Tại hội thảo "toàn cảnh thị trường BĐS phân khúc condotel – Cơ hội và thách thức" ngày 16/1, nhiều chuyên gia đều nhìn nhận sản phẩm condotel là dạng thức BĐS giàu tiềm năng phát triển, khá hấp dẫn với mức sinh lời cao. Tuy nhiên, rủi ro pháp lý và khả năng gây nợ xấu cho ngân hàng chính là rào cản lớn nhất của condotel tại Việt Nam.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, thị trường BĐS năm 2016 ghi nhận hiệu ứng lan toả rộng hơn. Trong đó, tiêu biểu nhất là những dự án phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng nở rộ.

Đơn cử, thị trường Nha Trang với loạt dự án nghỉ dưỡng, condotel phát triển “chưa từng thấy” và trở thành một “đại công trường” xây dựng rầm rộ bám dọc dải đất ven biển.

Mỏ vàng chờ khai mở

Dẫu vậy, ông Nam cũng lưu ý, BĐS condotel vẫn còn nhiều tranh cãi. Thậm chí, có quan điểm rằng condotel chỉ là căn hộ ở nhưng không có tính sở hữu lâu dài, không được cấp sổ hồng.

Về điều này, lãnh đạo Hiệp hội BĐS Việt Nam hé mở: “VnREA và các chủ đầu tư dự án condotel đang làm việc với cơ quan quản lý để xác định địa vị pháp lý, tính pháp lý của loại hình BĐS này, nhằm tạo niềm tin cho người tiêu dùng”.

Nguyên lãnh đạo Bộ Xây dựng đánh giá, nếu coi condotel là hình thức nhà ở thì sẽ là kênh huy động vốn đầu tư rất thiết thực, giúp chia sẻ bớt áp lực tài chính với các chủ đầu tư dự án. Đồng thời, nhà đầu tư thứ cấp sẽ có thêm kênh đầu tư sinh lời ổn định dài hạn. Với chủ trương thu hút nguồn vốn ngoại, kiều hối vào thị trường BĐS, condotel sẽ là sản phẩm có sức hút đối với nhóm đối tượng này.

Ở góc độ cơ quan ngành du lịch, Ts.Lê Ngọc Tuấn, Vụ khách sạn (Tổng cục du lịch Việt Nam), đặc biệt nhấn mạnh yếu tố tăng trưởng từ khách du lịch đã và đang tác động tích cực tới dòng chảy BĐS.

Nếu như năm 2010, Việt Nam đón khoảng 5,1 triệu lượt khách thì tới năm 2016, ngành du lịch đã đón tới 10 triệu lượt – tăng 25,9% so với năm 2015. Tổng kết năm 2016 của Tổng cục Du lịch cho thấy, toàn ngành đã phục vụ 62 triệu lượt khách nội địa, tổng thu từ khách du lịch đạt 400.000 tỷ đồng.

Bên cạnh một số vấn đề (như thực trạng hạ tầng du lịch còn hạn chế, số lượng cơ sở lưu trú quá tải cục bộ tại một số địa bàn, thiếu những tổ hợp lưu trú và giải trí tạo ra sức hấp dẫn và chủ lực), ông Ts. Tuấn còn lưu ý: “lợi nhuận đầu tư vào căn hộ khách sạn đang khá cao. Theo thông cáo của một số dự án, lợi nhuận đầu tư condotel hiện nay hấp dẫn hơn so với một số kênh đầu tư khác như gửi ngân hàng, vàng, chứng khoán”.

Hành trình pháp lý còn gian truân?

Là một DN đầu tư khá mạnh vào phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, condotel thời gian này, CEO Group đang gặp điểm vướng pháp lý khiến sản phẩm bị giảm tính hấp dẫn.

Theo ông Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch VnREA, Chủ tịch CEO Group, DN này đang phát triển dự án có loại hình condotel nghỉ dưỡng ven biển tại Phú Quốc, dự kiến đầu tư thêm ở Nha Trang. Việc chưa có quy định về tính pháp lý của condotel, quy hoạch, quy chuẩn xây dựng, cũng như quản lý dự án loại này đang gây khó cho DN.

Cụ thể, các quy định pháp luật liên quan tới BĐS nghỉ dưỡng nói chung và condotel ven biển nói riêng chưa thật sự đầy đủ, còn có những cách hiểu khác nhau và sự áp dụng khác biệt giữa các địa phương.

Hàng loạt những bất cập về quy hoạch (đất tại các khu vực ven biển được quy hoạch là đất thương mại dịch vụ), chưa có quy chuẩn kỹ thuật riêng cho Condotel ven biển… được đại diện CEO Group nêu lên.

Đặc biệt, là thông tin liên quan tới việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ khách sạn (Giấy chứng nhận) cho khách hàng mua condotel ven biển. Ông Bình chia sẻ: “trên thực tế, hầu hết người mua condotel ven biển chưa được cấp Giấy chứng nhận vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho vấn đề này”.

Từ đây, lãnh đạo CEO Group kiến nghị một loạt vấn đề như: cần đưa nội dung “đất ở không hình thành đơn vị ở” của condotel ven vào quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án trên cơ sở phù hợp với quy hoạch chung của bãi biển khu vực dự án với một tỷ lệ đất ở không hình thành đơn vị ở nhất định (ví dụ, tỷ lệ 15% tổng diện tích đất dự án).

Điều này nhằm tạo sự chủ động cho các doanh nghiệp ngay từ khi triển khai dự án. Hơn nữa, cần có bổ sung quy chuẩn kỹ thuật cho condotel, xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu căn hộ khách sạn cho khách hàng mua condotel biển.

Chưa hết, Ts. Lê Ngọc Tuấn còn chỉ ra một số rủi ro từ hoạt động đầu tư condotel. Đó là: lợi nhuận đầu tư phụ thuộc vào nguồn khách du lịch và sẽ bị ảnh hưởng nếu lượng du khách sụt giảm; cần thuê công ty quản lý chuyên nghiệp vì các nhà đầu tư thứ cấp sẽ gặp rủi ro vì thiếu kinh nghiệm phân tích thị trường, chỉ đầu tư theo phong trào, và sự hứa hẹn quá mức lợi nhuận từ các chủ đầu tư…

Một khuyến nghị về thách thức vốn cho DN đầu tư condotel đến từ Ts. Vũ Đình Ánh cũng nhận được quan tâm đặc biệt. Theo ông Ánh, từ năm 2016, NHNN đã có quy định siết chặt tín dụng cho BĐS nghỉ dưỡng về tỷ lệ giới hạn cho vay.

Xu hướng siết chặt tín dụng là thấy rõ, có thể tín dụng siết ở phân khúc này, mở ở phân khúc khác. “Nếu không cảnh giác và điều chỉnh thì rất dễ lặp lại cơn khủng khoảng như giai đoạn 2008-2009”, Ts. Ánh đánh giá.

Đối chiếu với những chủ sở hữu condotel quá phụ thuộc vốn vay ngân hàng (để đầu tư), nếu hiệu quả khai thác không như kỳ vọng thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới lợi nhuận và khả năng trả nợ vay nhà băng.