉnh điểm là năm 2007. Hầu hết các phân khúc thị trường đều phát triển tự phát, mất cân đối, lệch pha cung – cầu. Tình trạng đầu cơ, đẩy giá ảo đã gây thiệt hại nghiêm trọng cho nền kinh tế. Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS hiện hành còn nhiều bất cập, chưa tạo được hành lang pháp lý đồng bộ và chưa có sự điều chỉnh cao để điều tiết thị trường BĐS theo hướng minh bạch, lành mạnh và phát triển ổn định, bền vững.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HH BĐS TPHCM - phân tích, đơn cử về thời điểm huy động vốn, hiện nay đang có độ vênh về thời điểm được phép huy động vốn giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS. Cụ thể, khoản 1 Điều 39 Luật Nhà ở chỉ cho phép chủ đầu tư huy động vốn của khách hàng sau khi đã xây dựng xong phần móng. Trong khi đó, tại khoản (1.a) Điều 14 Luật Kinh doanh BĐS lại quy định việc ứng tiền “lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho BĐS...”. Còn tại khoản 1 điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15.10.2007 lại quy định việc ứng tiền “lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật...”.

Cũng theo phản ánh của nhiều DN trong HH BĐS TPHCM, những quy định của Luật Kinh doanh BĐS đã can thiệp quá sâu vào quyền tự chủ kinh doanh của DN trong việc chuyển nhượng dự án BĐS. Theo ông Lê Hoàng Châu, luật cần coi việc chuyển nhượng dự án hoặc chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động kinh doanh bình thường (M&A) của DN. Bởi việc phát triển kinh doanh BĐS là một chuỗi các hoạt động đầu tư theo nhiều giai đoạn. Hay như việc luật cho phép chủ đầu tư nhận tiền ứng trước của khách hàng khi mua BĐS nhưng chưa có chế tài đủ hiệu lực để bắt buộc chủ đầu tư chỉ được sử dụng vốn huy động trước của khách hàng đúng mục đích để hoàn thành BĐS bàn giao cho khách hàng theo hợp đồng...

Để khắc phục những tồn tại, hạn chế, với dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), HH BĐS TPHCM đã đưa ra những kiến nghị. Theo đó, việc sửa đổi phải tập trung vào những quy định đang vướng mắc, những điểm tắc nghẽn nhằm sớm tháo gỡ, khai thông thị trường; hạn chế tình trạng đầu tư tràn lan, ai cũng có thể đầu tư BĐS như hiện nay; hoàn thiện thêm thị trường thế chấp; minh bạch chế định đầu tư kinh doanh BĐS; tăng cường quản lý Nhà nước.

Về việc huy động vốn ứng trước của khách hàng, ông Châu cho rằng, hiện nay đang có độ vênh về thời điểm huy động vốn giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, do đó nên cho phép chủ đầu tư được huy động vốn của khách hàng tại thời điểm đã hoàn thành công tác bồi thường GPMB, dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 (hoặc quy hoạch tổng mặt bằng) vì đây là lúc DN đã đầu tư một khoản tiền rất lớn để GPMB.

Đối với yêu cầu chủ đầu tư dự án phải sử dụng vốn đã huy động đúng mục đích để hoàn thành BĐS bàn giao cho khách hàng, cần có cơ chế cụ thể, bao gồm các chế tài cần thiết để bắt buộc chủ đầu tư phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích để hoàn thành BĐS bàn giao cho khách hàng. Ông Châu đề xuất biện pháp quy định chủ đầu tư phải chuyển tiền huy động vào “tài khoản đóng” của ngân hàng và chỉ được giải ngân theo tiến độ thi công công trình theo giai đoạn có sự giám sát của ngân hàng và đại diện khách hàng.

Về chuyển nhượng dự án, HH BĐS TPHCM kiến nghị sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS theo hướng coi việc chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án BĐS ở bất kỳ giai đoạn đầu tư nào của dự án là hoạt động kinh doanh bình thường của DN, có hợp đồng, có đăng ký kinh doanh và chịu thuế. Do vậy, nên cho phép chuyển nhượng dự án BĐS theo nhu cầu kinh doanh của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện dự án theo quy hoạch được duyệt.

Bên cạnh đó, HH BĐS TPHCM còn có những kiến nghị khác như quy định bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch BĐS theo luật đã gây trở ngại cho các bên, vì thế kiến nghị sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS theo hướng không quy định bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch BĐS; bổ sung chế định cho phép thế chấp BĐS hình thành trong tương lai vào Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) để đáp ứng nhu cầu của thị trường, của người tiêu dùng và phù hợp với thông lệ quốc.