Chính sách cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam là chủ trương đúng đắn nhằm góp phần kêu gọi, thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

Tuy nhiên, do vẫn còn có những bất cập nhất định nên kết quả thu được từ chính sách còn hạn chế.

Bởi vậy, tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang trong quá trình thảo luận, cho ý kiến đã có quy định mới liên quan đến các điều kiện cho người nước ngoài mua nhà. Đây cũng là một trong những tiêu điểm thu hút sự chú ý của dư luận và được mong đợi.

Mở cửa để "xuất khẩu tại chỗ" bất động sản

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, qua đánh giá, tổng kết của các địa phương và ý kiến góp ý của nhiều chủ đầu tư kinh doanh bất động sản (bất động sản), cũng như một số kiến nghị của các tổ chức, cá nhân nước ngoài đang hoạt động, làm việc tại Việt Nam thì các quy định trước đây về đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam vẫn chưa phù hợp, còn hạn chế so với một số nước trong khu vực.
Con số 126 người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam những năm qua là quá ít. Điều này chứng tỏ chính sách chưa có sức hấp dẫn nên vẫn chưa thu hút được nhiều số lượng cá nhân nước ngoài vào Việt Nam mua nhà ở.

Trong số 126 trường hợp đã mua nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài chiếm tới 80% còn các doanh nghiệp nước ngoài chỉ chiếm khoảng 20%. Thực tế, có ít doanh nghiệp nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam một phần do chi phí mua nhà ở còn quá cao so với chi phí thuê nhà ở cho người nước ngoài đang làm việc tại doanh nghiệp đó.

Mặt khác, doanh nghiệp lại không được cho thuê hoặc bố trí cho cá nhân trong nước sử dụng khi nhà ở đã mua không sử dụng hết hoặc bỏ trống khi các chuyên gia làm việc tại doanh nghiệp hết hạn về nước. Điều này rất lãng phí và khiến họ không “mặn mà” tham gia thị trường.

Hiện nay, có một số doanh nghiệp đã xây dựng khu nhà ở chuyên gia để bố trí cho người nước ngoài ở nhằm giảm chi phí và dễ dàng quản lý nhân sự, bảo đảm thuận tiện trong đi lại, sinh hoạt.

Cũng có trường hợp muốn mua nhà ở nhưng khu vực hoạt động của doanh nghiệp lại không có nhà ở chung cư để mua hoặc có nhà chung cư nhưng không đáp ứng tiêu chuẩn để ở của cá nhân nước ngoài.

Đối với cá nhân nước ngoài, những trường hợp đã mua nhà ở tại Việt Nam chủ yếu là người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam, chiếm tỷ lệ 80%. Cá nhân nước ngoài trực tiếp đầu tư vào Việt Nam hoặc được doanh nghiệp (bao gồm doanh nghiệp nước ngoài, doanh nghiệp trong nước) thuê giữ chức danh quản lý chỉ chiếm khoảng 15%.

Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế-xã hội có trình độ đại học trở lên chỉ chiếm khoảng 5%. Còn các đối tượng khác như người được Chủ tịch nước tặng Huân chương, Huy chương; người đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ quyết định; người có kỹ năng đặc biệt... thì hầu như không có trường hợp nào mua nhà ở tại Việt Nam.

Bởi vậy, nếu tạo điều kiện thu hút được dòng vốn từ nước ngoài, đáp ứng nhu cầu của người nước ngoài muốn mua nhà, làm ăn, sinh sống tại Việt Nam thì đây chính là nguồn lực mới và rất tiềm năng đối với thị trường bất động sản Việt Nam.

Trên thực tế, thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu hồi phục với lượng giao dịch tăng, hàng tồn kho giảm. Tuy nhiên, tín hiệu khả quan cũng chỉ tập trung ở phân khúc bình dân còn dòng sản phẩm cao cấp vẫn tồn kho nhiều. Khi cánh cửa dành cho người nước ngoài muốn mua nhà tại Việt Nam đã mở thì những sản phẩm này sẽ được hấp thụ tốt.

