Thị trường BĐS ngày càng phát triển, kèm theo những dạng thức đầu tư mới, dịch vụ địa ốc và vô số thuật ngữ trong giới hành nghề. Cùng thời gian xuất hiện khái niệm “cò đất”, thuật ngữ “mở bán dự án” hiện đã phổ cập tới từng ngõ xóm, từng người dân có hoặc không có nhu cầu cần mua nhà.

Không mang tiếng xấu “cò, vạc” dùng để chỉ người làm nghề môi giới trung gian địa ốc, mở bán dự án bấy lâu chẳng còn xa lạ. Dẫu rằng cụm từ này không... xuất hiện trong bất cứ văn bản pháp định nào.

Theo giới kinh doanh BĐS có thâm niên nhiều năm, mở bán dự án dùng để mô tả trạng thái tổng hợp nhiều hành động của chủ đầu tư. Cụ thể, khi đủ điều kiện pháp lý nhất định (hoàn thiện GPMB, đang thi công hoặc đã xong móng, cốt 0), chủ đầu tư thường sử dụng cụm từ “mở bán chính thức” để giới thiệu, công bố dự án, thậm chí kết hợp cả lễ ký kết giữa các đối tác mới (phân phối, nhà thầu chính, ngân hàng tài trợ tín dụng mua nhà…).

Khái niệm hay “tiếng lóng”?

Quan sát từ thực tế cho thấy mở bán dự án được rất nhiều chủ đầu tư nhận đăng ký giữ suất mua. Đồng thời, với một số dự án mới chỉ hoàn thiện pháp lý và cập rập thi công móng, đơn vị bán hàng (sàn thuộc chủ đầu tư hoặc sàn phân phối độc quyền) chỉ khôn khéo đưa ra hợp đồng góp vốn, thay vì cung cấp hợp đồng mua bán.

Chiếu theo Luật, chủ đầu tư có quyền huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước trong quá trình thực hiện dự án nhà ở chung cư từ các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở.

Việc huy động vốn này thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai căn cứ vào quy định tại điểm đ, khoản 1, Điều 9, Nghị định 71/2010/NĐ - CP hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở.

Đồng thời, “Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch BĐS theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định”.

Như vậy, trong Nghị định 71, hay những văn bản luật liên quan, khái niệm “rao bán” và “mở bán” không được quy định cụ thể. Ở góc độ thị trường, dân trong nghề thường… ngầm hiểu “mở bán” là lần đầu tiên dự án thực hiện giao dịch, “rao bán” là những giao dịch tiến hành sau khi “mở bán”.

Dư luận người mua nhà, báo giới và không ít chuyên gia BĐS thường bàn nhiều về méo mó thị trường mang tên “bán nhà trên giấy”. Thời kỳ của những ông chủ dự án chuyên bán dự án “ma”, cung cấp hợp đồng mua bán cho căn hộ “hư cấu” đã lui vào quá khứ.

Tự do trong khuôn khổ

Hiện tại, để bán được nhà trên giấy (tạm hiểu là BĐS hình thành trong tương lai), hay chi tiết hơn là huy động vốn từ nhà đầu tư, người mua nhà ngay khi dự án còn dang dở cốt móng, đài móng, đòi hỏi công phu hơn trước.

Điều 9 Nghị định 71 thể hiện, dự án chỉ cần làm xong hạ tầng, chưa cần xây đến cốt 00, chủ đầu tư được huy động vốn của các nhà đầu tư dưới hình thức hợp đồng hợp tác đầu tư không quá 20% số lượng căn hộ không phải qua sàn.

Nghị định cũng nêu rõ, “Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định tại điểm này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Đây chính là điểm “sống còn” mà rất nhiều ông chủ địa ốc khai thác triệt để nhằm phục vụ mục đích kinh doanh sản phẩm ở dạng… lúa non. Cụ thể, trường hợp Home City Trung Kính của Văn Phú Invest cách đây gần 3 tháng.

Thời điểm quý IV/2014, nhiều khách hàng lẫn phóng viên tới thực tế tại dự án, thông qua đội ngũ bán hàng, đều phản ánh chủ đầu tư bán nhà khi chưa xong móng. Cụ thể, trong 4 tòa nhà, chỉ 2 tòa xong cốt 00, còn lại đang dang dở.

Việc bán nhà khi chưa thể xong hoàn thiện móng vào ngày mở bán, cho thấy dấu hiệu chủ đầu tư vi phạm Nghị định 71. Tuy nhiên, đại diện đơn vị phân phối độc quyền - Đất Xanh miền Bắc - đã cho thấy những cáo buộc của dư luận là hết sức… vô duyên.

"Theo quy định của Nghị định 71, chủ đầu tư có thể huy động 20% vốn dưới hình thức hợp đồng góp vốn khi chưa xong móng. Vì vậy, có thể khách hàng chưa hiểu thấu đáo, nên nói chủ đầu tư phạm luật", ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc nói.

Mới hơn nữa, là nghi án bán nhà khi chưa xong móng ở CT4 Vimeco (Trung Hòa, Cầu Giấy). Cũng giống HomeCity, người phát ngôn của chủ đầu tư đều khẳng khái cho biết DN chưa bán bất cứ sản phẩm nào, tới tháng 10 hoặc 11/2015 thì dự án mới xong móng và triển khai mở bán. Chủ đầu tư hiện chỉ ký hợp đồng hợp tác để huy động vốn từ nhà đầu tư trong diện 20% số lượng căn hộ cho phép. Tuy vậy, DN lại chưa thể gửi danh sách khách hàng góp vốn dạng này tới Sở Xây dựng vì bất cập trong Nghị định 71…

Theo cung cách này, 20% số lượng sản phẩm được phép ký hợp đồng huy động vốn dù dự án chưa xong móng. Đối chiếu thị trường, phần “sản phẩm lúa non” này có lẽ trùng khớp với cái gọi là “suất ngoại giao”.

Quy định về chế độ báo cáo là có (Sở Xây dựng biết, theo dõi, kiểm tra). Nhưng đối tượng nào được phép tham gia góp vốn trước khi dự án xong móng thì luật chưa nêu. Thậm chí, việc cá nhân/đơn vị đó “sang tay” hợp đồng cho nhà đầu tư khác cũng không bị pháp luật cấm.

Vậy, chỉ cần 20% sản phẩm được “đẩy giá” qua nhiều cầu, khi dự án mở bán chính thức, chắc chắn DN sẽ hưởng lợi lớn.