Bà Dương Thùy Dung, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, CBRE Việt Nam. Ảnh: Bảo Trọng

Thay vì mua căn hộ để chờ cơ hội bán lại kiếm lời như trước, gần đây nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng mua căn hộ để cho thuê lại. Báo cáo nghiên cứu thị trường quý IV/2013 của Công ty Nghiên cứu Thị trường và Tư vấn CBRE Việt Nam cho thấy lượng yêu cầu thuê do CBRE nhận được không ngừng gia tăng trong những năm gần đây. Các yêu cầu với mức ngân sách dưới 2.000 USD/tháng, vốn phù hợp với loại hình căn hộ mua-để-cho-thuê-lại, chiếm hơn một nửa trong tổng số yêu cầu thuê công ty này nhận được trong năm 2013. NCĐT đã có cuộc trao đổi với bà Dương Thùy Dung, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, CBRE Việt Nam, về cơ hội đầu tư vào lĩnh vực này.

* Bà nhận định như thế nào về xu hướng mua căn hộ-để-cho-thuê-lại?

Thực ra xu hướng này không mới. Khi công ty Phú Mỹ Hưng bắt đầu làm dự án ở quận 7 thì họ ngay lập tức thiết lập thị trường mua để cho thuê lại. Chủ đầu tư của Phú Mỹ Hưng là công ty Đài Loan và họ xác định đối tượng khách hàng đầu tiên cũng là những khách nước ngoài như Đài Loan, Hàn Quốc, Nhật. Từ năm 2007 - 2008 ở những dự án căn hộ của Phú Mỹ Hưng, khách hàng mua chủ yếu để cho thuê lại. Thời gian gần đây thì việc này mở rộng ra hơn các khu vực khác như quận Bình Thạnh, quận 2. Nguyên nhân là do có nhiều dự án được đưa vào hoạt động với cơ sở vật chất, tiện ích đầy đủ không thua gì các dự án căn hộ dịch vụ. Trong khi đó, thời gian gần đây nguồn cung căn hộ dịch vụ lại không tăng nhiều. Điều này làm cho căn hộ mua để cho thuê trở nên đắt khách.

Theo tôi chừng nào xu hướng căn hộ dịch vụ còn chững lại như hiện nay thì căn hộ mua cho thuê lại sẽ tiếp tục còn phát triển.

* Thị trường căn hộ cho thuê cũng chững lại thì lấy khách thuê đâu cho loại hình này?

Khách hàng vẫn có trên thị trường. Nguồn vốn FDI vào Việt Nam vẫn tăng đều. Do đó, nhu cầu khách thuê vẫn đang gia tăng khi người nước ngoài đến Việt Nam làm việc nhiều hơn, đặc biệt từ châu Á. Lượng khách thuê vẫn tăng, nhưng có một yếu tố sẽ giảm đi đó là ngân sách. Tuy nhiên, yếu tố này cũng lại là một lợi điểm cho loại hình mua cho thuê lại.

* Liệu xu hướng này có trở thành một kênh đầu tư mới?

Tôi đã nhìn thấy xu hướng này trong một số nhà đầu tư mà tôi quen biết cũng như đang thể hiện rõ trong các nghiên cứu của CBRE. Đây là một kênh đầu tư khá tốt so với vàng, đặc biệt với những nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi và đang phân vân chưa biết làm gì. Việc đầu tư vào bất động sản của những doanh nghiệp uy tín, đặc biệt là với những dự án có khả năng cho thuê đang đóng vai trò ngày càng quan trọng hơn trong các quyết định đầu tư mua căn hộ của họ.

* Lợi tức từ việc mua căn hộ cho thuê là khoảng bao nhiêu % mỗi năm?

Tùy theo mỗi dự án và tùy thuộc ngân sách của người muốn đầu tư, nhưng với một số nhà đầu tư mà tôi biết thì lợi tức lên đến khoảng 7,5% mỗi năm. Lợi tức được tính bằng tổng giá thuê thu nhập được trong một năm sau khi trừ chi phí quản lý chia cho giá mua.

* Làm sao để chọn được dự án mà đầu tư cho hiệu quả?