Chính vì lẽ đó, khi xây dựng Luật Nhà ở sửa đổi, sau khi lấy ý kiến của các bộ ngành, Bộ Xây dựng đã đưa vào dự thảo luật rất nhiều điểm thông thoáng để tháo gỡ những nút thắt, khó khăn cho người nước ngoài mua nhà nhằm tạo nguồn lực mới để kích thích phát triển bất động sản trong dài hạn, giúp xử lý nợ xấu hiệu quả.

Việc cho người nước ngoài mua nhà sau khi nhập cảnh được kỳ vọng tạo ra yếu tố thuận lợi để thu hút, kích thích phát triển đầu tư, du lịch, dịch vụ. Điều này có lợi cho cả nền kin h tế và phù hợp thông lệ quốc tế. Thu hút dòng vốn nước ngoài vào Việt Nam và là một hình thức xuất khẩu bất động sản tại chỗ, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam so sánh. Đây cũng là yếu tố tạo ra sự cạnh tranh với các nước khác trong khu vực khi so sánh chính sách về sở hữu nhà ở của các tổ chức, cá nhân nước ngoài ở Việt Nam .

Mở không có nghĩa là buông lỏng

Việc mở rộng đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã nhận được sự đồng tình của xã hội.

Mục tiêu đặt ra là sẽ khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhằm thu hút đầu tư, huy động các nguồn lực và kinh nghiệm, công nghệ góp phần thúc đẩy thị trường trong nước phát triển bảo đảm hội nhập quốc tế.

Tuy nhiên, để việc mở rộng cửa không đi kèm với mất kiểm soát thì các quy định phải được thực hiện rất chặt chẽ ngày từ văn bản đến giám sát thực hiện.

Các quy định về thời hạn cư trú tại Việt Nam cũng như các điều kiện hạn chế cụ thể khác để tránh đầu cơ, gây lũng đoạn thị trường nhà ở tại Việt Nam cũng như quy định đ ể phòng chống rửa tiền thông qua việc mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài sẽ được chặt chẽ và cụ thể hơn đồng thời có hành lang pháp lý, hành pháp để đảm bảo được việc thực hiện nghiêm túc. Tổ chức, cá nhân nước ngoài khi mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ một số quy định nhất định.

Cụ thể như chủ sở hữu là cá nhân nước ngoài được cho thuê nhà ở để sử dụng vào các mục đích mà pháp luật không cấm nhưng trước khi cho thuê nhà ở chủ sở hữu phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở để theo dõi, quản lý và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà ở.

Còn chủ sở hữu là tổ chức nước ngoài chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho những người đang làm việc tại tổ chức đó ở, không được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào các mục đích khác. Việc giao dịch mua, thuê mua nhà ở đều phải thanh toán thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.

Đối tượng nào được mua nhà tại Việt Nam?

Theo đó, đối với cá nhân nước ngoài đang học tập, làm việc, sinh sống tại Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định thì được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Với tổ chức nước ngoài, thì các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cũng được phép mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam...

Về loại nhà được mua và sở hữu thì dự thảo quy định cho phép ngoài căn hộ chung cư, tổ chức, cá nhân nước ngoài còn được sở hữu nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, liền kề) trong các dự án phát triển nhà ở thương mại tại khu vực không hạn chế hoặc cấm người nước ngoài cư trú, đi lại theo quy định của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.

Về số lượng nhà ở được phép mua và sở hữu thì dự thảo quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính phường mà có nhiều nhà chung cư thì Chính phủ quy định số lượng căn hộ được mua, thuê mua và sở hữu.

Nếu là nhà ở riêng lẻ gồm nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một đơn vị hành chính tương đương phường chỉ được mua, thuê mua và sở hữu không quá 250 căn .

Cùng đó, về thời hạn sở hữu, dự thảo Luật Nhà ở quy định đối với cá nhân thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của pháp luật Việt Nam nếu có nhu cầu. Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài.

Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm. Thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp giấy chứng nhận và được ghi rõ trong giấy chứng nhận.