Giới kinh doanh điạ ốc hào hứng bởi họ sẽ rộng cửa để lấn chân vào thị trường đất nền. Trong khi đó, hệ quả của chính sách đối với bộ mặt đô thị là... nhãn tiền.

Giới kinh doanh điạ ốc hào hứng bởi họ sẽ rộng cửa để lấn chân vào thị trường đất nền. Trong khi đó, hệ quả của chính sách đối với bộ mặt đô thị là... nhãn tiền. Cuối năm 2013, thị trường bất động sản đón nhận thông tin: Từ ngày ngày 5.1.2014, theo Thông tư 20/2013/TTLT-BXD-BNV, bộ Xây dựng cho phép các chủ dự án không phải bán nhà mà có thể bán đất cho người dân tự xây nhà ở. Hiện đã có tới 12 triệu m2 đất nền chưa bán được.

Giới kinh doanh hào hứng

Nói về quy định cho “phân lô bán nền”, ông Nguyễn Văn Đực, phó giám đốc công ty địa ốc Đất Lành cho rằng, điều này là cần thiết bởi bản chất của các dự án nhà phố từ trước đến nay vẫn là phân lô bán nền. Lúc trước nhà nước dùng mệnh lệnh hành chính để cấm ngay lập tức người dân cũng “lách” bằng cho ra đời những “hợp đồng góp vốn”, “hợp đồng góp vốn xây dựng”…Cấm không được thì bây giờ bộ sửa sai là hợp lý, là tránh phiền hà, gây thêm thủ tục cho dân.

Tương tự, ông Hoàng Anh Tuấn, tổng giám đốc công ty Tấc Đất Tấc Vàng cho biết, với những quy định chi tiết về điều kiện phải đảm bảo hạ tầng, tuân thủ quy hoạch khi doanh nghiệp phân lô bán nền như tại thông tư 20 thì không phải lo lắng về tình trạng đầu cơ nhà đất, đặc biệt cũng không phải lo lắng về hạ tầng đô thị không đồng bộ.

Trước đây, nhà nước cho phép phân lô bán nền nhưng lại quy định thiếu chặt chẽ dẫn đến hệ quả là những khu đô thị ma, nhếch nhác. Sau đó nhà nước cấm thì tình hình vẫn không thay đổi vì doanh nghiệp và người dân đã tìm cách “lách luật” bằng những hợp đồng góp vốn, hợp đồng đầu tư xây dựng…

Do vậy, theo ông Tuấn, cho phép phân lô bán nền nhưng phải đảm bảo hạ tầng kỹ thuật đã mở thêm một cánh cửa cho thị trường bất động sản, đồng thời giảm bớt thủ tục phiền hà cho người dân và doanh nghiệp.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng Giám đốc Techcomreal, cũng cho rằng, việc cho phép phân lô bán nền trở lại khi dự án đã hoàn tất hạ tầng sẽ phần nào tháo gỡ được vướng mắc cho thị trường đất nền. Chủ đầu tư các dự án bất động sản sẽ giảm được chi phí đầu tư, giá thành bất động sản cũng theo đó mà giảm xuống.

Khách hàng cũng được lợi là khi mua đất, nếu cần chỗ an cư thì xây nhà ở ngay nhưng nếu chưa có nhu cầu, họ cũng không phải chịu áp lực bỏ tiền xây nhà thô. Như vậy, không chỉ có chủ các dự án tìm được đường ra mà chính các nhà đầu tư thứ cấp cũng trút được gánh nặng vì có thể chuyển nhượng dự án dễ dàng hơn.

Thông thoáng nhưng chặt chẽ?

Ông Đỗ Việt Chiến, Cục trưởng Cục phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) lý giải, việc cho phép phân lô bán nền theo thông tư 20 nhằm mục đích là tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp cũng như người dân. Tuy nhiên, không phải vì thế mà thả lỏng, dẫn tới những hệ lụy về hạ tầng sau này.

Bởi quy định đã nêu rõ: Ở những khu vực đô thị đặc biệt, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị... thì hộ gia đình, cá nhân khi xin phép xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng, thủ phạm của những khu ổ chuột, của nạn đầu cơ là chính sách phân lô hộ lẻ trước đây chứ không phải phân lô bán nền theo những quy định tại Thông tư 20. Nguyên nhân là, phân lô hộ lẻ trước đây không coi trọng quy hoạch, không coi trọng hạ tầng mà chỉ giải quyết được chỗ ở cho dân. Trước đây, người dân chỉ cần lấy một khu đất, có thể là đất nông nghiệp, làm quy hoạch 1/500, phân lô rồi đem bán.

Các doanh nghiệp cũng chỉ chăm chăm vào phân lô mà không dành đất để xây dựng đường xá, khu vui chơi giải trí dẫn đến nhiều dự án bỏ hoang vì thiếu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Những khu dân cư hình thành rơi vào tình trạng lụp xụp, chất lượng đời sống sụt giảm, bộ mặt đô thị bị phá nát.

