Sự thiếu minh bạch của thị trường bất động sản khiến nhiều khách hàng bị mất tiền, trong khi không ít môi giới bất động sản phải ra trước vành móng ngựa vì bị cáo buộc chiếm đoạt tài sản của khách hàng.

Khách hàng dễ dãi

Vừa qua, 2 môi giới bất động sản là Âu Văn Liên (SN 1964, trú tại tổ 2, Trường Lâm, Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội) và Ngô Minh Vượng (SN 1963, trú tại 226 Lò Đúc, phường Đống Mác, Hai Bà Trưng, Hà Nội) đã bị TAND TP. Hà Nội tuyên phạt 18 năm tù giam vì hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản.

Theo hồ sơ vụ án, 2 môi giới bất động sản này đứng ra giới thiệu mình có quan hệ với những người có tiêu chuẩn mua đất dự án, những người có thể mua được nhà, đất ở nhiều dự án tại Hà Nội như Ciputra, Dự án Hà Đô (183 Hoàng Văn Thái), Bắc An Khánh, Vân Canh, Dương Nội… Sau đó, đứng ra nhận tiền của những người mua nhà, đất và hứa hẹn để họ được ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư sau khi đưa tiền đặt cọc. Thế nhưng, sau khi ký hợp đồng nhận tiền đặt cọc với hàng chục khách hàng và nhận tổng số tiền là 17 tỷ đồng, 2 môi giới này đã không mua được đất, nhà như đã hứa hẹn với khách hàng và cũng không trả lại tiền cho khách.

Đây mới chỉ là số tiền được xác định trong vụ án này. Còn nhiều giao dịch khác hoặc là đã được bị cáo khắc phục, hoặc là cơ quan tố tụng xét thấy là giao dịch dân sự, nên không đề cập xử lý. Nói như vậy để thấy, số tiền qua tay các môi giới bất động sản không dừng lại ở con số 17 tỷ đồng.

Nhìn vào một vài vụ án liên quan bất động sản khác dễ thấy, nhiều khách hàng đã dễ dàng đóng cho các môi giới, chủ đầu tư bất động sản hàng trăm tỷ đồng. Chẳng hạn như vụ án Lê Hòa Bình chiếm đoạt số tiền 800 tỷ đồng với Dự án Thanh Hà - Cienco5, vụ án Lê Hồng Bàng chiếm đoạt hơn 300 tỷ đồng, vụ án Lê Thị Kim Oanh chiếm đoạt 156 tỷ đồng với Dự án Khu đô thị mới Vân Canh…

Vì sao khách hàng lại dễ dàng nộp hàng trăm tỷ đồng cho môi giới? Có lẽ phải kể đến nguyên nhân là tính đặc thù của giao dịch bất động sản. Khi thị trường này đang thời kỳ sốt nóng, chỉ cần mua được một suất ưu tiên, ngoại giao và sang tay ngay là có thể hưởng lợi hàng chục, hàng trăm triệu, thậm chí là cả tỷ đồng, nên rất nhiều người “nhắm mắt” xuống tiền, mà không cần biết căn hộ mình mua nằm ở đâu.

Rất nhiều môi giới bất động sản, cả cá nhân và pháp nhân, đã quảng bá, giới thiệu với khách hàng rằng, có mối quan hệ, có suất ngoại giao, có nguồn hàng giá rẻ… tại dự án này, dự án kia và đưa ra một số giấy tờ liên quan đến dự án để khách hàng tin tưởng và đóng tiền đặt cọc, tiền tạm ứng. Sau khi nhận tiền của khách hàng, các môi giới mới bắt đầu tìm kiếm căn hộ tại các dự án như khách hàng yêu cầu.

Vấn đề là không phải lúc nào việc này cũng suôn sẻ. Tuy nhiên, khi không thực hiện được cam kết với khách hàng, đáng lý ra, các môi giới phải trả tiền đặt cọc, thậm chí thêm cả lãi và tiền phạt cho khách, nhưng do nhiều lý do, những môi giới này không còn đủ tiền để trả lại và do đó, buộc phải hầu tòa.

Trong vụ án Âu Văn Liên nói trên, một nhà đầu tư đã thông qua Liên để mua 4 lô biệt thự tại Khu đô thị Bắc An Khánh, giá gốc do chủ đầu tư đưa ra là 1.800 USD/m2, người mua nộp trực tiếp cho chủ đầu tư, tiền chênh lệch mỗi lô là 500 triệu đồng. Nhà đầu tư này đã ngay lập tức giao đủ 2 tỷ đồng tiền chênh lệch cho Liên. Tuy nhiên, sau đó, Liên đã không mua được nhà đất và cũng không trả lại tiền cho nhà đầu tư nói trên.

