Nhà đầu tư trong nước đang thể hiện độ liều lĩnh hơn khi họ chấp nhận rủi ro và bắt đầu tham gia cuộc chơi M&A ngang tầm với đối thủ ngoại. Song những cảnh báo trong thế cờ mạo hiểm này không phải là thừa.

Điểm mặt cá mập nội

Chỉ trong vòng hơn 1 năm, số dự án bất động sản của Công ty cổ phần Tập đoàn FLC đã tăng vọt, với tổng mức đầu tư dự kiến cho các dự án sở hữu nhờ M&A là 6.000 tỷ đồng. Con số này đủ để FLC ghi tên mình vào danh sách ông lớn lĩnh vực M&A dự án bất động sản.

Trong khi đó, hàng loạt chủ đầu tư khác cũng công bố dự án mới. Điển hình là Tập đoàn Vạn Thịnh Phát sẽ tiếp nhận và tiếp tục đầu tư 16 dự án bất động sản tại Long An mà tỉnh này mới thu hồi trên địa bàn huyện Cần Giuộc (Long An). Trong đó, có 3 dự án đầu tư cụm công nghiệp, 7 khu dân cư thương mại dịch vụ và nhiều dự án nhà ở tái định cư, với tổng diện tích trên 1.500 ha.

Năm 2014, giới đầu tư chứng kiến những thương vụ M&A đình đám. Chẳng hạn, Tập đoàn Novaland đã mua 8 dự án, trong đó có 3 dự án căn hộ thương mại gồm Lexington Residence (quận 2), Icon 56 (quận 4) và Galaxy 9 (quận 4) tại TP.HCM, với tổng vốn đầu tư khoảng 3.700 tỷ đồng.

Đáng chú ý, các dự án được Novaland mua lại đều là những dự án đang được triển khai dở dang. Cụ thể, Galaxy 9 trước đó có tên là Dự án số 9 Nguyễn Khoái do Công ty Cao su Miền Nam (Casumina) làm chủ đầu tư. Icon 56 tiền thân là Dự án Khahomex - Savico Tower do Công ty cổ phần Dịch vụ Tổng hợp Sài Gòn - Savico và Công ty cổ phần Xuất Nhập khẩu Khánh Hội (Khahomex) làm chủ đầu tư. Còn Lexington tại quận 2, TP.HCM được Novaland mua lại từ Công ty TNHH Bất động sản Đại Hưng Phú.

Ngoài các dự án trên, Novaland cũng là một cái tên được nhắc tới khá nhiều trên thị trường khi liên tục công bố mua lại hàng loạt dự án từ các “ông lớn” trong làng bất động sản như Lucky Palace tọa lạc tại số 50 - Phan Văn Khỏe (quận 6, TP.HCM) của Hoàng Anh Gia Lai, Dự án Intresco Tower của Intresco hay Savico Plaza tại 104 - Phổ Quang (quận Phú Nhuận, TP.HCM)...

Ngoài ra, Công ty cổ phần Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh cũng xác định, từ năm 2014 đến giữa năm 2015 là thời điểm vàng để thực hiện M&A các dự án có giá tốt. Ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Đất Xanh được biết đến như nhà đầu tư bất động sản biết nắm bắt thời cơ. Khi các nhà đầu tư nước ngoài lặng sóng, ông đã tranh thủ vun vén nội lực để bứt phá trong vòng 2 năm tới. Tính riêng trong năm 2014, ông Thìn nhanh tay thu mua được gần chục dự án lớn nhỏ trong Nam, ngoài Bắc, mỗi dự án được mua với giá từ vài trăm tỷ đến hàng nghìn tỷ đồng, như Water Garden, Sunview Town, Green City…

Ngoại không cần dự án lớn

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bắt đầu có dấu hiệu ấm trở lại, khi các nhà đầu tư công bố hàng loạt dự án mới và số lượng người mua nhà trong những tháng đầu năm 2015 tăng cao. Theo CBRE, trong quý I/2015, tại Hà Nội, số căn hộ được chào bán là 4.880 căn, gấp 1,8 lần so với quý 1/2014. Trong khi đó, tại TP.HCM, con số này là 5.150 căn hộ, tăng gấp 2,6 lần so với cùng kỳ năm trước. Theo đó, 5.150 căn hộ được tung ra thị trường TP.HCM đến từ 17 dự án ở tất cả các phân khúc hạng sang, cao cấp, trung cấp và bình dân.

Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia, những cuộc giao dịch trên thị trường bất động sản Việt Nam về bản chất vẫn mang tính chất đầu cơ nhiều hơn nhu cầu thật sự. Chủ đầu tư thì ồ ạt phát triển dự án, nhằm thâu tóm quỹ đất, vị trí đẹp. Và người dân không mua nhà để ở mà nhìn vào những dự án có vị trí tốt, giá tốt để sau đó có thể bán lại hoặc cho thuê.

Tình trạng trên khiến giới đầu tư nước ngoài, sau thời gian ồ ạt rót tiền vào thương vụ M&A đình đám, đã bớt liều hơn khi phát hiện ra quy trình vận động, cách phát triển thị trường ở Việt Nam không như họ nghĩ. Họ không vào khuấy động để đẩy giá đất lên nữa, mà nhìn vào tính khả thi thực sự. Các quỹ đầu tư vẫn nhìn thấy cơ hội tiềm năng trong trung và dài hạn. Ngoài những quỹ lớn rầm rộ, các quỹ nhỏ cũng âm thầm thực hiện hàng loạt danh mục đầu tư hiệu quả.