Chính sách không nhất quán!

Điều đáng quan tâm, vào giữa năm 2011, chính bộ Xây dựng báo cáo đề xuất với Thủ tướng Chính phủ xoá bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị. Lúc ấy bộ Xây dựng cho rằng, chủ trương này là cần thiết" và "nếu không làm mạnh việc xóa bỏ phân lô, bán nền thì lợi ích sẽ chỉ phục vụ cho các chủ đầu tư và giới đầu cơ, trong khi rủi ro và thiệt hại sẽ luôn rơi vào người tiêu dùng.

Theo các chuyên gia, việc cho phép tiếp tục phân lô bán nền là nhằm "gỡ khó" cho các chủ đầu tư đang mắc kẹt, tăng tính thanh khoản cho các dự án. Tuy nhiên, trong quá khứ hình thức phân lô bán nền đã khiến thị trường rơi vào cảnh hỗn loạn và hậu quả hiện nay là hàng trăm khu đô thị bỏ hoang, các khu biệt thự, nhà liền kề không người ở.

Một doanh nghiệp bất động sản cũng cho biết, quy định cho phép phân lô bán nền đã giảm bớt gánh nặng về chi phí đầu tư, tức là không phải bỏ tiền xây móng. Tuy nhiên, thị trường bất động sản khó khăn là do tổng hợp nhiều nguyên nhân, trong đó hàng tồn kho, nợ xấu, thất nghiệp…mới là những nguyên nhân chính.

Theo Bộ Xây dựng, tính đến hết tháng 6.2013, tồn kho đất nền nhà ở trên cả nước còn hơn 9,9 triệu m2, tương đương 33.951 tỉ đồng; đất nền thương mại khác trên 2 triệu m2, tương đương 5.835 tỉ đồng.

Trong năm 2013, với Nghị quyết 02 được ban hành, gói tín dụng 30 ngàn tỉ đồng ra đời, nhiều người hy vọng những tồn tại của thị trường sẽ được giải quyết. Nhưng đến nay, toàn bộ gánh nặng này đã được chuyển qua 2014 nên cũng không thể ảo tưởng năm tới thị trường sẽ được giải cứu.

Trên thực tế, hình thức kinh doanh phân lô bán nền, thực chất không phải là bán bất động sản mà là bán sản phẩm hình thành trong tương lai. Nó không khác biệt lắm so với bán nhà trên giấy. Nếu hình thức phân lô bán nền được phép triển khai sẽ kích thích rất nhiều người chỉ ngồi găm đất chờ lên giá để bán, tạo ra sự khan hiếm giả tạo.

Nếu cấm phân lô bán nền, cấm bán nhà hình thành trong tương lai là buộc các nhà đầu tư BĐS về đúng với vị trí của một nhà đầu tư phát triển tạo lập nên công trình BĐS, khi công trình có thể đưa vào sử dụng mới được bán như một hàng hóa. Như thế, nhà kinh doanh phải đầu tư dự án hoàn chỉnh chứ không làm mỗi việc xin dự án xong là đã bán.
 

Thiếu khung pháp lý điều chỉnh

Việc cho phép phân lô bán nền thể hiện sự thiếu nhất quán về chính sách nhà ở. Nếu chúng ta quan sát những dự án phân lô bán nền được thực hiện trước đây sẽ thấy rất nhiều nền nhà bỏ hoang, nhà xây dựng không theo thiết kế mẫu, không gian kiến trúc không được bảo đảm mặc dù những dự án này cũng đã phát triện hạ tầng, có quy hoạch 1/500, có thiết kế nhà mẫu…

Thực ra những yêu cầu về phân lô bán nền trong thông tư 20 không có gì mới và tôi tin rằng sẽ không khắc phục được những hạn chế nêu trên. Ngoài ra, việc cho phép phân lô bán nền nhưng lại không có những quy định cụ thể về điều kiện, hình thức bán nền (chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng), điều kiện huy động vốn... giống như dự án xây dựng nhà ở để bán sẽ dẫn đến nhiều rủi ro về mặt pháp lý.

Những câu hỏi như: chủ đầu tư ký kết hợp đồng góp vốn để huy động vốn từ thời điểm nào? Tỉ lệ số nền được phân chia cho người góp vốn có bị khống chế hay không? khi nào thì được giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất? hình thức và nội dung của hợp đồng như thế nào?... đều chưa có câu trả lời.

Rõ ràng đây là một điều rất đáng lo ngại vì chúng ta cho phép phân lô bán nền nhưng lại thiếu khung pháp lý điều chỉnh giao dịch sản phẩm là nền nhà, nhất là những quy định bảo vệ lợi ích của người góp vốn, người mua nền.

TS Phạm Văn Võ, Phó trưởng Khoa luật thương mại, Đại học Luật TP.HCM