Từ khi thị trường BĐS đón nhận ngày càng nhiều dự án chung cư thương mại, tổ hợp nhà ở cao tầng, lựa chọn của người mua cũng đa dạng hơn. Nếu đủ lực tài chính và ưa thể hiện đẳng cấp, không ít khách hàng thường nhắm tới các căn hộ dạng penhouse – với giá thành luôn rất "chát".

Tại Hà Nội, một trong số địa bàn ghi nhận nguồn cung căn hộ chung cư khổng lồ, người mua nhà dần mở rộng khái niệm về penhouse sang căn hộ áp mái, căn tầng trên cùng theo hướng rất… thị trường.

Muôn dạng Penhouse

Chừng 2 năm trước, dự án Đại Thanh bán cháy hàng tại thị trường Hà Nội với mức giá từng bị coi là "phá giá thị trường" (thấp hơn mặt bằng giá thời điểm 2013 của phân khúc NƠTM). Sốc hơn nữa, là sự kiện chủ đầu tư mở bán khoảng 50 căn hộ penhouse thuộc tòa CT8 với đơn giá chỉ 10 triệu đồng/m2 (xuýt soát NƠXH như dự án Đặng Xá - Gia Lâm có mức giá dự kiến dưới 9 triệu đồng/m2 do Viglacera triển khai).

Báo chí tìm hiểu, người dân đổ xô săn mua, thì mới hay số lượng căn hộ Penhouse (theo cách gọi của chủ đầu tư Đại Thanh) có được là nhờ cơi nới tầng 32 (trên cùng) của tòa CT8. Mối lo về không được cấp chứng nhận sở hữu căn hộ loại này từ dư luận được DN bán hàng khẳng định, kèm theo là lời hứa sẽ "tìm cách" để những căn này sớm có sổ. Thậm chí, nhân viên sàn giao dịch Mường Thanh cũng cho biết không có một giao dịch nào vì nguyên nhân không sổ đỏ.

Trước trường hợp "phù phép" điển hình của DN Đại Thanh, phải kể tới một tiền lệ tương tự là dự án chung cư số 6 Đội Nhân (Ba Đình). Cơ bản sự việc như sau: chủ đầu tư đã tự ý biến tầng áp mái thành 17 căn hộ để bán cho khách hàng. Sau khi được… lên mặt báo, đại diện chủ đầu tư lấy lý do đã báo cáo lên Sở Xây dựng về việc điều chỉnh tầng áp mái thành căn hộ để bán (dù theo Luật, chủ đầu tư chỉ được phép triển khai dự án theo phương án thay đổi kết cấu ban đầu sau khi cơ quan chức năng phê duyệt, cấp phép bổ sung)…

Ở góc nhìn thị trường, penhouse vốn được mặc nhiên để chỉ biệt thự trên cao, căn hộ áp mái, căn hộ thông tầng được thiết kế bắt mắt sang trọng, diện tích khoảng trên 150m2 và số lượng trong từng dự án luôn hạn chế. Tuy nhiên, định nghĩa trên Bách khoa toàn thư mở cho biết, căn hộ Penthouse là căn hộ nằm trên tầng cao nhất của một tòa nhà, một cao ốc hay người ta gọi là căn hộ thông tầng.

Tuy nhiên, theo nhiều người, căn hộ Penthouse vẫn còn được đánh giá là chưa tương xứng với chữ "Penthouse" thực sự và họ còn lo ngại là phải sống ở "khu chung cư" do thiếu không gian xanh và ánh sáng tự nhiên. Bởi ngoài tiêu chuẩn là "căn hộ thông tầng", "căn hộ áp mái" ở các cao ốc hiện đại thì vẫn thiếu tiêu chí thiết kế căn hộ phải thật xa hoa, sang trọng và từ 2 tầng trở lên.

Từ hệ quy chiếu này, có thể nhận ra hầu như sản phẩm penhouse đúng nghĩa đen vẫn quá ít ỏi trên thị trường BĐS Hà Nội nói riêng lẫn toàn bộ rổ hàng địa ốc cả nước. Điểm sơ qua, theo một số chủ nhân căn hộ loại này, chỉ TimesCity, Discovery Complex, Ciputra, Golden Westlake, EcoPark Hưng Yên hay chung cư 170 Đê La Thành được xem như cung cấp sản phẩm penhouse "thuần". Còn lại, đa phần chủ đầu tư chỉ vay mượn khái niệm "penhouse" theo cách rất thị trường để gia tăng giá trị sản phẩm dự án đang chào bán.

6 tháng qua, thị trường nhà ở thương mại tại Hà Nội chứng kiến sự hồi phục ban đầu về thanh khoản lẫn giá trị đầu tư. Trong hàng loạt chủ đầu tư "ăn nên làm ra", xí nghiệp nhà Lai Châu vẫn tiếp tục thuộc tốp đầu với loạt dự án tại khu vực Linh Đàm.

Của rẻ, của ôi?

Bên cạnh hàng nghìn căn hộ tới tay người mua, một lượng không nhỏ các căn hộ tầng áp mái thuộc dự án HH1, 2, 3 Linh Đàm vẫn đều đặn được đội ngũ môi giới thúc đẩy bán hàng. Vẫn theo cách gọi của… hai năm trước, căn hộ penhouse ở cụm block nhà HH3, 4 hiện có giá gốc 13 triệu đồng/m2. Ngoài ra, theo một nhân viên của sàn Venusland (phân phối sản phẩm penhouse tại đây), người mua phải trả thêm khoản chênh 100 triệu đồng/suất căn hộ.

"Căn góc penhouse được sử dụng khoảng hành lang phía trước nên dẫn tới diện tích phụ trội này. Nếu mua thì diện tích trên hợp đồng không thể hiện không gian phía trước này, nhưng chủ nhân được sử dụng không mất tiền. Thậm chí cơi nới thành phòng ngủ cũng không sao"…

Vẫn theo môi giới tên T., so với các căn phía dưới (giá gốc 13,5 triệu đồng), căn tầng penhouse có giá gốc lẫn tiền chênh thấp hơn hẳn. Đặt câu hỏi về biện pháp chống nắng nóng, áp lực nước thấpnhân viên sàn trả lời khéo léo: Tốt nhất nên chọn căn hướng ban công Đông – Nam cho đỡ nắng chiếu trực tiếp. Ngoài ra, tiếng ồn và áp lực nước thì bên bán hàng chúng em chưa nghe khách hàng phàn nàn nên anh không lo. Cuối cùng, do trên tầng penhouse vẫn còn tầng kỹ thuật (trên cùng) – nơi để bể nước, chuyện nắng nóng không sao cả.

Thực tế, nhiều sự lo lắng từ khách hàng đã từng trải nghiệm cuộc sống "penhouse" tại các tổ hợp nhà ở thương mại giá rẻ cho thấy hàng loạt khuyết điểm của dạng căn hộ này. Cụ thể, thấm trần do hệ thống thoát nước mưa dồn về rãnh gom nước ngay tại mép ngoài căn hộ. Thứ hai, là chống nóng và tự cải thiện áp lực nước bằng cách lắp thêm bơm tăng áp. Đồng thời, ảnh hưởng về thời gian di chuyển (đợi thang máy) cũng như tiếng ồn (lần cuộn lốc kỹ thuật của thang) cũng cần cân nhắc trước khi mua – anh Hoàng Đạt, một người sống tại khu vực Kim Văn – Kim Lũ chia sẻ.