Thị trường bất động sản (BĐS) trầm lắng, tồn kho tăng cao, thanh khoản kém khiến cả chủ đầu tư lẫn khách hàng và các bên liên quan như ngân hàng, nhà thầu, doanh nghiệp vật liệu xây dựng, sàn giao dịch đều rơi vào tình trạng bế tắc, khủng hoảng.

Trước thực trạng này, hình thức liên kết các bên đồng quản lý dòng vốn, tiến độ đang được nhiều doanh nghiệp BĐS áp dụng để tự cứu mình, vượt qua khó khăn.

Đa dạng các hình thức liên kết

Hơn 2 năm qua, thị trường BĐS đóng băng, kém giao dịch không chỉ vì sự suy thoái của nền kinh tế mà còn bởi khách hàng mất niềm tin với chủ đầu tư trong việc sử dụng dòng tiền phát triển dự án. Thực tế, việc chủ đầu tư sử dụng tiền mua nhà của khách hàng sai mục đích khiến dự án chậm tiến độ bàn giao đã xảy ra rất nhiều.

Để khách hàng tin tưởng đóng nốt số tiền mua nhà, đẩy nhanh tiến độ bàn giao, gần đây một số dự án như Usilk City, Emico đã áp dụng phương pháp khách hàng cùng tham gia quản lý dòng vốn. Theo đó, quá trình trả tiền xây, dự án sẽ thông qua một tài khoản chung tại ngân hàng. Chủ đầu tư không được tự ý sử dụng tài khoản này, ngân hàng không thể siết nợ chủ đầu tư. Số tiền trong tài khoản sẽ được chuyển trực tiếp cho nhà thầu thi công sau khi nghiệm thu, xác nhận của khách hàng, chủ đầu tư, ngân hàng. Hình thức này đảm bảo, dòng tiền của khách hàng được sử dụng đúng mục đích là hoàn thiện dự án. Tuy nhiên, kết quả của liên kết này còn phải đợi ở tương lai, khi Usilk City, Emico bàn giao nhà.

Ngoài ra, nhằm xoay vòng vốn nhanh, hiệu quả, nhiều chủ đầu tư đã nghĩ đến hình thức liên kết hỗ trợ giữa nhiều doanh nghiệp BĐS, đơn vị phân phối, sàn giao dịch, doanh nghiệp xây dựng, ngân hàng… tạo ra nguồn lực mạnh về tài chính, đảm bảo tính pháp lý, tiến độ, chất lượng dự án.

Là một trong những doanh nghiệp tham gia liên kết này, ông Nguyễn Thọ Tuyển - Giám đốc Kinh doanh Siêu thị dự án BĐS chia sẻ: "Với vai trò trung gian của sàn giao dịch, chúng tôi mời các ngân hàng, nhà thầu thi công, các đơn vị sản xuất, cung cấp vật liệu xây dựng cùng nhau hỗ trợ chủ đầu tư để hoàn thiện sản phẩm cho người tiêu dùng". Siêu thị dự án BĐS, sàn giao dịch BĐS Thế kỷ đã kết hợp một số chủ dự án với ngân hàng như dự án Sails Tower do Công ty TNHH Khải Hưng và Ngân hàng Liên Việt; dự án CT2A Tân Tây Đô, chủ đầu tư Công ty CP đầu tư Hải Phát và Ngân hàng MB. Theo đó, khi mua căn hộ tại các dự án này, khách hàng được ngân hàng hỗ trợ vay vốn lên đến 70% giá trị căn hộ với lãi suất 8%/năm.

Mới đây, dự án Hạ Đình Tower (Nguyễn Trãi) cũng đưa ra cách liên kết độc đáo. Khách hàng mua căn hộ sẽ nộp tiền tại Ngân hàng Bảo Việt và được đơn vị này cấp giấy cam kết tiến độ, bảo đảm người mua được nhận nhà đúng thời hạn. Nếu dự án chậm tiến độ, ngân hàng sẽ hoàn tiền cộng phí phạt cho khách.

Nâng cao trách nhiệm, giám sát có hiệu quả

Ông Nguyễn Viết Hải - Cố vấn Cơ quan Nghiên cứu, Phản biện và Xúc tiến đầu tư BĐS (VNRiRe) cho rằng: "Việc liên kết giữa các đơn vị trong hoạt động kinh doanh BĐS là giải pháp tích cực đối với thị trường hiện nay. Với hình thức này, chủ đầu tư sẽ ổn định được nguồn vốn để phát triển dự án. Nhà thầu, doanh nghiệp xây dựng, vật liệu xây dựng có tiền trả cho nhân công, tái sản xuất. Ngân hàng có nguồn vốn lưu động. Đơn vị phân phối có sản phẩm tốt để bán. Cuối cùng là khách hàng được hưởng lợi ích, nhận nhà đúng tiến độ".

Tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Phó Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Việt Nam cho rằng: "Biện pháp liên kết trong giai đoạn hiện nay là cần thiết, nhưng phải có cơ chế giám sát, kiểm tra hiệu quả. Ngay bản thân các nhà khi thực hiện liên kết cũng phải có ý thức với vai trò của mình. Nếu không chương trình liên kết chỉ là hình thức".

Đặc biệt, mô hình liên kết này phải liên thông, tuần hoàn với nhau trong đó ngân hàng là người cầm chịch, đưa ra các điều kiện chặt chẽ để đồng tiền sử dụng hiệu quả. Ông Hiệp phân tích: "Ngân hàng phải đưa ra lãi suất hợp lý vì lãi suất quá cao sẽ chẳng ai dám vay vốn để mua nhà hay đầu tư. Còn chủ đầu tư cũng phải tính toán các giải pháp để bán hàng cho hợp lý mới thanh toán được cho nhà thầu và có tiền trả cho nhà cung cấp vật liệu".

Như vậy, hình thức liên kết các bên hiện nay đã và đang là giải pháp thúc đẩy, “kích” thị trường BĐS sôi động trở lại. Đây cũng là cách mà các doanh nghiệp tự cứu mình, vượt khó.

Việc liên kết giữa các bên liên quan trong hoạt động kinh doanh BĐS ngoài mục đích đảm bảo cho sự thanh toán giữa chủ đầu tư và nhà thầu, giữa nhà thầu và nhà cung cấp vật liệu được thông suốt, dự án sớm có sản phẩm để đưa ra thị trường, thì sẽ góp phần kiểm soát chủ đầu tư trong việc sử dụng nguồn vốn có hiệu quả. Qua hình thức liên kết này, ngân hàng sẽ chính là người kiểm soát được nguồn tiền của chủ đầu tư và buộc chủ đầu tư sử dụng đúng mục đích nguồn vốn đó.

Ông Phan Thành Mai Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam