Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường BĐS có hồi phục hay không phụ thuộc nhiều vào tăng trưởng tín dụng, và kịch bản tăng trưởng của nền kinh tế thời gian tới.

Thị trường BĐS đang có những tín hiệu vui từ lượng giao dịch đang tăng lên, tuy nhiên, trong giai đoạn tới thị trường có tiếp tục đà phục hồi hay không phụ thuộc nhiều vào kịch bản tăng trưởng của nền kinh tế.

Sự lạc quan trên thị trường địa ốc đang thể hiện khá rõ ở nhiều yếu tố từ thanh khoản, số lượng chào bán các dự án, tăng trưởng tín dụng bất động sản, tâm lý người mua,…đến giá bán bất động sản. Điều này thể hiện ở những con số tích cực trong 1 năm trở lại đây.

5 dấu hiệu lạc quan

Cách đây gần một năm, nhiều chuyên gia, tổ chức đánh giá thị trường bất động sản đang ở “vùng đáy”, nhưng xu hướng chưa rõ ràng. “Đây là thời điểm mà BĐS có thể là kênh đầu tư tốt”  -đó là đánh giá của Quỹ đầu tư Bản Việt vào quý 3/2013. Bộ trưởng Bộ Xây dựng khi đó cũng đã đánh giá thị trường BĐS đang ấm lên.

T.S Lê Xuân Nghĩa " kinh tế đang phục hồi nhưng còn chậm, tốc độ phục hồi này của nền kinh tế khó có thể trở thành bong bóng bất động sản"

Từ đó, trong 4 quý vừa qua những con số công bố từ các sàn giao dịch bất động sản, cơ quan quản lý, các công ty nghiên cứu thị trường…đều cho thấy nhiều những tín hiệu tích cực từ thị trường, thể hiện qua 5 dấu hiệu:

Thứ nhất, số lượng giao dịch tăng: Liên tục thời gian qua số lượng giao dịch bất động sản tăng khá mạnh so với năm ngoái, tuy nhiên, chỉ nằm ở loại căn hộ đáp ứng đúng nhu cầu thực như tiến độ tốt, vị trí gần trung tâm, giá cả hợp lý (dưới 2 tỷ), căn hộ đã và đang hoàn thiện,…Tại Hà Nội, 4 tháng năm 2014 số lượng giao dịch tăng gấp hơn 2 lần so với cùng kỳ năm ngoái đạt 2.300 giao dịch.

Chỉ tính riêng đối với nhà thu nhập thấp đủ điều kiện vay gói 30.000 tỷ, tính đến giữa tháng 5 vừa qua đã có 4.832 được ký hợp đồng cam kết cho vay. Trong đó có 2.173 trường hợp mua nhà thương mại.

Thứ hai, dư nợ cho vay đối với BĐS đang tăng lên thể hiện nhu cầu vay vốn mua bất động sản đang cải thiện. Nhiều ngân hàng đang hồ hởi bơm vốn cho lĩnh vực này, chủ yếu là cung ứng vốn cho khối khách hàng cá nhân bằng nhiều gói ưu đãi kết hợp cùng chủ đầu tư. Theo NHNN, những tháng đầu năm dư nợ cho vay BĐS đạt khoảng 266.000 tỷ đồng, con số này tăng khoảng 1,8% so với thời điểm cuối 2013, và gần đạt mức cao đỉnh điểm 2011 là 270.000 tỷ đồng.

Ông Trần Như Trung "thị trường khó lập lại kịch bản những năm 2009."

Thứ ba, giá bất động sản giảm 11 quý: Trong nhiều báo cáo gần đây của Bộ Xây dựng cho thấy, nhìn chung giá nhà ở giảm liên tục trong một vài năm qua. Có dự án, khu vực giảm sâu khoảng 30% đến 50% so với thời đỉnh điểm. Giá BĐS giảm là yếu tố kích thích nhu cầu mua BĐS của người dân, trong bối cảnh lãi suất có xu hướng giảm thấp.

