Thị trường bất động sản tại Hà Nội thời gian qua cho thấy, một số dự án đã bị đẩy giá lên khá cao, có dự án căn hộ chung cư công bố mức tiền chênh lên tới 300 – 400 triệu đồng/căn. Người mua nhà thắc mắc không hiểu thị trường liệu có “ấm” lên đến mức như vậy, hay đó chỉ là chiêu trò của các chủ đầu tư dự án và giới cò mồi.

“Ngã ngửa” với tiền chênh

Sau khi thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu tăng thanh khoản, đặc biệt, phân khúc nhà giá rẻ, diện tích nhỏ được khách hàng săn đón, nhiều người đã phải mua nhà với mức tiền chênh khá cao. Đội ngũ “cò” nhà đất cũng được dịp kiếm lời từ tiền chênh.

Sau một thời gian tìm hiểu các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Hà Nội để tìm mua một căn hộ, chị Nguyễn Xuân (Long Biên, Hà Nội) ưng ý với một căn hộ tại khu Đại Thanh (Thanh Trì). Tuy nhiên, khi gọi điện đến đường dây nóng của sàn giao dịch dự án này để hỏi giá nhà cụ thể thì chị Xuân không khỏi hụt hẫng vì tiền chênh khi mua một căn hộ lên đến 300 - 400 triệu đồng, tùy theo diện tích. Tính ra, với một căn hộ chừng 70 m2 thì giá mỗi mét vuông tính cả tiền chênh lên đến 19 - 20 triệu đồng, tăng gần 6 triệu đồng/m2 so với mức giá công bố của chủ đầu tư. Mức giá này không hề thấp như tên gọi của dự án nhà giá rẻ này.

Cùng chung cảnh ngộ, anh Trần Văn Hải, một khách hàng có ý định mua căn hộ tại dự án 136 Hồ Tùng Mậu (Cầu Giấy) chia sẻ: “Tôi nghe nói căn hộ tại dự án này có giá khởi điểm chỉ khoảng 15 triệu đồng/m2, rẻ nhất khu vực. Song khi tìm hiểu kỹ mới biết giá bán thực có mức chênh so với giá gốc quá lớn, khoảng 2,5 triệu đồng/m2, nên vợ chồng tôi đã phải đi khắp các sàn môi giới để tìm nơi có mức giá chênh phải chăng. Nhưng chúng tôi đến chỗ nào, nhân viên môi giới cũng dọa mua nhanh kẻo giá còn tăng nữa”.

Khảo sát trên thị trường địa ốc Hà Nội hiện nay, có thể thấy, những dự án có mức tiền chênh lớn thường rơi vào các dự án nhà giá rẻ trên dưới 1 tỷ đồng, thuộc diện được vay vốn ưu đãi trong gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, như dự án Kim Văn - Kim Lũ có mức chênh 150 - 350 triệu đồng/căn; dự án VP5 Linh Đàm có mức chênh 250 - 450 triệu đồng/căn, dự án Viện 103 Văn Quán giá chênh 50 - 150 triệu đồng/căn... Ngoài ra, các dự án chung cư cao cấp cũng có mức giá chênh khá cao như dự án căn hộ cao cấp Trung Yên Plaza hay dự án Lancaster mức chênh lên tới 200 triệu đồng/căn, dự án Diamon Flower trên đường Lê Văn Lương chênh 50 - 100 triệu đồng/căn...

Thị trường đã thực sự “nóng”?

Có nhiều nguyên nhân khiến các căn hộ khi được bán ra thị trường có mức giá cao hơn nhiều so với giá gốc mà chủ đầu tư đưa ra. Một trong số đó chính là do tâm lý người mua nhà. “Căn hộ bây giờ cứ phải có tiền chênh mới dễ bán. Một dự án căn hộ đưa ra giá gốc có khi chẳng có khách hỏi mua, nhưng cứ có thêm tiền chênh thì lại thu hút được nhiều khách hàng quan tâm vì họ có cảm giác đây là dự án tốt, đắt hàng, không mua ngay sẽ lỡ”, đại diện một sàn giao dịch chia sẻ. Chính tâm lý này của khách hàng đã tạo điều kiện cho giới cò mồi ỷ thế nâng giá, “hù dọa” khách hàng.

Tuy nhiên, nguyên nhân chính khiến mức giá chênh khó kiểm soát là thị trường nhà đất chưa minh bạch khiến “cò” nhà đất “thừa nước đục thả câu”. Hiện nay, cả nước có khoảng trên 700 sàn giao dịch BĐS nhưng nhiều sàn hoạt động thiếu chuyên nghiệp hoặc hoạt động chỉ mang tính hình thức. Do vậy, trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đang được Quốc hội thảo luận, Bộ Xây dựng đã bỏ quy định bắt buộc các giao dịch BĐS phải thông qua sàn. Mục đích của việc này là nhằm giảm bớt các khâu trung gian, giúp giá nhà không bị đẩy lên cao.

GS Đặng Hùng Võ, chuyên gia BĐS, cho rằng, nên để thị trường nhà đất phát triển tự nhiên, người mua nhà có quyền lựa chọn mua qua sàn hay mua trực tiếp của chủ đầu tư. Lúc đó, tự các sàn sẽ phải trở thành một điểm giao dịch tốt, người mua nhà trả phí để được cung ứng các dịch vụ có chất lượng về hợp đồng, giấy tờ pháp lý. Đồng thời, tình trạng “cò” lũng đoạn thị trường sẽ dần bị triệt tiêu.

Ở một góc độ khác, các sàn giao dịch hay giới cò mồi còn viện cớ thị trường nóng lên để đẩy tiền chênh lên cao nhằm trục lợi. Tuy nhiên, khách hàng cần tỉnh táo để phân định rõ: thị trường đã thực sự ấm trở lại và nhu cầu BĐS đã thực sự đủ lớn để đẩy chênh lệch giá lên cao như vậy hay chưa? Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Đực, sự ấm lên của thị trường chỉ rơi vào một số dự án có giá trị vài trăm tỷ đồng, trong khi tồn kho, sự ế ẩm của thị trường lại chủ yếu nằm ở những dự án cả nghìn tỷ đồng. “Đúng là nhu cầu mua nhà vẫn có, nhưng giao dịch chủ yếu là của những người mua thực sự, giá trị mua thấp. Còn thực tế, dòng tiền đủ mạnh vẫn chưa sẵn sàng trở lại thị trường”, ông Đực phân tích.

Còn theo Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, TS Phạm Sỹ Liêm, hiện tượng dự án BĐS tăng giá cục bộ có sự “góp sức” của “cò” ngay khi thị trường vừa mới ấm lên cho thấy cách làm ăn chụp giật vẫn có “đất” tồn tại. Nếu tình trạng này không được chấn chỉnh thì sớm muộn lại làm mất lòng tin của người tiêu dùng. Do vậy, các cơ quan quản lý cần theo dõi sát tín hiệu thị trường, tránh lại để xảy ra những cơn “sốt” ảo như các năm trước.