Chủ trương cải tạo chung cư cũ, xuống cấp dù đã được bàn đến từ rất lâu, nhưng đến nay vẫn “dậm chân tại chỗ”.

Nguyên nhân được các chuyên gia chỉ ra là do các chính sách quá đề cao vai trò của nhà đầu tư tư nhân, chưa coi trọng đúng mức vai trò của cộng đồng chung cư.

Cơ chế chưa thông thoáng

Tại hội thảo quốc tế về cải tạo chung cư cũ do Tổng hội Xây dựng Việt Nam tổ chức cuối tuần qua, ông Nguyễn Trọng Ninh, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, cả nước hiện còn gần 1.690 chung cư cũ, tập trung nhiều nhất ở Hà Nội và TP. HCM.

Riêng Hà Nội có khoảng 1.155 khối nhà chung cư cao 4 - 6 tầng và 10 khu thấp từ 1 - 3 tầng. Trong đó, có hơn 980 chung cư được xây dựng trước năm 1990 và tập trung tại các quận nội thành cũ. Tổng diện tích các chung cư này lên tới 1,7 triệu m2, cần được cải tạo xây dựng lại. Ngoài ra, còn có các khu nhà tập thể đơn lẻ, quy mô nhỏ, khu nhà do các cơ quan tự quản nằm rải rác, xen kẽ trong các khu phố. Tuy nhiên, sau 10 năm nỗ lực, Hà Nội cũng chỉ mới cải tạo, xây dựng lại được 14 nhà chung cư cũ.

Còn tại TP. HCM, có trên 530 chung cư được xây dựng từ trước năm 1975. Phần lớn các chung cư này đều xuống cấp, hư hỏng nặng sau nhiều năm đưa vào khai thác, sử dụng. Thành phố đã hoàn thành di dời, tháo dỡ để xây mới 38 khối nhà chung cư bị hư hỏng, xuống cấp, với tổng số 3.387 hộ dân. Theo kế hoạch, giai đoạn năm 2013 - 2015, sẽ có 65 khối nhà chung cư được cải tạo, xây dựng mới cho hơn 7.680 hộ dân.

Việc cải tạo chung cư cũ còn quá chậm, theo nhóm tác giả Lê Thị Hoài Ân và Phùng Anh Quân, giảng viên Khoa Kinh tế và quản lý xây dựng, Trường đại học Xây dựng, là do Nhà nước muốn đốc thúc thực hiện các dự án, nhưng cơ chế chưa thông thoáng để người dân và doanh nghiệp cùng triển khai. Bản thân người dân lại mâu thuẫn giữa việc ở lại và chuyển đi do sự đánh đổi chất lượng kết cấu hạ tầng và việc tiếp cận các tiện ích xã hội quen thuộc, sự nghi ngờ về việc có một cuộc sống tốt hơn sau khi di chuyển. Về phía các doanh nghiệp lại hạn chế trong bài toán lợi nhuận của riêng họ và niềm tin đầu tư đang xuống thấp.

Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cũng cho rằng, chính sách tái thiết chung cư cũ hiện hành quá đề cao vai trò của nhà đầu tư tư nhân, mà chưa coi trọng đúng mức vai trò của cộng đồng chung cư, còn vai trò của chính quyền đô thị lại chưa thật rõ ràng.

“Nguyên nhân của tình trạng nói trên là do thiếu cơ chế đồng bộ, không đảm bảo lợi ích của các bên tham gia, thiếu chế tài mạnh. Ngoài ra, còn do quy hoạch chung hạn chế chiều cao nhà cao tầng và yêu cầu giảm dân số nội đô”, ông Liêm nhấn mạnh.

Ở góc độ quản lý nhà nước trong lĩnh vực này, ông Ninh đánh giá, do khó khăn về vốn, công tác điều tra, khảo sát các khu nhà ở cũ rất phức tạp, các địa phương chủ yếu thực hiện việc chọn chủ đầu tư trước và giao các chủ đầu tư tiến hành khảo sát, điều tra xã hội học và thực hiện lập quy hoạch chi tiết khu vực cần cải tạo.

“Đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới các chủ sở hữu căn hộ thiếu tin tưởng về tính công khai, minh bạch trong lựa chọn nhà đầu tư, không đồng thuận về phương án cân đối tài chính dự án của chủ đầu tư, dẫn đến quy hoạch khu vực cần cải tạo chậm được phê duyệt”, ông Ninh nói.

Cần tạo lòng tin cho người dân

Để tháo gỡ những khó khăn, đẩy nhanh lộ trình cải tạo chung cư cũ tại Việt Nam, nhóm tác giả Lê Thị Hoài Ân và Phùng Anh Quân cho rằng, Nhà nước cần đóng vai trò mấu chốt trong việc cân bằng bài toán lợi ích giữa ba bên: Nhà nước - doanh nghiệp - người dân.

Cụ thể, đối với người dân ở các khu chung cư cũ, cần tiến hành khảo sát, tổng hợp ý kiến của họ về phương án thiết kế, chính sách di dân và các vấn đề liên quan, vừa tạo tâm lý sẵn sàng cho người dân, vừa có thể tham khảo được ý kiến của những người đang sống tại khu vực này. Cần phân nhóm dân cư dựa vào thu nhập, độ tuổi để xây dựng những chính sách phù hợp. Tạo điều kiện cho nhóm người dân có thu nhập thấp và trung bình nhận nhà dành cho người thu nhập thấp ở các khu vực ngoại thành, với tỷ lệ quy đổi diện tích hấp dẫn (từ 2 - 2,5 lần).

Đặc biệt, cần tạo lòng tin cho người dân tham gia góp vốn vào dự án, bằng cách thực hiện thành công việc thí điểm một dự án cải tạo chung cư cũ. Dưới sự bảo đảm của Nhà nước, người dân có thể góp vốn cùng doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ. Những người góp vốn sẽ nhận được những ưu đãi như việc chọn tầng, chọn căn nhà ở sau này, tùy từng tỷ lệ vốn góp. Nhà nước cũng có thể tổ chức việc mua trái phiếu xây dựng khu chung cư cũ từ chính cư dân đang sống ở đây. Nếu nhận thức rõ lợi ích sẽ được hưởng sau này, người dân sẽ yên tâm để góp vốn cùng doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ dự án.

Đối với doanh nghiệp, Nhà nước hỗ trợ nguồn vốn bằng cách cho vay vốn ưu đãi, miễn tiền thuế sử dụng đất. Hỗ trợ doanh nghiệp trong việc giải phóng mặt bằng như đối với các hộ dân tích cực trong việc giải phóng mặt bằng được Nhà nước hỗ trợ miễn các loại thuế trong những năm đầu tái định cư ở nơi ở mới. Đối với các hộ nhất định không chịu di dời, chính quyền sẽ có biện pháp cưỡng chế để đảm bảo tiến độ của dự án.

Trong khi đó, bà Nguyễn Hồng Hạnh, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế xây dựng và đô thị cho rằng, quy hoạch tái thiết chung cư cũ cần nâng cao hệ số sử dụng đất, giảm mật độ xây dựng với khả năng dung nạp không vượt quá 10 - 20% để tạo thêm các không gian công cộng như cây xanh, thảm cỏ, vườn hoa, đường dạo... với giải pháp tổng thể là xây dựng một văn bản pháp luật có hiệu lực pháp lý cao như luật tái thiết đô thị.

Cũng tại Hội thảo, ông Liêm thay mặt Tổng hội Xây dựng bày tỏ mong muốn được tham gia thí điểm cải tạo khu chung cư cũ Giảng Võ với vai trò tư vấn tái thiết cho Ban Chỉ đạo của UBND TP. Hà Nội và hợp tác với các sở, ban, ngành của Thành phố xây dựng kế hoạch hành động cho chủ trương này.