Là một mặt hàng đặc thù, lại có giá trị và tính thanh khoản cao, BĐS nhà chung cư (NCC) đòi hỏi khách mua phải có kinh nghiệm về chủ đầu tư, vị trí, thời điểm, giá cả...

Nhà ở chung cư là mặt hàng được quan tâm giao dịch nhiều nhất hiện nay trên thị trường. Tuy nhiên, để hoàn toàn yên tâm mua một căn chung cư (CHCC), có rất nhiều điều người mua không thể bỏ qua.

Chủ đầu tư là ai?

Vừa qua, nhiều chủ đầu tư làm ăn gian trá, hứa trước quên sau, vi phạm luật như cơm bữa; nhiều sàn giao dịch BĐS chỉ tập trung "làm giá", đẩy giá, trục lợi, dựa trên sự thiếu hiểu biết, mù mờ về thông tin của khách hàng. Để tìm mua CHCC, trước hết, người mua hãy "nghiên cứu" kỹ về thương hiệu, tính pháp lý, những công trình đã bán ra thị trường của chủ đầu tư. BĐS Hà Nội từ lâu đã nhan nhản cảnh chủ đầu tư bán nhà trên giấy, bán căn hộ chung cư bằng giá… ngoại tệ, điều chỉnh giá bán căn hộ theo CPI, rồi chậm tiến độ thi công…

Vì vậy, tiêu chí "chọn mặt gửi vàng" quan trọng hàng đầu của khách mua chính là đặt niềm tin vào những chủ đầu tư có kinh nghiệm xây dựng và quản lý các khu đô thị (đã đi vào hoạt động). Điển hình, những khu đô thị được coi là đảm bảo an sinh như: Trung Hòa – Nhân Chính, Mỹ Đình, Văn Quán, Xa La, Việt Hưng, Pháp Vân… (Hà Nội). Chỉ cần tìm hiểu, hỏi chính những cư dân đang sống ở các khu đô thị tập trung đông dân cư về điều kiện sinh hoạt, cộng đồng tại địa bàn là người mua đã có cơ sở thực tế để tìm tới những chủ đầu tư xứng đáng.

Điểm tiếp theo, tâm lý ham rẻ là nhược điểm của khách hàng bị nhiều chủ đầu tư "khoét" vào. Mải mê với mức giá thấp hơn thị trường do chủ đầu tư đưa ra, không ít người đã bỏ quên yếu tố chất lượng, hạ tầng xã hội hay pháp lý của dự án. Sơ qua thị trường BĐS Hà Nội thời điểm này, người nào có kinh nghiệm trong mua bán nhà đất hoặc người trong nghề xây dựng đều khẳng định những dự án mới chỉ khởi công (hoặc chưa) móng, mà công bố giá gốc dưới 15 triệu đồng/m2 đều là "diễn".

Thêm nữa, việc nhận diện được tiềm lực tài chính và khả năng chuyên môn tốt (đối với tập đoàn thì có các công ty, đơn vị trực thuộc trực tiếp thi công) của chủ đầu tư cũng rất quan trọng. Để làm được điều này, việc tiếp cận các nguồn thông tin trái chiều, đảm bảo tính khách quan trung thực phải được thực hiện trước tiên. Sau thời gian dài thị trường chìm trong khủng hoảng… những chủ đầu tư còn trụ lại được bằng các công trình hiện hữu cho thấy nội lực ổn định, trường vốn và khả năng vận dụng công nghệ tiên tiến, giảm giá thành xây dựng và đảm bảo tiến độ cho khách hàng.

Một yếu tố khác, cách bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư không qua trung gian. Đến tận sàn của chủ đầu tư và ký hợp đồng mua bán sẽ đảm bảo quyền lợi cho khách hàng về sổ đỏ, phí dịch vụ tòa nhà… Bên cạnh đó, việc những chủ đầu tư giữ lại một phần (1-2 tầng trong tòa nhà) của tòa nhà để khai thác sử dụng, sẽ cho thấy trách nhiệm của chủ doanh nghiệp trong vấn đề quản lý, xây dựng đảm bảo hạ tầng lâu dài.

Cuối cùng, chủ đầu tư nào được nhiều ngân hàng liên kết và hỗ trợ khách hàng vay trả góp, khách hàng nên chọn lựa giao dịch. Vì ngân hàng luôn có bộ phận thẩm định và đánh giá năng lực chủ đầu tư tốt hơn khách hàng tự tìm hiểu.

Hạ tầng và giá thế nào

Thực tế cho thấy, nhiều khu chung cư thiết kế rất đẹp và hạ tầng nội bộ khu rất ổn, nhưng để phụ huynh đi làm và con cái đi học lại là cả vấn đề phải lo nghĩ. Điển hình một vài dự án như Kim Chung – Di Trạch, Dương Nội, Văn Phú, Bắc An Khánh, các dự án dọc QL32… Ngay cả khi khách hàng di chuyển bằng ô tô, chi phí xăng dầu, thời gian tắc đường vào giờ cao điểm, trong nhiều năm sinh sống tại các dự án này, sẽ là điểm trừ cần cân nhắc trước khi mua.

Đây cũng là lý do tại sao các CHCC (bao gồm cả tập thể cũ, nát) trong 4 quận nội đô luôn có khoảng cách giá đáng kể so với các khu đô thị mới ở ngoại thành.

Vì vậy, người mua cần tìm được lời giải cho các vấn đề: vị trí tương quan với cả khu vực và toàn địa bàn Thủ đô? Tương lai (gần) có phát triển quy hoạch nâng cấp? Vị trí đó có thuận lợi về giao thông cho đa số thành viên trong gia đình? Hạ tầng thiết yếu cho cuộc sống thường nhật như điện, đường, trường, trạm, nước sạch, chợ gần, bệnh viện gần, công viên, dịch vụ hành chính công có thuận lợi? Môi trường sống xung quanh (gần sông, gần hồ nước sạch, xa khu công nghiệp, nhiều cây xanh, có khoảng sinh hoạt thiên nhiên rộng, cộng đồng công dân văn minh, dân trí tốt, không có tụ điểm tệ nạn…) cũng là điều rất quan trọng.

Cuối cùng, giá CHCC. Nên xác định rõ các thành tố cấu thành nên giá BĐS, gồm các yếu tố: vị trí; uy tín, thương hiệu của chủ đầu tư; tiến độ; hạ tầng có sẵn; pháp lý; hướng ban công (những căn hộ có ban công hướng Đông Nam có giá cao hơn các căn cùng tầng); diện tích…