Không lâu nữa, hệ thống chính sách quản lý và phát triển thị trường BĐS sẽ được cập nhật những quy định, chế tài mới dành cho các chủ thể tham gia trực tiếp, gián tiếp. So thời gian trước, trách nhiệm và nghĩa vụ của giới chủ đầu tư, đơn vị kinh doanh dịch vụ BĐS đang dần vào khuôn khổ. Về phía người mua nhà - khách hàng, nguy cơ từ việc mất tiền, chôn vốn khi tham gia giao dịch địa ốc mới chỉ được xử lý phần nào nhờ chính sách. Nhất là “độ trễ” về hiệu năng quản lý vẫn hiện hữu.

Bám sát BĐS cả thời “sốt ảo” lẫn lúc “đóng băng”, luôn xuất hiện những điển hình chủ đầu tư mặc nhiên lừa đảo, chiếm đoạt tiền mua nhà, vốn góp của khách hàng tại các dự án trên cả nước. Đặc biệt, giai đoạn 2010 - 2013 chứng kiến hàng loạt đại án bị phanh phui với nhiều tên tuổi DN lớn, dự án trị giá triệu đô được cơ quan điều tra bóc tách, xử lý.

Am hiểu luật, ai bằng DN?

Lạ một điều, cứ mỗi khi nhà quản lý ban hành bộ chính sách mới, thì giới xây chung cư - bán căn hộ luôn sẵn sàng vận dụng méo mó luật định bằng nhiều cách để phục vụ lợi ích riêng.

Thuộc tầm “kinh điển” nhất, 4 năm trước, là hành vi định giá bằng ngoại tệ trong hợp đồng mua bán căn hộ, hay rõ hơn, dự án nhà ở thương mại công khai niêm yết giá bán nhà bằng đồng USD của hàng loạt chủ đầu tư. Mặc dù Pháp lệnh Ngoại hối năm 2005 lẫn Nghị định 160/2006.NĐ-CP đã quy định rõ: mọi giao dịch, niêm yết, thanh toán, quảng cáo trên lãnh thổ Việt Nam không được thực hiện bằng ngoại tệ.

Nhưng thị trường địa ốc cuối 2010 và năm 2011 lại nở rộ hàng loạt trường hợp coi thường luật. Đếm sơ sơ, tòa nhà Hattoco (Hà Đông) tùy ý quy đổi giá bán căn hộ từ VND sang USD; KeangNam Landmark Tower công khai chào 2.900 USD/m2 căn hộ; Mulberry Lane, Sky City Tower (Hà Đông) niêm yết 1.800 - 2.300 USD/m2; Richland Southern giới thiệu 1.700 USD/m2; làng Việt kiều châu Âu Euroland (chủ đầu tư TSQ Việt Nam) cung cấp hợp đồng mua bán kèm quy định thay đổi mức thanh toán bằng VND dựa trên cơ sở đồng USD để tham chiếu…

Bị khách hàng - người mua nhà “tố” vi phạm Pháp lệnh ngoại hối, chủ đầu tư luôn có lý do và cơ sở pháp lý riêng để giải thích, tự bảo vệ mình trước cơ quan chức năng. KeangNam khôn khéo “tầm chương trích cú” bằng viện dẫn Nghị quyết 04/2003/NQ-HĐTP ngày 27/5/2003 của Hội đồng Thẩm phán để khẳng định, bảo lưu giá trị hợp đồng mà khách hàng phải tiếp tục tuân thủ (trong khi đối tượng áp dụng của Nghị quyết 04 đã hết hiệu lực từ 1/1/2006; hợp đồng mua bán ký từ tháng 8/2008). TSQ “dắt mũi” người mua nhà bằng chiêu niêm yết giá là VND nhưng kèm quy định giá bán thay đổi theo tỷ giá USD…

Ở cảnh tượng bê bết hơn, những trường hợp còn lại sau đó đều không ngừng… phạm luật. Ông chủ Hàn Quốc gặp nghi án chuyển giá, lình xình trong vận hành, quản lý tòa nhà. TSQ bị nêu danh trong tự ý thay đổi vật liệu xây dựng, “hành” khách hàng phải đóng thêm tiền nếu tự hoàn thiện nội thất căn hộ và mới nhất là bị “tố” thu phí bôi trơn làm sổ đỏ.

Yên tâm nhờ luật mới

Theo các chuyên gia về BĐS, phân tích tài chính - ngân hàng, hay một vài nhân vật đã “nhẵn mặt giới truyền thông địa ốc”, năm 2015 sẽ là thời gian ghi dấu tác động tích cực của chính sách pháp luật với cả thị trường nói chung, và người dân - khách hàng mua nhà nói riêng.

Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật DN, Thông tư 36 của NHNN kèm theo những văn bản hướng dẫn, thông tư liên quan thể hiện kỷ cương ngành xây dựng - BĐS đã được siết chặt hơn trước.

Về phía chủ đầu tư, hoạt động bán BĐS hình thành trong tương lai (phổ biến nhất thị trường thời gian hiện tại) không còn dễ dàng như trước. Những người cần nhà để ở tới mức quay quắt (vì thu nhập chẳng đủ cải thiện điều kiện ở) đã có thể vơi bớt nỗi lo “ném tiền mua vịt trời” vì câu chuyện “mua nhà trên giấy” đang dần tới hồi kết.

Tháng 7 tới đây, muốn huy động vốn từ dự án hẹn tiến độ, chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh. Đồng thời, cơ quan quản lý sẽ có trách nhiệm “trả lời” dự án đã đủ điều kiện bán hàng ra thị trường hay chưa, trước khi DN và khách hàng đặt bút ký vào hợp đồng mua bán.

Thậm chí, có Luật sư còn đưa ra lời khuyên cho khách hàng nhằm “rộng đường pháp lý” dự án sắp giao dịch: khách hàng yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý (dự án lẫn chủ đầu tư) và công khai tiến độ thực hiện.

Quy định pháp luật cũng nêu, chủ đầu tư có trách nhiệm công khai thông tin liên quan như quy hoạch chi tiết, quy mô, tiến độ triển khai, thời gian hoàn công… trên phương tiện thông tin đại chúng.

Nhưng thực tế, tại nhiều dự án hút khách đặt tiền đăng ký mua, thông tin chi tiết về tiến độ (trọng yếu là đã xong móng hầm) cũng như năng lực tài chính “tự có” của DN ra sao đều rất khó tìm kiếm.

Như trường hợp một dự án cao cấp gần sát hồ Hoàng Cầu (quận Đống Đa), chỉ cần “giơ” máy điện thoại để chụp một tấm ảnh phía trong công trường thi công từ khe hở hàng rào quây tôn, lập tức đội quân bảo vệ có mặt “xua đuổi”.

Còn tự thân vận động tìm tới Sở KH&ĐT, Sở QH&KT, Sở Xây dựng, Cục thuế, hay ngân hàng bảo lãnh để có cơ sở thông tin chuẩn xác trước khi ký hợp đồng giao dịch, điều này chỉ có trong lý thuyết - anh Minh, một người đã lấn cấn suốt từ tháng 11/2014 để đi tới quyết định mua suất căn hộ dự án ở Phạm Hùng cho hay.