Trong lúc việc huy động dòng tiền cho các dự án bất động sản (BĐS) vẫn còn tồn tại những chuyện xì xèo, thiếu minh bạch, thì việc khách hàng và chủ đầu tư của dự án Usilk City do Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng Long (STL) đã tự lên phương án quản lý dòng tiền để mọi chuyện đóng góp đầu tư và "tiêu xài”đồng vốn được minh bạch và chủ động hơn, được coi là một phương án tối ưu trong thời điểm hiện nay. Tuy nhiên, phương án này có "đụng chạm” tới luật pháp hiện hành hay không, cũng cần được mổ xẻ nghiêm túc. 

Khách hàng giám sát dự án

Dự án Usilk City sau một thời gian dài mắc kẹt với các tai tiếng và  rất nhiều lần chủ đầu tư thất hứa bàn giao nhà cho khách hàng, tới ngày 25-7, cuộc họp giữa đại diện của STL và đại diện của khách hàng với sự tham gia của báo chí đã gần như mổ xẻ phương án khách hàng chia sẻ cùng chủ đầu tư đưa dự án về đích đúng tiến độ.

Với 13 toà nhà thuộc dự án, đến nay STL đã cất nóc được 3 toà nhà cụm CT1. Để hoàn thiện 3 toà nhà này, theo đại diện của STL cần số tiền gần 350 tỷ đồng. Ông Nguyễn Trí Dũng – Chủ tịch HĐQT của STL cho hay, khi phương án này được đưa ra là do khách hàng, ngân hàng không còn niềm tin vào chủ đầu tư. Tuy nhiên, sự kết hợp này sẽ tránh khỏi những tổn thất lớn nhất là tài sản bị mất mát, hư hại do quá trình thi công để quá lâu. 

Mô hình để quản lý dòng tiền đổ vào dự án được xây dựng từ những tâm huyết của khách hàng. Ông Nguyễn Ngọc Thành - đại diện phía khách hàng chia sẻ, phương án này được thống nhất vận hành dựa trên nguyên tắc: mỗi khách hàng sẽ mở tài khoản cá nhân tại ngân hàng BIDV từ đó sẽ lập 1 tài khoản chung. Tài khoản chung được vận hành bởi 3 đại diện khách hàng và 1 đại diện STL. Hàng tuần, khách hàng sẽ nộp số tiền bằng 1/23 số tiền chưa nộp còn lại vào tài khoản của mình. Sau khi nghiệm thu tiến độ hàng tuần, khách hàng sẽ chuyển tiền vào tài khoản chung để thanh toán theo tiến độ rồi giải ngân cho các nhà thầu. "Mặc dù tiền đã được chuyển vào tài khoản chung nhưng STL không được tự động sử dụng mà chỉ đến khi có chữ ký của 3 đại diện khách hàng thì STL mới được sử dụng số tiền đó”, ông Nguyễn Ngọc Thành cho hay.

"Đây là mô hình chặt chẽ, giảm được áp lực về tài chính cho khách hàng, đảm bảo dòng tiền vào dự án. Trong tương lai, các dự án khác nếu có sơ đồ quản lý dòng tiền như thế này sẽ góp phần không nhỏ vào giải quyết dư nợ xấu, tăng tính thanh khoản cho BĐS, đồng thời góp phần đưa dự án về đích sớm nhất”, ông Nguyễn Trí Dũng khẳng định.

Không sai luật

Trong mô hình này, ngân hàng vẫn đóng vai trò cho vay, thực hiện hợp đồng tín dụng đối với chủ đầu tư, tiền của khách hàng vẫn được hưởng lãi suất, nhưng lại được cam kết bởi thanh toán của hàng trăm tài khoản cá nhân thông qua tài khoản chung của ban đại diện và họ kiểm soát toàn bộ dòng tiền từ đầu đến khi thu về sản phẩm. Trường hợp, khách hàng không đủ khả năng tài chính, BIDV cho vay và thế chấp chính căn hộ chưa hoàn thiện đó.

Liên quan đến tính pháp lý giữa khách hàng – chủ đầu tư – ngân hàng và pháp lý của hợp đồng, Luật sư Nguyễn Hồng Hà cho biết, giao dịch giữa 3 bên là giao dịch dân sự, được đa số khách hàng đồng thuận và không trái pháp luật. Hợp đồng giữa STL và khách hàng được dựa trên tiến độ trước đây hai bên đã ký. Hiện 3 toà nhà đã cất nóc, nên đối với những khách hàng nộp dưới 70% thì có nghĩa vụ phải đóng tiếp. Đối với những khách hàng đóng trên 70% sẽ chỉ là hợp tác, nhưng trong hoàn cảnh này, ban đại diện khách hàng và STL sẽ thuyết phục họ cùng chia sẻ khó khăn để đưa dự án về đích đúng tiến độ. Được biết, trước mô hình quản lý dòng tiền này, nhiều khách hàng của các toà nhà khác có mong muốn được chuyển đổi sang cụm CT1. 

Trong thời điểm thị trường BĐS khó khăn như hiện nay, nhiều dự án đắp chiếu, khách hàng liên tục tố chủ đầu tư chậm tiến độ, lợi dụng vốn, thì đây là một phương án tối ưu nhất, khả thi nhất khi khách hàng sẵn sàng chung tay cùng chủ đầu tư khắc phục khó khăn để đưa dự án về đích.