Theo CBRE, trong Q1/2014 thị trường căn hộ Hà Nội lần đầu tiên giá trung bình đã quay đầu tăng lại sau 11 quý giảm giá, mặc dù mức độ tăng còn thấp ở mức 1,1% so với quý trước đó.

Thứ tư, yếu tố thuế: Thuế trước bạ và thuế thu nhập cá nhân trong lĩnh vực chyển nhượng BĐS đều tăng qua từng quý. Thuế trước bạ Quý III/2013 có 65.000 tỷ, quý IV/2013 tăng lên 80.000 tỷ. Thuế thu nhập cá nhân cho thuê, mua bán nhà ở cũng đều tăng.

Thứ năm, niềm tin người mua đang quay lại: Đây là yếu tố rất quan trọng đối với thị trường. Dù niềm tin người mua nhà chưa thực sự hoàn toàn tin tưởng vào sự phục hồi của thị trường, tuy nhiên, những tín hiệu khởi sắc giao dịch ở nhiều dự án gần đây cho thấy dấu hiệu này đang trỗi dậy.


Phụ thuộc vào tăng trưởng kinh tế

Với những dấu hiệu lạc quan trên, câu hỏi đặt ra là liệu thị trường có phục hồi trong thời gian tới? Tại buổi Tọa đàm về thị trường BĐS mới đây, nhiều chuyên gia khẳng định thị trường đang có những chuyển biến tích cực. Tuy nhiên, các quan điểm đều cho rằng thị trường khó có thể “sốt” giống như trước đây.

T.S Lê Xuân Nghĩa đưa ra 3 lý do. Một là, kinh tế đang phục hồi nhưng còn chậm, tốc độ phục hồi này của nền kinh tế khó có thể trở thành bong bóng bất động sản. Hai là, mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn ngành ngân hàng năm 2014 là 12% còn rất khó khăn, để phục hồi phải

Ông Trần Đức Diễn "Thị trường BĐS có tăng trưởng tốt như thời gian gần đây không còn phụ thuộc nhiều vào tăng trưởng nền kinh tế."

mất vài năm, trong khi đó bất động sản phụ thuộc nhiều vào tăng trưởng tín dụng. Ba là, niềm tin trên thị trường trước đây suy giảm cũng không dễ phục hồi.

Thực tế thị trường cũng đang minh chứng cho sự lạc quan đó khi nhiều dự án tại Hà Nội và Tp.HCM đã có sự tăng giá nhẹ. Tuy nhiên, với tình hình hiện nay, giá bất động sản khó tăng cao.

Ông Trần Như Trung, Phó TGĐ Tân Hoàng Minh nhìn nhận, thị trường khó lập lại kịch bản những năm 2009. Cho dù nhiều chỉ số cho thấy dấu hiệu tích cực nhưng tồn kho BĐS vẫn còn lớn, chỉ số này khá quan trọng bởi nó phản ánh đúng thực trạng của thị trường BĐS.

Cũng theo ý kiến của nhiều chuyên gia, dấu hiệu lạc quan trong của thị trường gần đây cũng chi là điểm sáng trong bức tranh tổng thể còn chưa thực sự bền vững. Những điều chỉnh, sửa đổi cả về quy phạm pháp luật, cũng như chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư,…cần có thời gian. Đồng thời, BĐS cần có sự khởi sắc chung của các thị trường khác trong nền kinh tế.

Ông Trần Ngọc Quang, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, việc tăng giá của một số dự án BĐS gần đây sẽ làm chậm đến tiến trình phục hồi của bất động sản. Điều đó là không mang lại lợi ích cho chính chủ đầu tư và thị trường bất động sản nói chung. Vì thế, các chủ đầu tư cần cân nhắc điều này.

Theo quan điểm của ông Trần Đức Diễn, đại diện liên minh sàn BĐS G5, việc thị trường có duy trì được tốc độ tăng trưởng khá tốt như trong mấy tháng đầu năm hay không, khó có thể khẳng định được trong thời gian tới. Điều này còn phụ thuộc rất nhiều vào kịch bản tăng trưởng của nền kinh tế.