Dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ của Bộ Xây dựng đang được kỳ vọng sẽ thổi một luồng gió mới thay đổi tình trạng ì trệ, khó khăn trong lĩnh vực này tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM. Theo các chuyên gia, gần như tất cả bế tắc đều đã có giải pháp, nhưng sự  đột phá sẽ vẫn phải chờ đợi ở khâu thực thi.

Không khống chế chiều cao, không phá dỡ riêng lẻ

Theo nội dung của dự thảo, một số vấn đề quan trọng vốn gây cản trở cho quá trình cải tạo chung cư cũ nhiều năm qua đã được tháo dỡ. Cụ thể, chủ đầu tư dự án được phép điều chỉnh hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần và tăng chiều cao công trình theo hướng không khống chế chiều cao, miễn là nằm trong quy hoạch của khu vực đó đã được duyệt.

Đây là vấn đề thường bị các chủ đầu tư kêu nhiều bởi ở nhiều dự án, việc khống chế chiều cao khiến lợi nhuận doanh nghiệp thu về không còn bao nhiêu. Bên cạnh đó, trường hợp khu chung cư có ít nhất 1 khối nhà thuộc diện phải phá dỡ và đã có quy hoạch xây dựng lại toàn bộ, tất cả các khối nhà này đều thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại đồng bộ theo quy hoạch.

Quy định này sẽ khiến cho tình trạng bế tắc ở nhiều khu chung cư như C8 Giảng Võ (ảnh), Kim Mã Thượng… khi chỉ 1 đơn nguyên trong khu nhà thuộc diện phải di dời, những đơn nguyên còn lại vẫn có thể sinh sống, khiến việc cải tạo không biết bắt đầu từ đâu có thể sẽ chấm dứt.

Ngoài ra, để tạo đà mạnh mẽ cho các chủ đầu tư cũng như người dân, hàng loạt ưu đãi về tài chính cũng sẽ được song song triển khai. Cụ thể, doanh nghiệp được chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất trong phạm vi dự án để phục vụ nhu cầu kinh doanh, được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng được hưởng nhiều cơ chế ưu đãi về tài chính và thuế như được vay vốn các nguồn vay ưu đãi của các tổ chức tài chính và tổ chức tín dụng, được huy động vốn tín dụng hợp pháp theo quy định của pháp luật về tín dụng, được áp dụng thuế suất thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp như đối với dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà ở xã hội…

Các hộ gia đình cũng được tham gia góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để triển khai dự án xây dựng lại nhà chung cư theo hình thức góp vốn bằng tiền hoặc bằng diện tích nhà ở, đất ở và tài sản khác gắn liền với đất trong phạm vi dự án…

Đường còn dài

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện còn gần 1.690 chung cư cũ, tập trung nhiều nhất ở 2 đô thị trung tâm là Hà Nội và TPHCM. Hà Nội chiếm số lượng áp đảo với khoảng 1.155 nhà chung cư cao 4-6 tầng và 10 khu thấp từ 1-3 tầng. Trong đó, có hơn 980 chung cư được xây dựng trước năm 1990 và tập trung tại các quận nội thành cũ.

Tổng diện tích các chung cư này lên tới 1,7 triệu m2 và cần được cải tạo xây dựng lại. Trong nhiều năm qua, mặc dù đã ban hành rất nhiều chính sách để tháo gỡ, tuy nhiên, số lượng chung cư cũ cải tạo được chỉ vẻn vẹn trên dưới 1%.

Theo các chuyên gia đô thị, những quy định trong dự thảo nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sẽ góp phần tháo gỡ thế bế tắc trong lĩnh vực này bằng những cơ chế đồng loạt về tài chính, các quy định cũng nghiêm khắc và rốt ráo hơn. Tuy nhiên, để có thể tạo được sự đột phá thì chắc chắn một nghị định sẽ là chưa đủ.

Ông Lê Hoài Nam, Trưởng ban Pháp chế HĐND Hà Nội, cho rằng khó khăn trong việc cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội mang tính… dây chuyền, từ người dân đến chính quyền đến doanh nghiệp, từ lý đến tình. Do đó, nếu chỉ giải quyết một khâu chắc chắn vẫn chưa đủ mà cần phải có sự nỗ lực từ nhiều phía.

“Thí dụ về lý, chỉ cần chung cư xếp hạng D khẩn cấp di dời là Nhà nước có thể cưỡng chế, bắt buộc cư dân phải đi, nhưng vì sao nhiều năm qua chúng ta không làm được như vậy? Phải thừa nhận rằng di dời hàng trăm con người ra khỏi địa bàn họ đã cư trú 30-40 năm hoàn toàn không phải là việc đơn giản” - ông Nam nhận định.

Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, trong việc cải tạo chung cư cũ có 2 bài toán đầy mâu thuẫn. Thứ nhất, việc các doanh nghiệp BĐS không mặn mà đầu tư vì lợi nhuận ít, trong khi gặp nhiều khó khăn khi tiếp xúc với cộng đồng chung cư cũ. Thứ hai, cộng đồng chung cư ít đồng thuận vì chưa bằng lòng với mức bồi thường và phương thức tái định cư.

“Nếu căn cứ vào 2 mâu thuẫn chính này có thể thấy chưa thể dung hòa được xung đột bởi vai trò, lợi ích của người dân vẫn còn phụ thuộc rất nhiều vào doanh nghiệp. Một khi người dân chưa được làm chủ, chưa đóng vai trò chủ đạo, việc thúc đẩy quá trình này vẫn còn gặp khó” - ông Liêm cho biết.

Nhiều chuyên gia đô thị cũng nhận định việc những khó khăn trong cải tạo chung cư cũ đang dần được tháo dỡ là một tín hiệu đáng mừng cho hàng ngàn khu chung cư đang chờ sập ở Hà Nội hay TPHCM. Tuy nhiên, để hóa giải được bài toán này thành công, chắc chắn phải cần đến nhiều yếu tố mới có thể tạo được sự đột phá.