"Việc mua phí bảo lãnh của Ngân hàng, sẽ hạn chế những DN không có năng lực đứng ra làm BĐS, bảo vệ quyền lợi người mua nhà".

>>Mua nhà phải đóng 'bảo hiểm BĐS': Chỉ giúp DN nhiều tiền

Chuyên gia kinh tế Bùi Kiến Thành đưa ra nhận định về việc doanh nghiệp bất động sản phải mua thêm phí bảo lãnh cho các dự án bán nhà hình thành trong tương lai.

Phí bảo lãnh cộng vào giá nhà nhà điều tất nhiên

* Theo quy định mới của Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, thực hiện từ 1/7, chủ đầu tư dự án khi bán nhà hình thành trong tương lai phải mua bảo lãnh của ngân hàng. Từ trước đến nay, chuyện mua bảo hiểm vẫn được coi là một dịch vụ tự nguyện, nếu chúng ta đưa vào quy định trong Luật, có hợp lý hay không, thưa ông?

Trong trường hợp đây là bảo hiểm bắt buộc thì việc mua bán nhà có cần áp dụng bảo hiểm bắt buộc hay không?

Ông Bùi Kiến Thành:- Đây là quy định được áp dụng cho những trường hợp chủ dự án bán nhà, có năng lực tài chính không đầy đủ để có thể hình thành dự án nhà trong tương lai để bàn giao cho người mua. Vì vậy, cho nên cần phải có bảo lãnh của một Ngân hàng, điều này cho biết rằng dù chủ dự án không thực hiện được thì đã có Ngân hàng thực hiện hợp đồng mua bán nhà.

Thực tế, cũng đã có nhiều trường hợp chủ dự án ký hợp đồng để lấy tiền nhưng không bàn giao được nhà, kéo dài thời gian không biết bao nhiêu lâu, cuối cùng phá sản, cho nên mới có việc Ngân hàng bảo lãnh việc thực hiện hợp đồng giao nhà cho người mua nhà, đây là câu chuyện hoàn toàn mới.

Tuy nhiên, phí bảo lãnh của Ngân hàng và mua bảo hiểm bắt buộc là hai câu chuyện hoàn toàn khác nhau. Tôi cho rằng, quy định này hoàn toàn hợp lý, bởi vì nó bắt buộc chủ dự án phải đảm bảo được năng lực tài chính thì mới có thể thực hiện được các hợp đồng mua bán nhà.

* Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi cũng đã đưa ra nhiều quy định để siết chặt hơn hoạt động kinh doanh này, đặc biệt là cấm việc mua bán nhà trên giấy.

Thế nhưng, nếu như bây giờ áp dụng quy định chủ đầu tư phải mua phí bảo lãnh của ngân hàng cho các dự án hình thành trong tương lai, thì có phải đồng nghĩa với việc công nhận sự tồn tại và ủng hộ cho hình thức mua bán nhà trên giấy hay không?

Ông Bùi Kiến Thành:- Chúng ta không thể coi việc chủ đầu tư phải mua phí bảo lãnh của ngân hàng cho các dự án hình thành trong tương lai giống như việc mua bán nhà trên giấy, bởi đây là hai vấn đề khác nhau.

Mua bán nhà trên giấy cũng chỉ là một hình thức bán nhà khi chưa có thành phẩm. Còn bán nhà hình thành trong tương lai là hình thức chủ đầu tư lấy tiền nhưng chưa giao nhà, hứa hẹn sẽ giao nhà trong một thời điểm nào đó trong tương lai.

Vì vậy, rủi ro tài chính sẽ thuộc về phía bên người mua nhà, người mua nhà không có gì để bảo đảm được giao nhà. Vì vậy, cho nên mới có việc Ngân hàng đứng đằng sau bảo lãnh cho chủ dự án thực hiện được hợp đồng.

Đặc biệt, hợp đồng mua bán nhà phải có công chứng, vì muốn làm bảo lãnh của Ngân hàng thì Ngân hàng sẽ đòi hỏi hợp đồng công chứng, chứ không chỉ là giấy tờ trên giấy trao tay.

* Theo quy định, trên danh nghĩa người dân sẽ được hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác nếu vì lý do nào đó mà chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho khách hàng theo đúng tiến độ đã cam kết.

Thế nhưng, nếu như số tiền mua "bảo hiểm" rủi ro BĐS lại cộng vào giá nhà, trong khi doanh nghiệp có thể huy động được nguồn tiền ngay sau khi có dự án, vậy thì thực chất, chủ đầu tư hay người dân sẽ là người được hưởng lợi nhờ Luật mới này, thưa ông?

Ông Bùi Kiến Thành:- Người dân đang đứng trước nguy cơ nộp tiền cho chủ dự án mà không nhận được nhà, vì chủ dự án không đủ năng lực thực hiện được trong vấn đề giao nhà, vì thế nên Ngân hàng mới phải đứng vào bảo lãnh.

Nếu như chủ dự án không thực hiện xong, thì sẽ có Ngân hàng đứng ra thực hiện trách nhiệm, nghĩa vụ của chủ dự án, Ngân hàng phải đứng ra thực hiện cho xong nhà rồi giao cho người mua.

Còn vấn đề chủ dự án mua bảo lãnh của Ngân hàng để thực hiện nghĩa vụ, chắc chắn phải trả thêm chi phí cho việc mua phí bảo lãnh thì mặc nhiên, chi phí đó sẽ tính vào chi phí cho căn nhà, giá nhà sẽ bị đội lên một phần nào đó.

Điều đáng nói là người dân là người mua nhà nên phải trả thêm tiền cho phí bảo lãnh tài chính của Ngân hàng để chủ dự án thực hiện được nghĩa vụ của mình, cộng thêm vào giá nhà là đương nhiên.