Điển hình, Quỹ Đầu tư Jen Capital - thuộc Chiaphua Limited (một trong những quỹ đầu tư tư nhân quản lý nhiều công ty ở Hồng Kông đã phát triển trên 200 dự án tại châu Á, Bắc Mỹ và Trung Đông) cũng đang tìm kiếm những dự án bất động sản tiềm năng trong trung và dài hạn ở Việt Nam.

“Chỉ có thận trọng và tầm nhìn dài hạn mới đem đến sự ổn định về dòng tiền cho các nhà đầu tư. Nếu thích đầu tư ngắn hạn, chúng tôi đã gom nhanh dự án, chờ có cơ hội bán đi. Nhưng như thế vô hình trung chúng tôi lại góp phần đẩy giá đất Việt Nam lên cao”, ông Nguyễn Vĩnh Trân, Giám đốc điều hành Jen Capital cho biết.

Mặc dù có thâm niên hoạt động ở thị trường Việt Nam, nhưng Jen Capital lại có cách đi rất thận trọng và khiêm tốn về số vốn rót vào các dự án. Trung bình mỗi dự án quỹ này chỉ rót vốn từ 10-20 triệu USD và không chọn những dự án cao cấp ở trung tâm thành phố.

Jen Capital hiện vẫn chỉ muốn nhắm đến các dự án ở TP.HCM. Theo ông Trân, cơ hội ở TP.HCM vẫn mênh mông, nhưng dự án sạch về giấy tờ, giải phóng mặt bằng thì chỉ đếm trên đầu ngón tay. “Chúng tôi không cần phải vội vã, có thể ngồi chờ cơ hội chắc chắn, lợi thuận thấp mà ít rủi ro để đầu tư”, ông Trân nói.

Nhà đầu tư trong nước liều lĩnh hơn

Năm 2014, Diễn đàn M&A do Báo Đầu tư tổ chức có đưa ra dự báo làn sóng M&A thứ hai tại Việt Nam, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Mọi chuyện diễn ra trên thực tế gần đúng như vậy. Thời điểm cuối năm 2014, đầu năm 2015, thị trường có nhiều thương vụ M&A thành công từ các đối tác trong và ngoài nước. Đặc biệt, các nhà đầu tư trong nước đang chủ động đi thu mua các dự án, đây là tín hiệu tốt cho thị trường, chứng tỏ nhu cầu phát triển và tiêu thụ là có thật.

Tuy nhiên, tốc độ M&A đối với các đối tác trong nước thời gian qua tăng vọt so với cùng kỳ cũng cho thấy khá nhiều rủi ro. Một số nhà đầu tư thu mua hàng loạt dự án trong thời gian ngắn, việc quản lý rủi ro về pháp lý, xây dựng, bán hàng cũng như đẩy nguồn cung lên cao trong thời gian ngắn sẽ làm ảnh hưởng cả thị trường.

Đó là chưa kể, hiện nay, nhiều nhà đầu tư chỉ tập trung vào phân khúc nhà vừa túi tiền và phân khúc hạng trung. Trong khi đó, tại các quốc gia, khái niệm nhà vừa túi tiền đã được triển khai cho các nhóm thu nhập khác nhau. Nhóm thu nhập thấp có nhà vừa túi tiền, nhóm thu nhập trung bình cũng có sản phẩm vừa với mức thu nhập trung bình, nhóm thu nhập cao cũng có phân khúc nhà phù hợp.

Ở Việt Nam, nhiều nhà phát triển dựa trên vị trí, giá đất, chi phí xây dựng và mức lợi nhuận kỳ vọng, mà ít nghiên cứu xem sản phẩm đưa ra có phù hợp với thu nhập của nhóm khách hàng mục tiêu không. Như vậy, nguồn cung của thị trường còn chưa đáp ứng nhu cầu của người dân.

Theo ông Trân, việc đầu tư và quản lý các dự án bất động sản tại Việt Nam sẽ hiệu quả hơn, nếu các nhà phát triển có chiến lược dài hạn và nghiên cứu sâu từ khâu phát triển quỹ đất, thiết kế quy hoạch, xây dựng, tiếp thị và bán hàng.

Cụ thể, một số nhà phát triển đưa ra rất nhiều sản phẩm khác nhau, nhưng không có nghiên cứu về nhu cầu của khách hàng. Trong khi đó, tại các quốc gia, các nhà phát triển có những nghiên cứu chuyên sâu về tính cộng đồng trong một dự án, nghiên cứu về các hoạt động cộng đồng được yêu thích, các nhu cầu phục vụ số đông cho cư dân…

Những yếu tố đó giúp cho dự án thành công và nhà đầu tư phát triển bền vững. Đây cũng là yếu tố cần đánh giá kỹ khi tiến hành thương vụ M&A trong lĩnh vực này. Nếu các nhà đầu tư trong nước vẫn thu gom dự án theo kiểu “cố đấm ăn xôi” thì có thể lại dập tắt ngọn lửa đang nhen nhóm trở lại thị trường bất động sản sau giai đoạn đóng băng vừa qua.