Để cho thuê lại được cần có nhiều yếu tố như hướng tiếp cận vì phần lớn những người thuê này đều đi ô tô. Khách thuê cũng rất chú trọng đến sự chuyên nghiệp trong quản lý, càng an ninh càng tốt. Do đó những yêu tố như vị trí dự án, tên tuổi chủ đầu tư, đơn vị quản lý sẽ quyết định cho khả năng cho thuê được. Tuy nhiên, như đã nói ở trên, hướng đầu tư này chỉ thích hợp cho những nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi, đầu tư vào bất động sản để giữ tiền và xem việc cho thuê như một lợi điểm.

Đối với những nhà đầu tư mới, họ cần phải cân nhắc nhiều hơn, đặc biệt là những nhà đầu tư đi vay tiền để đầu tư bởi sự cạnh tranh về giá thuê của loại hình này rất gay gắt và rủi ro không cho thuê được là vẫn có.

* Phân khúc căn hộ nào có thể mua để cho thuê lại?

Nếu như trước đây chỉ có loại hình hạng sang và cao cấp mới có thể cho thuê được thì gần đây phân khúc nhà vừa túi tiền cũng có thể cho thuê lại. Ví dụ như những dự án tại căn hộ của HAGL ở Nhà Bè. Nếu như buổi chiều cuối tuần đến tham quan hồ bơi ở các dự án như Phú Hoàng Anh, An Tiến thì hầu hết khách bơi ở đó là người nước ngoài. Những người này chủ yếu là giáo viên dạy tiếng anh ở TP.HCM và họ muốn thuê những dự án có giá thuê thấp nhưng vẫn có đầy đủ các tiện ích. Tại những dự án này giá cho thuê chỉ khoảng 700 USD/tháng cho căn hộ 90 m2, nhưng bù lại chi phí của các nhà đầu tư bỏ ra khi mua căn hộ chỉ 15 triệu/m2.

* Nhà đầu tư cần làm gì để cho thuê lại được giá cao?

Mình cần phải hiểu được yêu cầu của khách hàng như thế nào từ đó sẽ có những thiết kế nội thất phù hợp với đối tượng mà họ nhắm tới. Ví dụ quận 2 là khu vực yêu thích của người châu Âu, những người thích không gian mở, mọi thứ không quá cầu kỳ, phải có nhiều ánh sáng vàng. Và tất nhiên khi có hai căn hộ có cùng vị trí, cùng tiện ích họ sẽ chấp nhận trả một giá cao hơn cho một căn hợp sở thích của họ.

* Diện tích căn hộ có quan trọng không?

Nó liên quan tới giá thuê. Giá thuê của khách hàng bây giờ hạn chế so với trước đây. Đa phần yêu cầu của khách hàng mà chúng tôi nhận được đều có ngân sách dưới 2.000 USD/tháng/căn hộ. Và với những khách thuê này, diện tích lớn hay nhỏ họ cũng chỉ có ngân sách chừng đó. Như vậy, nếu nhà đầu tư mua một căn hộ mua 3 phòng ngủ và cho thuê lại với giá đó thì hiệu quả đầu tư rõ ràng là không đạt và cho thuê cao hơn thì không có khách. Thường thì loại hình 2 phòng ngủ có diện tích từ 80-90 m2 là dễ cho thuê nhất.

* Nếu tôi có 3 tỉ đồng thì có nên mua căn hộ để cho thuê?

Nếu là lời khuyên thì nên. Tuy nhiên, anh nên đầu tư vào khu vực quận 7, thay vì quận 2 bởi sự cạnh tranh ít hơn. Với 3 tỉ thì có thể mua một căn hộ 2 phòng ngủ với diện tích khoảng 70 m2 tại Phú Mỹ Hưng quận 7 có thể cho thuê khoảng 800 USD/tháng/căn. Hiện nay tại quận 7 có khá nhiều dự án đang bán với mức giá đó, thậm chí có nhiều căn hộ có hợp đồng cho thuê sẵn. Đây là cách kinh doanh ít rủi ro nhất mà hiệu quả kinh doanh cũng không tệ.

* Hiện bà có tham gia vào hình thức đầu tư nào không?

Hiện thì tôi không có nhiều tiền nên không đầu tư vào đâu cả. Năm ngoái tôi có mua một căn hộ ở Vũng Tàu. Lúc đầu cũng định đầu tư, nhưng sau thấy thích quá nên để dành luôn cho gia đình nghỉ dưỡng. Vừa rồi tôi có mua một căn hộ tại quận 7 định cho thuê nhưng giờ cũng thấy thích nên không cho thuê mà chuyển về đây ở luôn.