Môi giới làm liều

Nhà đầu tư thì cố nhanh chân nhảy vào các dự án càng sớm càng tốt khi thông tin còn mù mờ, còn ở dạng tin vỉa hè, tin rỉ tai. Đó mới là cơ hội để kiếm lợi nhuận, chứ đợi khi dự án đã được công khai, thì cơ hội kiếm lời còn rất ít. Chính vì thế, nhiều dự án khi còn trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng, chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng, nhà đầu tư vẫn sẵn lòng chồng tiền, như trong Dự án xây dựng nhà ở đồng bộ cho cán bộ chiến sỹ Cục B42, B57 (Bộ Công An), hay Dự án giãn dân phố cổ tại Khu đô thị mới Việt Hưng.

Tại vụ án lừa đảo ở Dự án giãn dân phố cổ tại Khu đô thị mới Việt Hưng. Ngô Thị Cẩm Huyền, nguyên Giám đốc CTCP Đầu tư Bất động sản Anh Đức, dù không có chức năng trong việc bán nhà ở dự án nhà ở thu nhập thấp CT19A, CT21A Khu đô thị mới Việt Hưng, nhưng Huyền vẫn cung cấp cho khách hàng các hợp đồng đặt cọc tư vấn nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở, các mẫu thủ tục làm hồ sơ đăng ký mua nhà ở thu nhập thấp theo đúng mẫu của Sở Xây dựng Hà Nội. Đồng thời, quảng bá với khách hàng là Công ty Anh Đức có nhà ở xã hội để bán tại hai tòa nhà CT19A, CT21A, giá trị mua mỗi căn nhà phụ thuộc vào việc bốc thăm nhận nhà của UBND quận Long Biên. Thậm chí, nội dung này được Huyền đưa thẳng vào hợp đồng ký với khách hàng mua nhà.

Khách hàng được Huyền đưa đi xem nhà và lập các hợp đồng tư vấn, hợp đồng bán nhà ở tại 2 khu căn hộ này. Về giá cả, Huyền đưa ra mức giá thấp, yêu cầu khách hàng nộp tiền đặt cọc trước 65% tổng giá trị của căn nhà (từ 318 - 400 triệu đồng/căn).

14 cá nhân đã ký hợp đồng với Công ty Anh Đức và đã giao cho Huyền số tiền đặt cọc khoảng 5 tỷ đồng. Chỉ đến khi Huyền nhiều lần trì hoãn việc bốc thăm và khách hàng lên UBND quận Long Biên hỏi mới biết, hóa ra Công ty Anh Đức không có chức năng trong việc bán nhà. Kết quả điều tra cho thấy, các giấy tờ Huyền đưa cho khách hàng đã được lấy về từ website của Sở Xây dựng Hà Nội nhưng đã bị sửa chữa.

Về vụ án liên quan đến Dự án xây dựng nhà ở đồng bộ cho cán bộ chiến sỹ Cục B42, B57 (Bộ Công An). Theo cáo trạng, Vũ Văn Tiến mở Văn phòng tư vấn dịch vụ nhà đất Phúc Thịnh, có trụ sở ở Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội. Quá trình kinh doanh, Tiến biết có dự án nói trên và tìm kiếm khách hàng mua đất. Tiến đã mời chào khách hàng mua 6 lô đất.

Kết quả điều tra xác định, Tiến biết là dự án này chưa đủ điều kiện để giao dịch, nhưng vẫn tự vẽ các lô đất để bán cho khách hàng. Tuy nhiên, phiên tòa sơ thẩm xét xử vụ án này, Tiến khai có một phụ nữ, giám đốc một công ty đã cung cấp thông tin cho Tiến về dự án này, từ đó, Tiến mới bắt đầu đi bán.

Nếu chờ đến khi dự án đã có thông tin đầy đủ, rõ ràng, ai cũng có thể tra cứu, thì cơ hội để kiếm lời đã không còn. Hoặc nếu chờ đến khi có sẵn nguồn hàng mới tìm người mua, thì hoa hồng sẽ khó kiếm, bởi vậy, các môi giới đều phải tranh thủ lúc dự án còn “mờ mờ, ảo ảo” để kiếm lợi.

Khi giao dịch gặp trục trặc, rủi ro chờ đợi các môi giới không chỉ là mất tiền, mà còn mang án tù với những bản án nặng nề từ 15 - 20 năm, thậm chí chung thân. Tuy vậy, trong một thị trường chưa đủ minh bạch như thị trường bất động sản Việt Nam, khi các tin vỉa hè được ưa chuộng, thì các môi giới cũng khó tránh khỏi những rủi ro này.