Chủ đầu tư các dự án mặt bằng bán lẻ đang đau đầu với sự chuyển dịch của khách hàng khi liên tiếp có các trung tâm thương mại hào nhoáng, đa dụng hơn chào thị trường.

Mặt bằng bán lẻ cạnh tranh khốc liệt

Khảo sát mới nhất của Nielsen tại 6 thành phố lớn của Việt Nam cho thấy, niềm tin người tiêu dùng Việt Nam thời điểm cuối năm 2013 đã được cải thiện khá nhiều so với thời điểm cuối năm 2012, với việc tăng từ 87 điểm lên 97 điểm. Đây có thể là niềm vui chung cho toàn bộ nền kinh tế, nhưng với từng chủ đầu tư cụ thể ở phân khúc mặt bằng bán lẻ lại là câu chuyện khác.

Câu chuyện khách thuê dời bỏ các trung tâm cũ, đơn điệu để đến với các dự án mới, hào nhoáng, hoành tráng và nhiều hạng mục vui chơi giải trí hơn là điều thực sự đau đầu với chủ đầu tư các dự án mặt bằng bán lẻ vào thời điểm này.

Theo CBRE, điểm nhấn của thị trường bán lẻ Hà Nội quý IV/2013 là sự kiện Trung tâm Thương mại Vincom Megamall Times City của Vingroup chính thức khai trương, cung cấp hơn 100.000 m2 sàn bán lẻ. Trước đó, khu Royal City Megamall (cũng của Vingroup) được khai trương, thu hút một lượng khách đáng kể. Vì thế, sự cạnh tranh giữa các trung tâm thương mại khác như Hà Thành Plaza (Thái Thịnh), Parkson (Thái Hà) hay Mipec Tower (Tây Sơn) càng trở nên khốc liệt.

Tính đến cuối quý IV/2013, tổng diện tích mặt bằng bán lẻ cho thuê thực đạt 569.660 m2, tăng 19,2% so với quý trước và tăng 91% so với cùng kỳ năm 2012. Có tất cả 324 khách thuê mới tại các trung tâm thương mại, 140 khách thuê cũ trả mặt bằng.

Những siêu thị, cửa hàng mở mới được nhắc đến gồm Ocean Retail khai trương Ocean Mall Trung Hòa Nhân Chính (18.500 m2) và Công ty Văn phòng phẩm Hồng Hà khai trương Hồng Hà Center tại 25 - Lý Thường Kiệt (4.000 m2). Các siêu thị bán lẻ tổng hợp của Big C, Siêu thị Điện máy Trần Anh, Thế giới di động... tiếp tục được khai trương, mở mới.

Căn hộ giá thấp không còn là ưu tiên

Những nét mới được đề cập tại bản Báo cáo thị trường bất động sản được CBRE công bố vào đầu tuần này được giới đầu tư chú ý khi tình hình kinh tế vĩ mô ổn định, chỉ số giá tiêu dùng tăng thấp, lãi suất cho vay, đặc biệt là cho những người vay mua nhà lần đầu (để ở) giảm là cơ sở để người dân từng bước mở rộng hầu bao sau thời kỳ dài thắt chặt chi tiêu.

“Lần đầu tiên sau 2 năm, sản phẩm nhà ở giá thấp (dưới 20 triệu đồng/m2) không còn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nguồn cung chào bán mới. Khách hàng bắt đầu chuyển sang sản phẩm nhà ở giá trung bình (20 - 30 triệu đồng/m2). Quý IV/2013, thị trường chứng kiến lượng giao dịch tập trung nhiều hơn ở khoảng giá trung bình. Nhiều khả năng, đây là hệ quả từ việc niềm tin của người tiêu dùng được cải thiện đáng kể. Và cũng chính điều này làm tổng lượng giao dịch tăng lên đến 50% so với quý trước”, ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết.

Trong quý này, thị trường địa ốc Hà Nội chứng kiến sự thận trọng của các chủ đầu tư với các dự án chào bán lần đầu với 1.400 căn, giảm 30% so với quý trước.

Trong khi đó, hoạt động chào bán các dự án cũ (chào bán lần 2, lần 3) diễn ra sôi động, do chủ đầu tư tập trung giải phóng hàng tồn. Trong khi thị trường đón nhận một lượng lớn căn hộ hoàn thiện (7.500 căn), thì giá bán căn hộ trên thị trường thứ cấp tiếp nối xu hướng giảm. Mức độ giảm trong quý IV/2013 dù thấp hơn nhiều so với các quý trước vẫn nhỉnh hơn so với quý III/2013.

Điều này cho thấy, quá trình phục hồi giá cả (nếu có) sẽ diễn ra chậm trong năm 2014. Thực tế này càng trở nên có cơ sở hơn khi thị trường sẽ đón nhận một lượng căn hộ hoàn thiện lớn, gây áp lực cạnh tranh mạnh mẽ lên các dự án chào bán mới. Người mua hiện nay chủ yếu quan tâm đến các dự án đã hoặc gần hoàn thiện, nhằm tránh tranh chấp về chất lượng sản phẩm và thời gian bàn giao. Các dự án chất lượng được kỳ vọng sẽ có lượng giao dịch tăng, dù giá cả có thể không tăng tương ứng.

Ở phân khúc văn phòng cho thuê, quý IV/2013, thị trường không ghi nhận nguồn cung mới. Giá chào thuê trung bình tiếp tục giảm. Phân khúc hạng A giảm nhẹ (0,2%), hạng B giảm nhiều hơn (4,3%). So với thời điểm 1 năm trước, các tòa văn phòng hạng A ghi nhận hoạt động khả quan hơn, mức giảm là 1,1% so với mức giảm lên tới 15,1% của hạng B. Giá chào thuê trung bình đạt 31,4% USD/m2/tháng với văn phòng hạng A và 17,7 USD/m2/tháng với các tòa hạng B.