Theo Nghị định số 104 của Chính phủ có hiệu lực từ ngày 29.12, khung giá đất tại đô thị loại đặc biệt ở đồng bằng sông Hồng, Đông Nam bộ sẽ cao gấp đôi so với quy định cũ, khoảng 162 triệu đồng/m2 (mức giá hiện hành là 81 triệu đồng/m2).

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cho rằng điều chỉnh lần này chỉ tác động mạnh đến người dân có đất ở đô thị. Còn người dân ở miền núi và khu vực nông thôn gần như không bị ảnh hưởng nhiều. Bởi hiện nay thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trong đó đất ở chỉ 0,03% theo bảng giá đất. Nếu các địa phương tăng bảng giá đất theo khung mới lên gấp đôi, mức thuế này cũng tăng lên gấp đôi là 0,06%, vẫn còn là quá thấp. Đây cũng là lý do người có đất sử dụng rất lãng phí, sử dụng đất không hiệu quả. Thậm chí đang xảy ra tình trạng đầu cơ đất, giành đất chờ tăng giá để sang tay kiếm lời.

Mức nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước, như vậy có thể dẫn đến các giao dịch bằng giấy tay, giao dịch ngầm làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản, có thể phát sinh những tranh chấp và làm giảm nguồn thu ngân sách, gây tác dụng ngược Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

“Chỉ mang tính nửa vời”

Theo ông Võ, tăng khung giá đất là giải pháp tốt để quản lý đất đai hiệu quả hơn, đồng thời cũng làm tăng nguồn thu cho nhà nước. Ông phân tích: “Trước đây khung giá đất chỉ ở mức 60 triệu đồng/m2 đã gây thiệt thòi lớn cho ngân sách nhà nước qua thuế khi chuyển nhượng. Để phù hợp, giá đất trong thực tế phải cao hơn, cỡ tối đa 500 triệu đồng/m2 mới phù hợp với thực tế, tiệm cận giá thị trường. Khung giá hiện nay chỉ mang tính nửa vời, cao hơn so với mức cũ nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Trong khi đó, theo luật Đất đai 2013 thì chúng ta phải định giá đất tương đương với giá thị trường”.

Nhiều chuyên gia lại lo ngại khung giá tăng cao thì mức bồi thường cũng sẽ cao hơn. Thu được nhiều nhưng cũng phải chi nhiều để xây dựng các công trình hạ tầng, giải phóng mặt bằng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng bảng giá đất tăng gấp đôi cũng đồng nghĩa với việc các hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục xin hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở sẽ phải nộp tiền sử dụng đất tăng gấp đôi. “Mức nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước, có thể nhiều hộ gia đình, cá nhân không đủ khả năng tài chính và như vậy có thể dẫn đến các giao dịch bằng giấy tay, giao dịch ngầm làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản, có thể phát sinh những tranh chấp và làm giảm nguồn thu ngân sách, gây tác dụng ngược”, ông Châu lo ngại.

Các doanh nghiệp bất động sản cũng không an tâm khi nghe thông tin khung giá đất tăng gấp đôi, vì như thế sẽ khiến doanh nghiệp thêm khó khăn khi phải bỏ tiền ra mua quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng... với chi phí lớn hơn trước. Trong khi đó, các chi phí này đang là gánh nặng đối với họ. Khi chi phí tăng sẽ đẩy giá nhà đất tăng theo và khách hàng là người phải gánh chịu cuối cùng.
 

Trong những lần họp về khung giá đất của Chính phủ, ông Nguyễn Hữu Tín, Phó chủ tịch UBND TP.HCM, khẳng định TP thống nhất theo khung giá của Chính phủ ban hành, nhưng sẽ có lộ trình hợp lý để thực hiện. Do đời sống của người dân vẫn còn nhiều khó khăn nên chủ trương của TP là tạo mọi điều kiện để người dân dễ dàng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

“Điểm mới” là giá đất thương mại dịch vụ

Ở góc độ quản lý nhà nước, ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất TP.HCM, cho rằng TP sẽ phải điều chỉnh bảng giá đất theo khung giá đất mới nhưng chỉ điều chỉnh những nơi nào tăng giá đột biến do nhà nước đầu tư hạ tầng, ở những khu vực dân cư hiện hữu. Đối với những khu đô thị hóa chưa cao thì điều chỉnh không nhiều, để không tạo ra khó khăn cho người dân trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính. Mặc dù khung giá đất mới sẽ có hiệu lực từ ngày 29.12, nhưng thời gian qua các quận, huyện chưa ghi nhận tình trạng người dân, doanh nghiệp “chạy đua” nộp hồ sơ hợp thức hóa, chuyển mục đích sử dụng đất để được nộp tiền sử dụng đất theo quy định cũ, bởi trong 2 năm qua TP gần như đã giải quyết dứt điểm các hồ sơ mà người dân hợp tác, có nhu cầu cấp giấy, còn lại những trường hợp tồn đọng do chính sách không cho, do vi phạm...

Trưởng phòng Kinh tế đất (Sở TN-MT TP.HCM) Nguyễn Như Bình cũng cho biết, Nghị định 104 có hiệu lực từ ngày 29.12 nên TP không kịp áp dụng để thực hiện bảng giá đất cho năm mới trên toàn TP sẽ ban hành vào ngày 1.1.2015. Bảng giá đất của TP năm nay chủ yếu là điều chỉnh, bổ sung, cập nhật một số tuyến đường mới. Nếu có tăng thì chủ yếu tập trung tại các khu vực mới được đầu tư cơ sở hạ tầng.

Ông Bình xác định, do bảng giá đất cơ bản vẫn giữ nguyên nên không ảnh hưởng nhiều đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân trong năm 2015. Cụ thể, Sở vẫn trình TP dự thảo bảng giá đất theo khung cũ, đất ở nông thôn tối thiểu là 110.000 đồng/m2, đất ở đô thị tối đa 81 triệu đồng/m2.

Một điểm mới của bảng giá đất 2015 là điều chỉnh về giá đất thương mại dịch vụ. Từ trước đến nay, loại đất này được tính bằng 60% giá đất ở nhưng năm 2015 sẽ được điều chỉnh tăng lên 70% để phù hợp với thực tế.