Khung giá đất luôn không theo kịp biến động của thị trường, thậm chí, có khu vực, khung giá đất chỉ bằng 20 - 30% giá thị trường. Tuy nhiên, đến thời điểm này, Nhà nước vẫn chưa có cơ quan định giá đất chuyên nghiệp.

Khó định giá khu vực giáp ranh

Ông Bùi Ngọc Tuân - Cục trưởng Cục Kinh tế & Phát triển quỹ đất cho rằng, chính sách về giá đất hiện đang bộc lộ nhiều bất cập, nhất là nguyên tắc định giá chưa định lượng được thế nào là sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Khung giá đất luôn không theo kịp biến động của thị trường, thậm chí, có nơi khung giá đất chỉ bằng 20% giá thị trường. "Mặt khác, khung giá đất chỉ quy định theo 3 vùng: Đồng bằng, trung du và miền núi nên biên độ giữa giá đất tối đa và tối thiểu có khoảng cách lớn. Do đó, khung giá đất không xử lý được chênh lệch về giá đất tại các vùng giáp ranh giữa các tỉnh, TP trực thuộc T.Ư, giữa các vùng miền trong cả nước" - ông Tuân cho biết.

Chia sẻ các vướng mắc trong việc xác định giá đất giáp ranh, đại diện Sở TN&MT Hà Nội phản ánh, trong quá trình xây dựng giá đất, Hà Nội bị vướng vào vùng giáp ranh. Cụ thể, giá đất tại huyện Từ Liêm cao hơn cả các quận Long Biên, Hà Đông. Bảng giá đất hiện tại phục vụ mục đích thu tiền cho ngân sách Nhà nước, với việc đưa các giao dịch vào khuôn khổ, tuy nhiên với cách định giá đất hiện nay sẽ rất khó quản lý. Bởi nếu các địa phương không có cơ sở dữ liệu, bản đồ địa chính tốt, sẽ chỉ xây dựng được bảng giá đất chung chung.

Để xác định được giá đất vùng giáp ranh, ông Đinh Quang Vũ - Tổng Giám đốc Công ty mua bán nợ và tài sản tồn đọng của doanh nghiệp (Bộ Tài chính) cho rằng, phải xác định vùng ảnh hưởng của giá đất, bởi có những dự án nằm ở vùng giáp ranh nhưng giá đền bù lại chênh lệch nhau do không thuộc địa giới hành chính cùng một quận, huyện hay tỉnh, TP. Người có đất bị thu hồi luôn kỳ vọng được đền bù thỏa đáng, công bằng, nhưng quá trình thực hiện GPMB thường xuyên bị vướng mắc mà nguyên nhân chủ yếu là do mức giá đền bù chưa thỏa đáng.

Hài hòa lợi ích của Nhà nước và người dân

Theo ông Ngô Văn Hiền - Giảng viên Học viện Tài chính, giá đất ở Việt Nam còn mơ hồ, mập mờ, do đó khi xây dựng giá đất, các cơ quan chức năng phải đảm bảo nguyên tắc minh bạch, công khai. Đặc biệt, cần có bản đồ quy hoạch địa chính về vùng đất, để làm rõ phần đất giáp ranh. Từ đó, thực hiện đền bù theo vùng đất chứ không theo địa giới hành chính.

Trên thế giới cũng có tình trạng khung giá đất, bảng giá đất do Nhà nước ban hành lạc hậu so với giá giao dịch thực tế. Tuy nhiên, để không bị thất thu thuế, đảm bảo được lợi ích của người dân và thu hút được đầu tư, mức chấp nhận được là trên 75% so với giá thực tế chứ không quá xa như ở nước ta, dưới 60%. "Ở nước ta, việc điều chỉnh và định lại giá theo chu kỳ 5 năm/lần là quá dài. Trong khi đó, giá đất lên xuống tính theo từng ngày và nếu không có giao dịch trên thị trường, khó có thể xác định giá đất thị trường tại thời điểm đó. Do đó, việc điều chỉnh giá phù hợp với cơ sở giá hiện hành, cơ quan thẩm định giá phải thẩm định thường xuyên, đồng thời tham khảo ý kiến các cơ quan quản lý hành chính" - ông Hiền đánh giá.

Đại diện Tổng Cục Quản lý Đất đai (Bộ TN&MT) cho biết, Tổng cục đang thu thập, tổng hợp các ý kiến đóng góp từ các chuyên gia, nhà quản lý, để xây dựng phương pháp định giá đất phù hợp, khắc phục các tồn tại, hạn chế. "Trong 10 năm qua, còn có những bất cập về quản lý giá đất, vì vậy, cần làm rõ để hoàn thiện khung pháp lý, nhằm thu hút đầu tư. Giá đất là công cụ quan trọng để Nhà nước quản lý đất đai. Việc định giá đất trong thời gian tới sẽ được nghiên cứu hoàn thiện hệ thống chính sách và khung pháp lý"- ông Lê Thanh Khuyến