Thị trường căn hộ tại TPHCM thời gian qua chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ của phân khúc trung - cao cấp. Một số chuyên gia BĐS lo ngại nếu doanh nghiệp không có chiến lược cơ cấu lại sản phẩm một cách hợp lý, thị trường sẽ rơi vào trạng thái bão hòa, lệch pha cung - cầu ngày càng xa.

Nguồn cung tăng mạnh

Theo báo cáo của Công ty Nghiên cứu thị trường BĐS CBRE, trong quý II-2016, nguồn cung căn hộ tiếp tục tăng mạnh với 10.107 căn hộ mới, tăng 20% so với quý trước nhưng giảm 9% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung mới của phân khúc trung cấp chiếm tỷ lệ cao nhất, khoảng 41% tổng nguồn cung mới. Tiếp sau là phân khúc hạng sang với 22% tổng nguồn cung mới. Dự án thuộc phân khúc bình dân dù có lượng giao dịch tốt nhưng nguồn cung mới không nhiều.

Thị trường BĐS hiện nay ngày càng ít căn hộ 700-800 triệu đồng/căn và thay vào đó là những căn hộ có mức giá từ 1,5 đến vài tỷ đồng/căn. Nguyên nhân các chủ đầu tư ồ ạt chuyển sang phân khúc căn hộ trung - cao cấp (dịch vụ đầy đủ) do biên độ lợi nhuận cao hơn phân khúc trung bình. Chính xu hướng này đang khiến thị trường lệch pha cung - cầu trầm trọng.

Quý II-2016, số căn hộ bán được đạt 5.887 căn, giảm 45% so với cùng kỳ năm ngoái và giảm 35% so với quý trước. Tỷ lệ hấp thụ giảm một phần từ việc thị trường bị hút vào một số dự án BĐS của những ông lớn khiến một số chủ đầu tư cùng phân khúc phải dời kế hoạch, đồng thời khách hàng cũng dồn sự chú ý vào dự án trên nên tỷ lệ hấp thụ không cao như kỳ vọng. Trước tình hình trầm lắng, đa phần các chủ đầu tư giảm giá chào bán và quý II này ghi nhận mức giá chào bán trung bình còn 49,3 triệu đồng/m2, tức giảm 1% so với cùng kỳ năm ngoái và 0,3% so với quý trước. Ngược lại, phân khúc hạng sang ghi nhận mức giá tăng 2%.

Báo cáo kết quả nghiên cứu thị trường BĐS TPHCM trong quý II-2016 của Công ty Savills Việt Nam cũng cho thấy, với loại hình căn hộ có 19 dự án mới và giai đoạn 2 của một dự án hiện hữu được mở bán, cung cấp hơn 8.700 căn hộ, tăng trưởng 15% theo quý. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt hơn 40.100 căn hộ. Cùng với đó, trong quý II-2016, 11 dự án biệt thự/nhà liền kề và giai đoạn mới của 3 dự án hiện hữu cung cấp thêm cho thị trường khoảng 1.600 căn, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 3.200 căn, tăng 55% theo quý và 180% theo năm. Nhà liền kề diện tích vừa và lớn từ 90-120m2 được hấp thụ tốt trong quý. Tuy nhiên, các nhà đầu tư uy tín vẫn tiếp tục cho ra mắt những sản phẩm có kích thước nhỏ hơn.

Lệch pha cung - cầu

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, nhận định thị trường BĐS hiện nay đang bị “đảo ngược”. Lý giải cho quan điểm này, ông Quang cho biết thị trường BĐS cả nước nói chung và TPHCM từng trải qua giai đoạn đáy khủng hoảng. Từ giữa năm 2014 đến cuối năm 2015, thị trường BĐS bắt đầu ấm dần và khởi sắc hơn trên mọi phân khúc. Thời điểm này, nhiều nhà đầu tư thứ cấp mong muốn thu hồi vốn nên đã bán ra ồ ạt. Trên đà tăng trưởng ngoạn mục của năm 2015, bước sang năm 2016, hàng loạt chủ đầu tư đã chuyển hướng đầu tư phát triển căn hộ nhu cầu thực sang phân khúc căn hộ tiện nghi.

Ông Trần Khánh Quang phân tích: Có 2 đối tượng chính mua căn hộ là nhà đầu tư và người có nhu cầu thực về nhà ở. Đối với người có nhu cầu thực về nhà ở, nguồn cung nhà giá rẻ quá ít, khan hiếm. Đối với đối tượng khách hàng là nhà đầu tư, một số chưa thu hồi được khoản đầu tư trong giai đoạn thị trường đóng băng, số còn lại đầu tư trong giai đoạn từ 2014-2015 cũng chưa thể thu hồi vốn về do chưa thể bán lại các căn hộ đã đầu tư vì giá bán lại không được như họ kỳ vọng, còn mua để cho thuê căn hộ lại chưa đến thời điểm giao nhà. Và chính vì sự tham gia yếu ớt của các nhà đầu tư thứ cấp đã khiến thị trường căn hộ ở phân khúc trung - cao cấp kém sôi động. “Từ nay đến cuối năm thị trường sẽ không có biến động gì đáng quan ngại, giá bán có thể tăng nhẹ 2-3%, nhưng áp lực bán hàng đối với các doanh nghiệp địa ốc là rất lớn, phải tốn nhiều chi phí hơn cho hoạt động quảng bá sản phẩm, cũng như đưa ra nhiều cam kết về chất lượng, giá trị và khả năng khai thác BĐS” - ông Quang chia sẻ.

Tổng giám đốc Công ty Exim Real Estate, bà Trần Thị Cẩm Tú, cho biết gần đây rất nhiều chủ đầu tư đã chủ động đưa ra thị trường hàng loạt dự án BĐS đa dạng phân khúc, mang lại nhiều sự lựa chọn cho người mua nhà. Tuy nhiên, giao dịch trên thị trường nhìn chung có dấu hiệu chững lại do nhiều nguyên nhân. Trong đó 3 nguyên nhân chính là: Nguồn cung trên thị trường đa số là dự án cũ (mở bán giai đoạn 2, 3 hoặc tái khởi động các dự án dang dở - PV); dự án mới ít; tác động thông tin xấu từ một số dự án làm suy giảm niềm tin khách hàng. Bà Tú khẳng định: “Những dự án mới hiện nay vẫn được thị trường hấp thụ rất tốt nhờ khẩu vị lạ và chương trình bán hàng hấp dẫn. Những dự án có vị trí đắc địa, view sông, phong phú tiện ích và dịch vụ... sẽ thu hút sự quan tâm của khách hàng”.

Rút từ kinh nghiệm thực tiễn, ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Công ty Hung Thinh Land, cho rằng một khi thị trường rơi vào trạng thái bão hòa thương hiệu là yếu tố then chốt để cạnh tranh của mỗi doanh nghiệp. Những doanh nghiệp địa ốc muốn tồn tại, phát triển lâu dài, đồng thời vượt lên trong cuộc cạnh tranh mới tất yếu phải xem xét việc gia tăng đầu tư cho chất lượng dịch vụ, sản phẩm, củng cố thương hiệu.