Hầu như bất cứ ai đã và đang tìm mua nhà chung cư (NCC) đều biết tới kiểu bán hàng bằng ủy quyền. Nhưng sự mơ hồ về thực chất và rủi ro xảy đến với khách hàng vẫn đang hiện hữu.

Hiện tại, NCC được xem là sản phẩm chứng kiến giao dịch với tần suất lớn nhất trên thị trường BĐS. Theo đó, có rất nhiều cách bán hàng của chủ đầu tư sau khi giới thiệu dự án. Một trong những phương án bán hàng phổ biến đó là bán nhà dạng ủy quyền công chứng.

Chủ đầu tư hưởng lợi

Tìm hiểu tại một số sàn giao dịch BĐS có tiếng ở Hà Nội cho thấy, rất nhiều người tìm mua NCC đều thắc mắc về phương án bán hàng thông qua ủy quyền công chứng, đặc biệt đối với các sản phẩm giá rẻ, tiến độ tốt như Văn Khê, Xa La, Tây Hà Tower, Bắc Hà, Sakura (47 Vũ Trọng Phụng)… Tuy nhiên, khi khách hàng hỏi nhân viên bán hàng (của đơn vị phân phối hoặc chủ đầu tư) về thủ tục làm hợp đồng mua bán, đều nhận được câu trả lời: chỉ chuyển nhượng được dưới dạng hợp đồng ủy quyền (người mua không vào được hợp đồng mua bán với chủ đầu tư).

Lập tức dư luận người mua xuất hiện băn khoăn: liệu chủ đầu tư có thể tổ chức sang tên cho các căn hộ mua bán theo dạng này hay không? Nếu mua lại căn hộ dưới hình thức ủy quyền công chứng, sau này làm sổ đỏ đứng tên khách mua lại sẽ gặp khó khăn gì? Trách nhiệm của người bán được quy định ra sao trong hợp đồng mua bán với chủ hộ, liên quan tới thuế thu nhập cá nhân, chi phí thực hiện sổ đỏ, sang tên?

Được biết, hiện nay đa phần các căn hộ chung cư đều dùng hình thức ủy quyền này khi thực hiện việc mua đi bán lại giữa các thứ cấp. Theo anh Chí, chuyên môi giới chung cư Văn Khê, việc sang tên sổ đỏ hoàn toàn thông suốt, nếu người mua lấy đủ giấy tờ pháp lý liên quan (hợp đồng ủy quyền, biên lai hóa đơn thanh toán, chứng nhận đóng tiền…). Khi làm sổ đỏ, đương nhiên chủ sở hữu cuối cùng phải nộp thuế thu nhập cá nhân (2% giá trị hợp đồng) của những lần mua bán trước (!), nếu căn hộ đã "qua tay" nhiều lần, nộp thuế tỷ lệ tương đương.

Có thể nói, đây là cách bán hàng "ưa thích" của các chủ đầu tư xây dựng chung cư thương mại vào thời điểm này với lợi ích thấy rõ. Việc mua NCC dạng ủy quyền công chứng thường diễn ra trong trường hợp sau quá trình xây dựng, bàn giao nhà cho người mua nhưng chủ đầu tư chưa thể quyết toán, hoàn công công trình. Theo đó, chủ sở hữu không thể làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) cho người mua.

Trong thảm cảnh "đói vốn" kinh niên của giới doanh nghiệp tạo lập BĐS, việc bán nhà theo cách ủy quyền rất hợp lý (thu được tiền nhanh, sổ hồng thì… để mai tính). Rất nhiều khách hàng vì quá nôn nóng mua nhà, hoặc bị ảnh hưởng bởi "tâm lý đám đông", vội vã ký và xuống tiền trong rủi ro về tính pháp lý của căn hộ.

"Thượng đế" chờ… sổ hồng

Thực tế cho thấy, theo cách mua NCC bằng ủy quyền công chứng, khoảng thời gian từ lúc chủ sở hữu nhận bàn giao nhà đến khi nhận được sổ hồng thì 1 năm (may mắn), lâu thì 3 năm và thông thường là 2 năm.

Trong thời gian này, nếu đột xuất hoặc vì lý do chủ quan, chủ sở hữu muốn chuyển nhượng thì không thể làm được thủ tục gì ngoài công chứng ủy quyền (muốn bán lại cho một cá nhân khác, sẽ rất khó thuyết phục do thiếu giấy tờ quan trọng nhất là sổ hồng). Lời khuyên đưa ra: khi giao dịch bằng ủy quyền công chứng, người mua cần cẩn thận yêu cầu bên bán ký thêm Hợp đồng hứa mua hứa bán và lập văn bằng di chúc đề phòng trường hợp người bán… chết đột ngột.

Không ít người mua sau khi thanh toán xong tiền, muốn tự mình làm các thủ tục sang tên tại chủ đầu tư, hợp đồng mua bán công chứng. Nhưng điều này nằm ngoài quy định của pháp luật. Theo Luật định, đối với NCC đã bàn giao, chủ đầu tư không được làm thủ tục sang tên hợp đồng. Điểm tiếp theo, khả năng người mua sử dụng hợp đồng mua bán NCC (giữa người đang muốn bán lại ký với chủ đầu tư trước đó) ra công chứng để làm thủ tục mua bán cũng không thể thực hiện được. Bởi vì công chứng chỉ chấp nhận làm đối với những trường hợp đã có sổ hồng.

Nguyên nhân của việc người dân "không còn cách nào khác" phải làm công chứng ủy quyền, là do các quy định của Nhà nước đã hạn chế việc làm thủ tục sang tên, trong khi các thủ tục khác vẫn chưa hoàn thiện (liên quan tới nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư). Ngoài ra, thực trạng này còn bắt nguồn từ suy nghĩ "mua nhà để ở", không phải là đầu cơ "lướt sóng", nhất là để "né" lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân… nên nhiều người đã lựa chọn công chứng ủy quyền.

Tuy nhiên, những lợi ích trước mắt vừa nêu đã làm mờ đi rủi ro mà người mua sẽ hứng chịu. Đầu tiên và hay gặp, là trường hợp người ủy quyền "đòi hỏi thêm" khi làm thủ tục chính thức. Rất nhiều trường hợp cá nhân ủy quyền "vòi" tiền cả chủ lẫn khách, với lý do thay đổi nơi cư trú: nếu hai bên mua bán muốn hoàn tất giao dịch để sang tên thì tìm người ủy quyền rất gian nan (nếu người này cố tình làm khó).

Thậm chí, ngay cả khi bên ủy quyền là đơn vị, công ty thì khả năng hỏng giao dịch cũng rất cao. Vì với tình hình kinh tế nhiều biến động xấu như lúc này, việc đơn vị, doanh nghiệp giải thể, phá sản, sáp nhập, chuyển địa điểm,… xảy ra như cơm bữa. Cuối cùng là pháp lý. Hiện vẫn chưa có quy định của Nhà nước chấp thuận hình thức mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền trong thời gian chưa có sổ hồng. Đó là mặt trái của phương án mua bán này mà người mua không thể xem thường.