Bà Lê Thị Thu Hương, giám đốc bộ phận cho thuê của Công ty Savills Vietnam. Ảnh: Đình Dũng

President Place, tòa cao ốc văn phòng xanh theo tiêu chuẩn LEED của Mỹ, sẽ chính thức khánh thành vào ngày 10-4 tới, với khoảng phân nửa trong tổng số hơn 9.000 mét vuông diện tích văn phòng đã được một số công ty đa quốc gia thuê. So với trước đây, giá văn phòng cho thuê đã giảm phân nửa, và xu hướng thị trường đang thuộc về khách thuê.

Bên lề buổi giao lưu (networking) của các thành viên Hiệp hội các doanh nghiệp Anh Quốc tại Việt Nam (BBGV) ngày 26-3 tại tòa nhà tọa lạc tại góc đường Nguyễn Du-Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online có dịp trao đổi với bà Lê Thị Thu Hương, giám đốc bộ phận cho thuê (head of commercial leasing) của Công ty Savills Vietnam về tình hình thị trường văn phòng cho thuê hiện nay.

* Có một thực tế là giá chào thuê ở các cao ốc văn phòng ở cùng hạng nhiều khi rất khác nhau. Chẳng hạn như cùng là tòa nhà hạng A nhưng giá chào thuê lúc thì 40, khi thì 30 đô la Mỹ/mét vuông. Tại sao lại có sự khác nhau này, và làm sao người đi thuê có thể phân biệt?

- Thực tế có hai loại giá các chủ đầu tư thường áp dụng, tùy vào chiến lược chào giá thuê cho cao ốc của họ. Một là giá gross, là giá thuê bao gồm luôn cả một phần diện tích công cộng như hành lang, thang máy, nhà vệ sinh; và thứ hai là giá net, là giá thuê trên diện tích thuần sử dụng thực tế.

Hai giá này có sự khác biệt, đó là giá gross luôn thấp hơn giá net khoảng 20%. Nói cách khác với giá net, người đi thuê sẽ phải trả thêm khoảng 20% nữa (cho phần diện tích mình không sử dụng). Ví dụ, chủ đầu tư chào giá gross là 32 đô la Mỹ/mét vuông thì trên thực tế người thuê phải trả khoảng 38 đô la Mỹ. Nếu chủ đầu tư áp dụng giá net, họ sẽ chào giá 38 đô la Mỹ/mét vuông.

Thoạt nhìn thì thấy có vẻ như giá gross rẻ hơn, nhưng thực tế nhiều khi số tiền phải trả như nhau. Đó là lý do tại sao người đi thuê thấy có những tòa nhà cùng hạng nhưng giá lại rẻ hơn nhiều. Do vậy, người đi thuê nên tìm hiểu kỹ trước khi thuê.

*Nếu được chọn lựa thì người đi thuê nên chọn giá nào cho có lợi, thưa bà?

- Cũng tùy theo chủ đầu tư đưa ra phương án chào thuê cho tòa nhà của mình. Tuy nhiên, khi đi thuê, các doanh nghiệp thường thích giá thuê tính theo diện tích net, bởi điều đó rõ ràng hơn, giúp họ cảm thấy không phải trả tiền cho phần diện tích mà tất cả các công ty khác đều sử dụng chung.

Một trong những cách tránh cái bẫy về giá (ban đầu nhìn thì rẻ nhưng vào bàn đàm phán rồi thấy không rẻ) là người đi thuê nên nhờ những công ty môi giới chuyên nghiệp, bởi họ là người am hiểu về cấu trúc giá và những ưu đãi nào khách thuê có thể tận dụng trong quá trình thương thảo với chủ đầu tư.

*Thị trường đang ghi nhận xu hướng dịch chuyển khách thuê, vậy xu hướng giá thuê hiện nay ra sao, thưa bà?

- Hiện giá thuê đã rất giảm nhiều so với năm năm trước đây năm năm trước. Chẳng hạn như cao ốc văn phòng hạng B hiện đang được chào thuê khoảng 29 đô la Mỹ/mét vuông, trong khi năm năm trước nhiều doanh nghiệp phải thuê ở mức 60 đô la Mỹ/mét vuông. Cũng chỉ vì lý do giảm chi phí mà nhiều công ty phải dời văn phòng ra khu vực vùng ven. Nay giá văn phòng hạng A và B đã giảm xuống mức phù hợp hơn, và đây là thời điểm để các doanh nghiệp có thể chọn những vị trí tốt để dời văn phòng về lại khu trung tâm.

*Cơ hội là vậy, song có một thực tế là chi phí chuyển văn phòng không nhỏ. Giới chủ đầu tư làm gì để thu hút khách thuê?

- Với giới chủ đầu tư, thị trường xấu đang buộc họ phải đưa ra nhiều chính sách ưu đãi đề thu hút khách thuê. Trong số những ưu đãi, nhiều chủ đầu tư miễn phí tiền thuê trong khoảng thời gian nhất định, phần nào bù đặp được chi phí dời văn phòng từ vùng ven vào trung tâm. Trước đây, một số chủ đầu tư chỉ cho một đến hai tháng tiền thuê, hoặc cho mỗi năm hai tháng tùy theo thương hiệu của khách hàng. Với những thương hiệu lớn, chủ đầu tư rất ưu ái để có được thương hiệu đó trong tòa nhà của mình, nên họ sẵn sàng miễn phí tiền thuê rất nhiều. Mức ưu đãi nhiều nhất mà tôi biết là có chủ đầu tư miễn tám tháng tiền thuê cho một hợp đồng năm năm. Cứ thử tính một doanh nghiệp thuê 1.000 mét vuông văn phòng với giá 22 đô la Mỹ thì số tiền công ty này tiết kiệm được là một khoản không nhỏ.

*Xu hướng đầu tư đang quan tâm nhiều tới tòa nhà xanh, tiết kiệm năng lượng, chẳng hạn như tòa nhà President Place với tiêu chuẩn LEED của Mỹ. Liệu yếu tố xanh có giúp giới chủ đầu tư trong việc cho thuê?

- Xu hướng tòa nhà xanh đã rất phổ biến ở nước ngoài, nhưng còn khá mới tại Việt Nam. Các công ty nước ngoài thường hiểu rõ về tiêu chí tòa nhà xanh mang lại lợi cho mình trong việc tiết kiệm năng lượng. Thực tế, nhiều tập đoàn nước ngoài chỉ chọn những tòa nhà xanh để đặt văn phòng. Điều đó cũng khiến nhiều chủ đầu tư xem xét khi xây dựng dự án của mình để nhắm vào đối tượng khách hàng này. Để có được tòa nhà xanh, chủ đầu tư phải chấp nhận chi phí đầu tư tăng thêm từ 30-40% so với tòa nhà thường, nhưng bù lại sẽ giảm được chi phí vận hành, thu hút khách thuê là những công ty đa quốc gia và giá cho thuê cũng cao hơn tòa nhà bình thường khoảng 10%.

*Theo bà, liệu giá văn phòng cho thuê sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới?

- Quí đầu tiên của năm nay tiếp tục ghi nhận sự dịch chuyển khách thuê từ vùng ven vào khu trung tâm, do vậy sẽ giúp một số tòa nhà ở khu vực này dần lấp đầy diện tích của mình. Về nguồn cung, nếu những dự án cao ốc văn phòng đang xây dựng hoàn thành đúng kế hoạch thì giá thuê có thể sẽ giảm xuống thêm, nhưng nếu không đưa vào thị trường, nghĩa là cung không tăng, thì không chừng giá thuê sẽ tăng nhẹ.

Hiện nguồn cung văn phòng tại TPHCM khoảng 1,3 triệu mét vuông, trong đó hạng B chiếm khoảng 46% thị phần, hạng C chiếm khoảng 43%, phần còn lại là hạng A.