Năm 2014, thị trường bất động sản đã đón nhận nhiều thông tin tích cực khi xu hướng hồi phục đã xuất hiện một cách rõ rệt. Tuy nhiên, các chuyên gia vẫn chưa thực sự lạc quan hoàn toàn vào thị trường trong năm 2015.

Còn nhiều hàng tồn kho

Theo báo cáo tổng kết năm 2014 của Bộ Xây dựng, số lượng tồn kho bất động sản (BĐS) đã giảm mạnh. Cụ thể, tính đến giữa tháng 12/2014, tồn kho BĐS còn khoảng 73.889 tỷ đồng, giảm 20.569 tỷ đồng (21,8%) so với cùng kỳ 2013. Còn so với đầu năm 2013, con số này giảm 54.659 tỷ (gần 43%). Tuy nhiên, con số tồn kho còn lại cũng không hề nhỏ. Cụ thể, căn hộ chung cư còn 15.400 căn, nhà thấp tầng còn hơn 10.500 căn, đất nền nhà ở còn 8,6 triệu m2… Đặc biệt, tồn kho chủ yếu rơi vào các sản phẩm ở phân khúc trung và cao cấp nên khó xử lý. Đây vẫn là mối lo đối với thị trường BĐS trong năm 2015.

Còn theo báo cáo của Công ty Tư vấn BĐS Savills Việt Nam, tại phân khúc biệt thự, nhà liền kề, tình hình hoạt động trong quý 4/2014 tiếp tục trầm lắng. Các chương trình khuyến mãi như quà tặng, giảm giá, miễn phí các gói nội thất và miễn phí dịch vụ tiếp tục được chủ đầu tư đưa ra để thu hút khách mua, tuy nhiên chưa thực sự hấp dẫn.

Trong khi tồn kho chưa được xử lý hết thì nguồn cung vẫn tiếp tục tăng. Tại Hà Nội, kể từ 2015 trở đi, có 75 dự án biệt thự/liền kề tương lai tại 16 quận, 60% trong số đó đang trong diện quy hoạch. Các dự án còn lại đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng và làm cơ sở hạ tầng. Trong 2015, năm dự án mới dự kiến sẽ gia nhập thị trường, ba dự án trong số đó sẽ cung cấp khoảng 300 căn biệt thự và liền kề.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, khó khăn của thị trường BĐS năm 2015 vẫn là giải quyết hàng tồn kho. Theo đó, vấn đề được quan tâm nhiều nhất là xử lý tồn kho BĐS cao cấp, xử lý nợ xấu để giúp tái cấu trúc thị trường BĐS ổn định, bền vững.

Đồng tình với điều này, chuyên gia kinh tế, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, thị trường BĐS mới chỉ vừa bình thường trở lại sau một thời gian dài “thoi thóp”. Do đó, cần thận trọng với đà phục hồi ngắn trong năm 2014 và có giải pháp giữ cho thị trường này cân bằng, hướng đến sự phục hồi bền vững. Chuyên gia này phân tích, rủi ro lớn nhất của BĐS là nợ xấu và cách xử lý nợ chưa triệt để.

Đẩy nhanh xử lý nợ xấu BĐS

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, hiện nay, chúng ta đang xử lý nợ xấu bằng cách khoanh nợ, đảo nợ hoặc chuyển nợ ngắn hạn thành dài hạn. “Các cách làm này không tối ưu vì nó chỉ kéo giãn và nợ xấu thì vẫn còn đó”, ông Nghĩa cho biết. Trong khi đó, một rủi ro khác có thể xảy đến với thị trường BĐS trong năm 2015 là mặt bằng lãi suất lại tăng lên. Trong quý 3 -4/2015, có thể sẽ hình thành mặt bằng lãi suất mới cao hơn hiện tại. Điều này sẽ tiếp tục gây khó khăn cho việc xử lý nợ xấu BĐS.

Vì vậy, cần đẩy nhanh tiến trình xử lý nợ xấu và xử lý bằng “tiền tươi thóc thật”, chứ không phải giãn nợ và “nhốt” nợ, bằng cách tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường này. Tuy nhiên quá trình mua nợ xấu này lại đang gặp trở ngại bởi khách trả tiền rồi nhưng không sang tên được. Đây là điều khiến các nhà đầu tư nước ngoài lo ngại, ảnh hưởng đến quá trình xử lý nợ xấu BĐS.

“Để BĐS phát triển bền vững thì Bộ Xây dựng phải quan tâm đến vấn đề thể chế và thủ tục hành chính bởi đó là lực cản lớn nhất của thị trường hiện nay”, TS Nghĩa cho hay. Đồng thời ông Nghĩa cũng đánh giá thận trọng, đến năm 2018, thị trường BĐS mới có thể trở lại trạng thái bình thường.

Theo Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, con số tồn kho thật sự hiện nay có sự “lệch pha” trong các số liệu của các đơn vị nghiên cứu. Vì vậy, Sở Xây dựng cần thống kê số lượng, tiến độ dự án thật chính xác để các doanh nghiệp và người dân tham khảo.

Những tín hiệu tốt của thị trường như giá nhà không giảm, lãi suất giảm… chỉ mới là bề nổi. Vì vậy, mỗi doanh nghiệp phải tiếp tục nỗ lực vượt lên giải quyết những khó khăn của mình trong năm 2015. Việc xử lý hàng tồn kho BĐS cao cấp, xử lý nợ xấu sẽ giúp tái cấu trúc thị trường BĐS theo hướng ổn định, bền vững. Để làm được điều này, môi trường đầu tư phải thông thoáng. Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, một số chính sách, Luật Đất đai 2013 sửa đổi mới đây vẫn còn có một số chế định gây quan ngại.

Chẳng hạn như cách tính tiền sử dụng đất bất hợp lý sẽ tiếp tục là một “gánh nặng” của nhà đầu tư. Bên cạnh đó, một số chế định mới sẽ làm tăng chi phí trong cơ cấu giá thành BĐS như chi phí ký quỹ và chi phí bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai. “Đây là hai yếu tố hoàn toàn mới trong cơ cấu giá thành BĐS mà người tiêu dùng sẽ gánh chịu khi mua nhà”, ông Châu nhận định.