Lối ra nào cho tranh chấp tại Phú Mỹ Hưng?

Cập nhật 06/12/2009 08:15

GS-TSKH Đặng Hùng Võ

UBND TP.HCM đã chuyển toàn bộ hồ sơ liên quan đến vụ tranh chấp về nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất (SDĐ) giữa chủ đầu tư với cư dân khu đô thị Phú Mỹ Hưng (PMH) cho Bộ Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) để xin ý kiến.

Trong khi đó, vụ tranh chấp càng trở nên gay gắt khi hơn 700 cư dân PMH mới gửi đơn khiếu tố chủ đầu tư.

Thanh Niên đã trao đổi với GS-TSKH Đặng Hùng Võ - Cố vấn cao cấp của Bộ TN-MT - về một giải pháp hợp lý, hợp tình cho vụ việc này. Ông Đặng Hùng Võ nói:

- Có thể thấy những tranh chấp pháp lý giữa nhà đầu tư dự án PMH với những cư dân đã mua nhà ở tại đây chỉ là hình thức. Trong các hợp đồng đã xác định rõ người mua phải trả tiền SDĐ theo quy định của UBND TP.HCM. TP cũng đã có quy định về mức thu, đã quyết định giao đất ở cho người mua và được cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ sau khi nộp tiền SDĐ cho Nhà nước. Các quy định trong hợp đồng là phù hợp pháp luật và các quyết định của UBND TP cũng phù hợp pháp luật tại thời điểm phát sinh các mối quan hệ lợi ích trong giao dịch bất động sản. Cơ chế này vẫn được vận hành bình thường, được các bên tham gia chấp nhận bình thường trước khi xuất hiện vụ tranh chấp pháp lý gần đây.

* Như vậy bản chất của việc tranh chấp này không phải là nghĩa vụ trả tiền SDĐ thuộc về bên nào, mà nằm ở sự gia tăng chóng mặt của giá đất tại PMH?

- Đúng vậy, bản chất ở đây là quyền lợi của người mua khi tiền SDĐ mà họ phải nộp cho Nhà nước ngày càng cao theo quy định của UBND TP. Tôi đã nhận được bản sao hợp đồng mua bán của nhiều cư dân PMH gửi tới, tôi cũng thẩm tra lại các hợp đồng này tại hồ sơ lưu ở dự án PMH và thấy rằng đa số các hợp đồng đó đã được thực hiện xong, bên mua đã trả tiền SDĐ cho TP và đã được cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ. Cũng từ đây, tôi biết giá đất mà người mua phải trả cho TP tăng lên khá cao từ năm này sang năm khác. Chẳng hạn, ở một khu vực giá đất năm 2007 là 3 triệu đồng/m2, sang năm 2008 tăng lên gấp đôi 6 triệu đồng/m2, và năm 2009 lại tăng gấp đôi nữa tới 12 triệu đồng/m2. Đây chính là nguyên nhân chính của những tranh chấp hiện nay mà bên mua đang đặt ra với nhà đầu tư để nhắm tới sự chia sẻ lợi ích của nhà đầu tư trong việc nộp tiền SDĐ. Tuy nhiên, cần nhìn thẳng vào bài toán chia sẻ lợi ích từ khoản tăng giá đất hằng năm do đầu tư hạ tầng mang lại để giải quyết vấn đề.

* Như vậy nên chia sẻ lợi ích theo hướng nào, thưa ông?

- Vấn đề ở đây không phải là xác định ai là người nộp tiền SDĐ nữa, mà là xác định người mua nhà tại PMH phải nộp tiền SDĐ theo mức nào là hợp lý? Cách nộp hiện nay theo mức tăng giá đất hằng năm có phù hợp hay không?

Tranh chấp tại PMH xảy ra khi hàng trăm cư dân tại đây được thông báo phải đóng số tiền SDĐ khá lớn, từ vài trăm triệu đến cả tỉ đồng, để được cấp chủ quyền căn hộ của mình. Sau 3 lần đối thoại giữa nhà đầu tư với khách hàng vẫn chưa ngã ngũ được trách nhiệm nộp tiền SDĐ thuộc về bên nào. Sau đó, UBND TP đưa ra hướng giải quyết là thu tiền SDĐ theo thời điểm ký hợp đồng mua nhà, thay vì tại thời điểm cấp giấy chủ quyền như hiện nay. Tuy nhiên, đại diện Công ty TNHH liên doanh PMH cho rằng cách này chưa giải quyết được căn cơ vấn đề, vì chỉ giúp một bộ phận khách hàng đã ký hợp đồng từ các năm trước. Trong khi đó, nhiều khách hàng mua nhà tại thời điểm này hoặc trong những năm tới sẽ rất khó khăn. Vụ việc được UBND TP giao Sở TN-MT tiếp tục nghiên cứu, tuy nhiên Sở này xác định việc giải quyết đã vượt tầm TP nên chờ xin ý kiến Bộ TN-MT.

Lúc này cần phân tích kỹ lưỡng lợi nhuận sinh ra từ bài toán đầu tư. Trước khi đầu tư xây dựng khu đô thị mới PMH, đất ở đây là một vùng lầy lội, hoang hóa và chủ yếu là đất nông nghiệp ít khả năng sử dụng. Giá đất tăng lên hằng năm là do hạ tầng được xây dựng ở đây ngày càng tốt hơn, các điều kiện sống được nâng cao, người dân cảm thấy sống ở đây là phù hợp nên có thể chấp nhận giá cao ở mức phù hợp.

Như vậy, giá trị đất ở tại đây tăng lên hằng năm là do hệ quả đầu tư hạ tầng mang lại, trong đó có phần hạ tầng do nhà đầu tư thực hiện và có phần hạ tầng do TP thực hiện. Phần hạ tầng do nhà đầu tư thực hiện đã được gắn với nhà ở, tính chung vào giá bán trong hợp đồng đã được ký kết giữa bên bán và bên mua. Còn lại, TP chỉ nên thu lại phần giá đất ở khi chưa có hạ tầng (trừ đi phần giá trị đất thuê mà nhà đầu tư đã trả một lần cho Nhà nước) và phần tăng giá đất do TP đầu tư hạ tầng mang lại.

Để giải quyết tận gốc, chúng ta cần một dịch vụ định giá chính xác để định được giá đất ở khi chưa có hạ tầng, phần giá đất ở tăng lên từ hạ tầng do nhà đầu tư thực hiện mang lại và phần giá đất ở tăng lên từ hạ tầng do TP thực hiện mang lại. Khi đó, TP chỉ thu đúng và đủ phần giá trị thuộc lợi ích thực sự của Nhà nước (tức phần giá trị đất ở tăng lên từ hạ tầng do TP đầu tư mang lại). Tôi tin rằng theo cách phân tích này thì người mua nhà tại đây có thể chỉ phải nộp cho TP phần giá trị ở mức không cao. Nếu TP thu tiền sử dụng đất ở theo mặt bằng bao gồm cả phần tăng giá hằng năm từ hạ tầng do nhà đầu tư thực hiện mang lại là đã bắt người mua phải trả 2 lần giá trị này, một lần trả cho nhà đầu tư theo hợp đồng và một lần trả cho TP.

DiaOcOnline.vn - Theo Thanh Niên