Tín hiệu lạc quan trên thị trường BĐS mang đến những dấu hiệu tốt về một năm khởi sắc hơn cho địa ốc, nhưng đồng thời cũng manh nha những nỗi lo về việc chủ đầu tư sẽ từ đó “tát nước theo mưa”, tăng giá căn hộ.

Những tín hiệu tốt

Ngay từ thời điểm trước Tết Nguyên đán, thị trường căn hộ tại Hà Nội đã có những chuyển biến khá lạc quan. Người mua có nhu cầu thực quan tâm trở lại với thị trường khiến lượng giao dịch tăng, đã mở ra những kỳ vọng mới cho BĐS năm 2014.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, trong quý cuối cùng của năm 2013, thị trường đã ghi nhận 1.161 giao dịch thành công với tổng giá trị hơn 3.200 tỷ đồng. Số lượng tồn kho ở phân khúc thấp tầng và căn hộ chung cư đã giảm trên 20%.

Theo đại diện liên minh G5 (gồm sàn giao dịch BĐS Sudico, CTCP Dịch vụ - Địa ốc Đất Xanh miền Bắc, sàn giao dịch BĐS CTCP MAX Việt Nam - Maxland, CTCP Đầu tư và Phân phối DTJ và sàn giao dịch BĐS Châu Á), nửa cuối năm 2013 đã chứng kiến những tín hiệu tốt trên thị trường, quan trọng nhất là niềm tin của người dân đã quay trở lại và đây chính là cơ hội cho những dự án nhà ở được mở bán trong thời điểm này.

Theo thống kê, liên minh này đã bán được khoảng 1.500 căn hộ. Ngoài ra, một số dự án cũng đạt được mức thanh khoản cao như CT3 Cổ Nhuế, Đại Thanh, Kim Văn-Kim Lũ…

Tuy nhiên, sức mua tăng trở lại cũng đồng nghĩa với mối lo giá nhà sẽ tăng. Báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng Hà Nội về chỉ số giá BĐS quý IV-2013 của 10 quận, huyện nội thành cho thấy hầu hết giá chung cư ở những quận này đều tăng 1-3%. Cụ thể, quận Hà Đông giá chung cư tăng 3%, từ mức 66% lên 69%; quận Đống Đa tăng cao nhất 4%, từ 75% lên 79%; một số quận khác tăng 1-2% như Ba Đình, Hoàng Mai, Tây Hồ…

Trên thị trường, một số chủ đầu tư dự án cũng đã bắt đầu manh nha tăng giá. Có thể kể đến dự án căn hộ cao cấp Thăng Long Number One với mức tăng 3% sản phẩm dự án này so với giá công bố hồi tháng 11-2013. Đặc biệt, tại nhiều dự án đã được chủ đầu tư mở bán từ sớm và nhận được đông đảo sự quan tâm của khách hàng, khoản chênh lệch khi mua lại căn hộ đang trở nên rất cao.

Thí dụ, để mua lại căn hộ ở dự án Kim Văn-Kim Lũ của chủ đầu tư là Xí nghiệp Xây dựng số 1 Lai Châu, người mua sau phải trả khoản tiền chênh 30-80 triệu đồng/căn hộ, tùy tầng, tùy hướng. Số tiền tương tự cũng có thể tìm thấy tại dự án CT2 Trung Văn của Vinaconex 3. Theo các chuyên gia BĐS, “tiền chênh” này sẽ khiến thị trường tăng giá trở lại khi thanh khoản tốt hơn mà chủ đầu tư, thậm chí là Nhà nước cũng không dễ kiểm soát được.

Tăng giá tùy phân khúc

Thừa nhận thị trường có những dấu hiệu cho thấy sự ấm lên, bớt căng thẳng hơn trước, nhưng theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu (GP-Invest), để thị trường ấm hẳn lên kéo theo giá tăng cao rất khó.

Theo lý giải của ông Hiệp, trong năm 2014 nền kinh tế chưa thể bật lên được, do đó thị trường BĐS tiếp tục phải “thắt lưng buộc bụng”, nên sự biến đổi nếu có cũng không đáng kể. Bởi lẽ những dấu hiệu tăng giá cũng chỉ do tâm lý người dân khi BĐS có được sự quan tâm trở lại từ đông đảo người mua.

Ở một góc độ khác, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, cho rằng sự ấm lên, giá căn hộ tăng trên thị trường là điều có thể nhận thấy nhưng cũng tùy phân khúc. Theo phân tích của ông Cường, có 2 phân khúc có thể tăng giá trong năm 2014 là đất nền thổ cư giá dưới 3 tỷ đồng, có đầy đủ sổ đỏ và phân khúc chung cư bình dân.

Có thể thấy rằng đối với phân khúc chung cư thương mại giá rẻ hoặc các dự án nhà cho người thu nhập thấp, dự án xin chuyển đổi, người chờ mua rất đông, trong khi đó số lượng căn hộ bán ra lại rất chậm do thủ tục hành chính trong việc chuyển đổi hay trong vay vốn ưu đãi còn rất khó khăn. Chính vì vậy sẽ có hiện tượng hàng mở bán đến đâu, hết đến đấy, tạo nên sự khan hiếm trên thị trường.

Đây sẽ là nguyên nhân dẫn đến việc tăng giá khi mua đi bán lại. Bên cạnh đó, những nhà đầu tư thứ cấp im lặng chờ thời suốt 2-3 năm qua cũng có thể quay lại thị trường và tiếp tục mua buôn dự án, tăng thêm vào sự khan hiếm này.

Cũng theo ông Cường, mức độ tăng giá sẽ phụ thuộc rất nhiều vào sự biến chuyển của thị trường, tùy thuộc vào vị trí dự án, chủ đầu tư và những chính sách ưu đãi mà dự án có thể nhận…

“Những dự án cao cấp sẽ khó khăn nhất thị trường trong năm 2014. Bởi lẽ những người có tiền thực sự sẽ tìm đến dạng căn hộ siêu cao cấp, còn những người có nhu cầu lại không có đủ tiền để mua” - ông Cường phân tích thêm.