Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đã được Quốc hội thông qua với nhiều điểm mới, kỳ vọng sẽ giúp thị trường BĐS phát triển bền vững hơn, lành mạnh hơn.

Tuy nhiên, điều quan trọng là các cơ quan chức năng cần sớm hoàn thiện các văn bản hướng dẫn để Luật sớm đi vào cuộc sống.

Vẫn còn băn khoăn

Dấu ấn lớn nhất của Luật Nhà ở sửa đổi là đã mở rộng đối tượng người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Đây là quy định gây nhiều tranh luận, nhưng cũng được mong đợi lớn nhất. Luật Nhà ở mới đã dành hẳn Chương IX để quy định về nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Cụ thể, Luật quy định, đối tượng được sở hữu nhà ở gồm tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án để cho thuê, cho thuê mua tại Việt Nam; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài không có chức năng kinh doanh BĐS và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (gọi chung là tổ chức nước ngoài); cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Bình luận về quy định này, ông Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, nó đã thể hiện bước tiến về mặt nhận thức, gia tăng các đối tượng tham gia thị trường BĐS. Đây là một trong những nguồn lực có thể nói không hạn chế thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam.

Tuy nhiên, dù đồng thuận với quy định “Tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề, trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà. Thời gian sở hữu nhà cho cá nhân người nước ngoài không quá 50 năm”, nhưng ông Chung vẫn lo ngại, những hướng dẫn dưới luật có thể “thắt lại” tư tưởng đổi mới này.

Tại Điều 10 của Luật Kinh doanh BĐS quy định, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Vốn pháp định của doanh nghiệp không thấp hơn 20 tỷ đồng (so với trước đây 6 tỷ đồng).

Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Hải Phòng cho rằng, với số vốn nhỏ như vậy, các doanh nghiệp BĐS sẽ không đủ tiềm lực để thực hiện dự án. Giải tỏa thắc mắc này, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, tại nghị định hướng dẫn luật sẽ quy định rõ, 20 tỷ đồng là mức vốn pháp định tối thiểu đối với các doanh nghiệp làm dịch vụ BĐS, còn các doanh nghiệp đầu tư phát triển BĐS sẽ phải có vốn pháp định cao hơn nhiều.

Ông Thành cũng thắc mắc với quy định doanh nghiệp BĐS không được ký hợp đồng ủy quyền trong định đoạt BĐS của mình. Theo ông Thành, chỉ nên quy định doanh nghiệp không được ủy quyền đối với sản phẩm BĐS, còn BĐS là tài sản của doanh nghiệp vẫn phải được ủy quyền theo Luật Dân sự. Đồng tình với kiến nghị này, ông Nam cho biết, sẽ quy định loại BĐS nào không được ủy quyền trong nghị định hướng dẫn.

Xây dựng 5 nghị định

Nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng, Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS quy định, chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà.

Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu, bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. Đồng thời, bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng dự án, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình.

Ông Thành cho rằng, quy định này sẽ hạn chế tình trạng “tay không bắt giặc” của nhiều chủ đầu tư, gây nên tình trạng số lượng dự án bỏ hoang rất lớn trên thị trường BĐS hiện nay. Tuy nhiên, việc yêu cầu “tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh” cũng cần quy định rõ hoặc có chế tài bắt buộc, nếu không nhiều tổ chức sẽ không muốn tham gia vào việc bảo lĩnh này.

Luật Kinh doanh BĐS cũng bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch nhằm khắc phục các tồn tại, bất cập của tổ chức trung gian này, đồng thời bảo đảm được quyền tự chủ trong kinh doanh cho các doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, Luật quy định chặt chẽ về điều kiện của cá nhân được cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS nhằm nâng cao chất lượng, tính chuyên nghiệp, đạo đức nghề nghiệp của các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS, bảo đảm quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

Ông Vũ Kim Giang, Giám đốc CTCP đầu tư Thái Minh Quang cho biết, quy định này không ảnh hưởng nhiều đến các sàn giao dịch BĐS làm ăn có uy tín, bởi cho đến thời điểm này, các chủ đầu tư đã xác định được hiệu quả bán hàng khi liên kết với các nhà phân phối chuyên nghiệp. “Hy vọng sẽ sớm có quy định hướng dẫn thi hành luật để tránh tình trạng luật ‘ngóng’ nghị định như thời gian trước”, ông Giang nói.

Ngoài ra, các chuyên gia cũng đồng tình khi Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi còn quy định cụ thể, rõ ràng hơn về các loại nhà, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh; quy định rõ điều kiện, hồ sơ của BĐS đưa vào kinh doanh; bổ sung nội dung về chuyển nhượng, cho thuê một phần diện tích đất trong dự án BĐS; sửa đổi các quy định không còn phù hợp với thực tế hiện nay hoặc để bảo đảm thống nhất với các đạo luật khác có liên quan.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS cho biết, Bộ Xây dựng đang khẩn trương triển khai hoàn thiện 5 dự thảo nghị định hướng dẫn thi hành hai luật trên. Dự kiến, các nghị định này phải hoàn thiện trình Chính phủ vào tháng 5/2015 để kịp ban hành khi luật có hiệu lực từ ngày 1/7/2015. Song song với đó, các đơn vị trong Bộ cũng được phân công soạn thảo các thông tư hướng dẫn để kịp thời ban hành, giúp luật sớm đi vào cuộc sống.